河南物業管理條例迎來二審 修改近百處

映象網快訊（記者 王邵怡）7月24日，河南省十二屆人大常委會召開第三十次會議，備受矚目的《河南省物業管理條例（修訂草案）》（以下簡稱「修訂草案」）迎來二審。

3個多月來，共收集各類意見建議1600餘條，對修訂草案進行了10多次研究，六易其稿，修改近百處。

對「物業管理」的概念進行了明確

「物業管理」雖然總被掛在嘴邊，但物業管理的概念究竟怎麼界定，一直眾說紛紜，修訂草案中對這個概念進行了明確，修改為：「本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對物業管理區域內的建築物及配套實施設備、相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。」

物業管理的原則，法制委員會建議修改為，物業管理應當堅持以人為本、公平公正、誠實信用、權益義務責任相一致、業主自我管理與政府依法監管相結合的原則。

物業管理有望融合互聯網

在修訂草案「總則」中，法制委員會建議增加：倡導綠色物業管理，鼓勵採用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護手段的運用。還要加快互聯網與物業管理的深度融合，探索網路化物業管理的新模式。

業主大會和業主委員會面臨的困境或有辦法解決

成立難、開會難、履職難，是長期以來困擾業主的「三座大山」。省人大通過調研，發現在已成立的業主大會、業主委員會中，情況比較複雜，問題也比較多。

此次，修訂草案對業主大會籌備組的一些規定進行了修改。修訂草案規定，建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在收到申請后30日內組織成立首次業主大會籌備組，籌備組應當在成立后60日內組織召開首次業主大會會議。

此外，還規定首次業主大會籌備組由鄉鎮人民政府、街道辦事處和業主、村(居)民委員會、建設單位代表組成，其中業主代表人數比例不低於二分之一；業主代表的產生方式由鄉鎮人民政府、街道辦事處徵求業主意見后確定。籌備組組長由鄉鎮人民政府、街道辦事處代表擔任。

物業管理區域內業主禁止行為

長期以來，小區內一些不文明行為嚴重影響了業主的日常生活、環境衛生和公共安全，對此人民群眾反映強烈，提出要切實加以規範。

為此，法制委員會在《條例(修訂草案)》二審稿明確了17種在物業管理區域內的禁止行為，包括不得違法搭建建築物、構築物、障礙物;擅自架設電線、電纜；在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動腳踏車或者為其充電，在樓道堆放雜物；隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，製造超過標準的噪音或者影響鄰居採光通風；違反規定停當車輛、飼養動物等。

電梯安全問題引起重視

隨著高層住宅的普及，電梯的運行安全問題日益突出。省人大法制委收到不少常委會組成人員、人大代表和群眾的反饋，由於物業管理企業、電梯維護保養單位履行職責不到位，導致電梯運行不正常，一些小區經常發生故障，卡人、困人、傷人現象時有發生。

修訂草案增加規定：物業服務企業應當宣傳、張貼電梯使用常識，引導業主、物業使用人合理使用。

物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應當立即採取必要的應急措施，並通知電梯維護保養單位及時維修。

電梯存在嚴重安全隱患，無改造、修理價值，或者達到技術規範規定的報廢條件的，物業服務企業、電梯維護保養單位應當及時公示並報告業主，積極協調依法履行報廢業務。

六種緊急情況物業可先墊付專項維修資金

專項維修資金是業主依法繳納的用於住宅共用部位、公用設施設備保修期屆滿后的維修和更新、改造的資金，其所有權歸業主所有，管理權由政府物業管理行政主管部門行使。

但長期以來，我省巨額專項維修資金基本處於沉澱狀態，廣大業主申請難、使用難的問題普遍存在。

對此，常委會組成人員和人民群眾迫切希望簡化程序，方便業主使用。據此，法制委員會建議，一是在修訂草案第六十二條規定政府物業管理行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則，依法保障專項維修資金的常合理使用。同時，在第七十條中規定政府物業管理行政主管部門應當定期向業主公布專項維修資金繳存和使用情況。

二是在第六十三條規定，專項維修資金的使用，經業主大會決定，可以根據維修範圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以採取異議表決，即根據業主公約或者管理規約的規定，持不同意見的業主專有部分佔建築物總面積三分之一以下且佔總人數三分之一以下的，視為表決通過。

三是在第六十四條規定，專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

四是在第六十七條規定，在電梯、消防等共同設施設備故障損壞、無法正常使用，屋面、外牆滲漏等六種緊急情況下，物業服務企業應當立即組織維修，並先行墊付維修費用。政府物業管理行政主管部門接到申請后，應當即時核准並撥付專項維修資金。應急維修完成後，由申請人依法補辦相關手續，並向業主公示。

此外，第八十九條規定，政府物業行政主管部門工作人員未按時審核撥付專項維修資金，依法給予處分。