7月三色月報：市場持續低位徘徊，變化或需期待金九銀十

從傳統樓市銷售周期來看，7月處於「紅五月」與「金九銀十」之間，屬於銷售淡季，在今年政策調控影響下，市場表現更加冷清；雖然整體表現仍不理想，但從一二手市場東部片區（黃埔、增城）稍有起色的情況來看，實際上買家對於價格門檻相對較低、基建投入熱點區的需求仍然較大，下半年「金九銀十」市場有望迎來變化。

二手住宅

成交量連跌4個月 價格結構性回落

2017年7月1-30日廣州市（不含南沙、從化）中介網簽6636宗，環比6月（7738宗）下降14.24%，同比2016年7月（7858宗）下降15.55%，無論環比或同比均大幅下降；中原成交價為31640元/㎡，環比結構性下滑7.49%，套均總價為251萬元/套。

從2013-2016年廣州二手住宅成交量來看，無論是政策寬鬆期或政策收緊期，7月成交量環比6月均有所提升；但是今年例外，2017年7月二手成交量環比不升反降。

小研君分析認為，2017年7月新政調控效力持續，買家觀望情緒仍在，入市意願仍較低，因此7月二手成交量延續4、5、6月的下滑趨勢，環比大幅下降，由此可見3月新政調控對廣州樓市的影響力度之大。

大部分區域成交環比下降，唯獨蘿崗不降反升

調控效力持續，客戶觀望情緒持續，成交進一步下降。本月大部分區域二手成交量均環比上月有所下降，但是，唯獨蘿崗不降反升。

據小研君監測，本月蘿崗共成交148宗，環比提升17.46%，佔比由1月的0.87%提升至7月的2.23%，由此可見蘿崗二手成交量穩步提升。小研君分析認為，蘿崗二手成交佔比逐步走高的主要原因，一方面是不少一手樓盤逐漸轉為二手盤流入市場，如萬科東薈城、雅居樂富春山居等，盤源選擇增加；另一方面是，自今年年初起，一手住宅庫存持續緊缺，致使不少購買一手房客戶轉移至購買二手房。

越秀北京路板塊、東風東板塊成交活躍

本月除番禺、白雲等多個板塊成交活躍，越秀區同樣有兩個板塊成交活躍，分別為北京路板塊、東風東板塊。

其中北京路板塊因房改房、樓梯樓居多，加上戶型面積較小，因此總價相對東風東板塊低洼，因此受到不少客戶青睞，本月成交均價為36042元/㎡、套均總價為206萬元；

而東風東板塊則因名校聚集，學校資源豐富，加上二胎開放，購買學區房的需求明顯增加，因此本月同樣成交活躍，本月成交均價為48894元/㎡、套均總價為308萬元。

一手住宅

成交頹勢延續 各區消化周期差異大

7月成交宗數雖然比上月稍有回升，但整體而言依然維持低位徘徊，目前市場頹勢並未得到扭轉。根據監控顯示，本月廣州一手住宅網簽5749宗，環比上漲8.9%，網簽均價為16617元/㎡，環比微漲3.2%。需要指出的是本月成交量主要由亞運城網簽925宗支撐，而從周度成交情況來看，7月中下旬網簽量周度跌破千套關口，成交表現不及6月同期，市場氣氛比較冷清。

成交量價：增城、番禺成交明顯增加，南沙、花都回落

從各區成交情況來看，本月黃埔、番禺、增城3區成交超千宗，其中增城共網簽1468宗，為本月成交最大區，該區網簽較多的樓盤主要集中在石灘、荔城周邊等新興板塊，並且以往期加推剩餘貨量為主，實際全新盤、加推並不多。此外黃埔本月網簽1104宗，該區長嶺居、開發區東區、中新知識城等板塊均有主力樓盤推貨，預計未來將繼續支撐市場成交。

成交價格方面，本月越秀區網簽價為31578元/㎡，主要原因為回遷房達道雅軒以均價8944元/㎡網簽所致，假如剔除回遷房影響，該區實際網簽價為49213元/㎡。海珠區則受羅馬家園、可逸家園積壓網簽影響，目前上述兩盤一手已售罄，假如剔除積壓網簽影響，該區實際網簽價為37468元/㎡。

庫存狀況：整體消化周期回升，但各區情況「冰火兩重天」

由於近一段時間成交量回落，廣州整體市場消化周期提升至7.2個月，總體庫存量為643.54萬㎡。

但從各區的情況來看，則出現「冰火兩重天」的情況。海珠、荔灣、天河三區消化周期達到20個月以上，廣州中原研究發展部認為由於3月調控對於改善型置業買家影響較大，加上中心區置業經濟門檻較高，從而導致成交量減少，消化周期延長；

相反如黃埔、增城、從化等價格相對較低，受眾廣泛的剛需置業熱區，一方面成交總量較大，另一方面目前供應節奏放緩，從而導致其消化周期僅剩4個月左右。

小研君判斷，從目前市場情況來看，下半年熱門板塊（如中新知識城、增城珠村、長嶺居等）仍有一定量全新盤、加推可供應，而部分新興板塊則希望憑藉相對的「價格窪地」吸引消費者，但預期推貨或將集中在8月底或年尾，因此8月成交保持低位徘徊的可能性較大，市場變化或需期待「金九銀十」。

商業市場

新政影響延續，市場持續低迷

330新政影響延續，一手商辦市場仍較為低迷。廣州中原研究發展部最新監測數據顯示：7月商鋪、寫字樓環比均有上升，主要原因是若干商鋪寫字樓項目批量確權貢獻，但整體市場實際仍低迷；公寓市場則進一步下挫，環比、同比分別下跌35%、88%，7月公寓市場總成交量跌至358套。

一手商辦物業成交量持續走低，但目前看市場依舊暫未出現過多以價換量項目，一手商辦市場成交價格持續保持平穩，本月商鋪、寫字樓、公寓成交均價分別為31711元/㎡、37161元/㎡、23235元/㎡，環比分別下跌18%、上升83%、上升22%，整體價格走勢仍更多表現為結構性波動。

一手商鋪、寫字樓：批量確權帶動成交量回升，但市場仍低迷

7月一手商鋪共成交3.85萬㎡商鋪，環比上升39%。其中，社區商鋪成交佔比較6月上升8個百分點至40%，底層商鋪成交佔比則環比下跌9個百分點至59%。

荔灣財富大廈、南沙濱海花園兩項目本月分別集中成交0.91萬㎡、0.7萬㎡，帶動兩區成交量環比大幅上升，兩區分別環比上升2898%、519%。除荔灣區外，中心區成交尤為低迷，成交均在300㎡以下，僅個別項目成交貢獻；外圍區則保持低位但穩定成交走勢。

本月財富大廈、南沙濱海花園九期兩項目商鋪批量確權，兩項目成交即占本月整體成交量的42%，此外其他商鋪物業繼續零星成交，成交量也低位。新政后，一手商鋪市場整體成交持續低位，商鋪市場投資仍未有太大起色。

7月寫字樓市場整體網簽2.3萬㎡，環比上升46%。天河區繼續有寫字樓批量網簽，單宗批量成交貢獻，拉升本月成交量價齊升。

本月珠江新城富力盈耀大廈（即凱華國際中心）5層共1.2萬㎡延遲網簽，佔整體成交量的52%，成交均價為50947元/㎡；發展商整棟物業拿下后，此前已部分網簽，本月成交應為發展商延遲批量確權。此外，市場寫字樓成交零星，僅番禺、黃埔、海珠低位成交貢獻，但成交價普遍保持堅挺上揚走勢。

一手公寓：市場應對不多，降溫持續

330新政對公寓市場影響持續，7月市場成交量繼續走低。本月市場僅成交358套，環比下跌27%、同比更下跌88%，成交量進一步下探，且7月近三周成交量已連續低於百套。本月除荔灣、花都、番禺、天河區環比上升外，其他各區成交量環比、同比都下跌，尤其同比跌幅明顯。

本月無一區域成交超過100套，其中番禺、天河、南沙分別成交65套、61套、60套位居前列。外圍區仍是其中成交主力，本月花都、荔灣兩區在明星項目成交帶動下，成交量回升明顯，此外，其他各區成交平平。

7月公寓整體成交均價為23235元/㎡，環比上升22%。高價項目成交增多貢獻，拉升本月市場價格走高，本月珠光御景壹號、合生駿景廣場、富信廣場成交價在3～5萬元/㎡，同時成交量不低，分別成交了33套、20套、14套；此外多個項目如廣州國際港航中心、萬科雲城米酷等都保持價格上揚，並且成交量也走勢平穩。近期新推售的綠地空港國際中心、富力天海灣本月分別網簽52套、49套，產品類型的差異是價格微調的主因，不過其中不少仍為延遲網簽。

總體而言，公寓市場低迷走勢仍在持續。

註：本文數據月度統計周期，如無特別說明，均按「陽光家緣」統計口徑，即上月26日至本月25日。