國家數據：樓市調控到底便宜了誰？︱劉德科

文︱劉德科

今天（4 月 17 日）上午 10 點，國家統計照例發布了一季度全國房地產開發投資和銷售情況。又是密密麻麻的一堆數據，我們抽絲剝繭，然後再跟國家統計局的歷史數據進行交叉對比，希望對你有一點點用場。

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地價下跌了？

▼一季度全國平均地價與房價

*根據國家統計局數據整理，土地單價可能未計入容積率因素

今年一季度平均地價為 3593 元/㎡，同比去年一季度（3256 元/㎡）上漲 10.4%；但是，跟去年全年的平均地價（4145 元/㎡）相比，下跌了 13.3%。

為什麼地價會下跌？原因至少有這麼幾個——

1. 全國熱點城市幾乎都在「限地價、競配建」，配建部分變成了隱形的地價成本，名義上不算地價款。

2. 有些熱點城市不玩「競配建」，而是達到最高限價之後通過搖號等方式來決定土地競拍歸哪家地產商，如果僅從土地收益的角度看，這又是便宜了地產商，導致了我們寶貴的國有土地資產面臨一定程度的流失。

3. 直到現在，地產商仍然擁有通過特殊途徑或特殊商業模式，從政府手上獲取大量廉價土地的機會。這種「合謀」，不像是從前那樣通過「灰色交易」，而是基於商業模式創新的「陽謀」。

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一季度全國平均房價 7984 元/㎡

▼一季度全國平均地價與房價

*根據國家統計局數據整理，地價可能未計入容積率因素

通過上表你可以發現，今年一季度跟去年全年相比，地價下降了 13.3%，但房價卻上漲了 6.8%。所以，你說，目前的這一輪調控，是不是大大便宜了地產商？我們不知道。

但我們知道的是，每一輪調控，一直因調控而觀望的購房者一定不是最終的受益者，中小地產商也未必是調控的受益者，但大地產商一定是調控的受益者。

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「去庫存周期」是個偽命題？

都說「去庫存」效果顯著，那麼如果我們交叉計算一下國家統計局的數據，會得出什麼樣的觀感？

▼全國商品房庫存走勢（2011-2017）

*根據國家統計局數據整理

這張表是不是讓你感覺「去庫存」越「去」越高，「去庫存周期」越「去」越長？這張表的數據都是真實的，但它是如假包換的幻覺。

為什麼說它是幻覺？因為，「去庫存周期」本身就是個偽演算法。道理很簡單，「去庫存周期」的分母是庫存量，它是基本不變的；分子是月平均銷量，在調控時期它是很有彈性的。同樣的庫存量，會因為月平均銷量的不同，而導致「去庫存周期」急速上竄或者下挫。

所以，對於每座城市而言，「去庫存周期」是一個很不嚴肅、很隨意變化的一個數據。但是，我們目前的政策導向是，按「去庫存周期」到底是幾個月來增加或者減少供應土地量，而不是根據這座城市的長期需求基本面去制定土地供應計劃。

所以，僅從這個角度，你也能明白，為什麼調控，每每失效。

另外補充一點，今年一季度的「去庫存周期」看起來比 2016 年全年要多了 1.8 個月，但一季度包含了春節，月平均銷售本身就會小一些。跟 2016 年一季度的數據（9.1 個月）相比，今年一季度的「去庫存周期」僅僅只有 7.1 個月，已經很厲害了。

也就是說，今年一季度的商品房銷售量是同比暴增的。

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「去槓桿」的效果如何？

最後，我們再來看一下「去槓桿」的效果。

▼一季度全國商品房個人貸款情況

*根據國家統計局數據整理，表中「首付比例」非嚴謹術語，因為未計入企業購房的按揭貸款量，但同一口徑的歷史數據對比仍然具有參考性

「首付比例」的下降，原因很簡單，幾乎所有熱點城市，都在限貸。針對購房者的金融「去槓桿」，其本意是打擊投資投機性需求，但現在的不少自住型需求因限貸而導致了購房難度的增加。這是調控的代價，不用抱怨，以後會好的。

只是，等到不限貸的時候，你還有勇氣買房嗎？很多人是不敢的。

調控，其實調的不是各項經濟數據，調的是人性。你想捍衛或者增加自己的家庭資產，就得適當地反一下自己的人性，才行。