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一場海航龍光缺席的土拍 萬科中海華潤港島標地會否繼續「顛狂」

觀點地產網 一場香港土地招標,再次吸引了眾多房企的目光,同時匯聚了來自香港以及內地的開發商。

4月24日下午2點,香港捷運截收錦上路站上蓋第一期住宅項目意向書。據港媒消息,至少收到21份意向書,其中包括華懋、會德豐、新世界、建灝地產、宏安地產等香港房企,也有萬科、華潤、中海等內地房企投標。

對於內地房企出現在香港的土地招標中,現今早已司空見慣。但令人感到意外的是,此前的海航、龍光、合景等內地買地大戶卻沒有在其中現身。

雖然此次投地沒有海航、龍光的身影,但中資大舉參與香港投地也是不爭的事實,所以大家關心的或許還是香港土地會否繼續出現「顛價」的問題。

「目前,香港的樓價已經創下歷史新高,包括新界、天水圍一些偏遠地方的樓價都已經破了紀錄。」美聯集團執行董事張錦成對觀點地產新媒體如此表示。

海航龍光缺席的土拍

4月24日下午2點,港鐵截收錦上路站上蓋第一期住宅項目意向書。據港媒消息,當天至少收到21份意向書,除華懋、會德豐、新世界、遠東發展等香港房企之外,內地房企華潤、萬科、中海同樣名列其中。

資料顯示,該地皮位於西鐵錦上路站西南面,原為停車場,面積呈長方形狀,地盤面積44.9萬平方呎,最高可建樓面面積123.7平方呎,提供最少1652個住宅單位,項目預期在2025年竣工,市場估值介乎55億港元至84億港元,每呎樓面地價預計達4500港元至6800港元。

對於該項目的發展,利嘉閣地產研究部主管陳海潮對觀點地產新媒體表示,錦上路站第一期項目發展規模大,並位處已成熟的鐵路線上,是荃灣聯繫西北地區的首個車站,單是交通就已具備相當優勢。

他還指出,隨著鐵路站的大型住宅地供應越來越少,加上新界西北區樓市漸見興旺,未來該項目將會具備更大的吸引力。

美聯集團執行董事張錦成在接受觀點地產新媒體採訪時對此項目也表示看好。另外他還補充道,政府對這一區域也做了一些規劃,已經在引入一些商業元素,相信會有很多發展商積极參与這次投標。

另外,對於此次投標結果,張錦成認為內地的開發商更有可能拿下該地塊,「從過去一年多的經驗來看,國內的開發商比香港的開發商更進取」。

讓人意外的是,在此次的投標名單中,「內地買地大戶」海航和龍光缺席其中。

據香港地政署香港數據披露,自去年11月以來,海航已連續拿下香港啟德4宗地塊,總價超過272億港元,為內地房企在港拿地的主力軍。

而在2月25日,龍光合景聯合體更是以168.55億港元成功投得位於鴨脷洲利南道的優質住宅地皮項目,打破了香港近20年土地成交總價記錄。

「顛」與「冷靜」的分界線

自去年11月海航以88億港元擊敗李嘉誠的長實地產,投得啟德1K區3號地皮,刷新九龍區地價最高成交紀錄后,中資入港的輿論便不脛而走。

據香港地政署數據顯示,2016年11月至今,香港共出讓10宗地塊,其中內地房企奪得5宗,成交金額超過440億元港元,佔香港賣地總價66%。

事實上,即使面對高地價,想要進軍香港市場的內地房企也並不少。深圳控股在3月28日的業績會上就透露,公司曾尋求合作方式在香港拿地,但因合作細節沒談好而作罷;華潤也在業績會中表示,未來有意在香港繼續投資。

然而,相對於內地房企高成本拿地,香港房企卻顯得更為冷靜。李嘉誠在業績會上明確表示,長實地產仍然不會買高價地,地價合理的地塊才會繼續買。

新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯更是戲言,有些價錢合理的地,中資企業是沒有興趣的。

他把高價投標比作「癲價」,笑稱等「癲價」中完,再決定是否下標。

「相對於內地開發商,香港開發商在拿地的態度上更為保守。」利嘉閣地產研究部主管陳海潮對觀點地產新媒體如是表示。

他指出,香港開發商發展項目數量有限,一般來說,項目的利潤率要達到30%或以上房企才會考慮。而內地開發商每年項目眾多,習慣了量產型的發展模式,10%的利潤率就可能達到其要求的盈利幅度。

對此,美聯集團執行董事張錦成也表示了類似的看法,同時他還指出,目前國內樓市調控政策一直在收緊,許多城市都在限購,因此內地開發商都在尋找資金出路,而在香港拿地,恰恰是解決這個問題的方法之一。

但居高不下的房價,不僅使得中央政府出手調控,香港政府同樣對此感到憂慮。

在龍光合景聯合體以168.55億港元拿下鴨脷洲地塊后,香港特區政府財政司司長陳茂波曾在在公開場合表態稱,鴨脷洲的地價超出預期,令人擔憂,香港特區政府希望可以讓樓市盡量平穩,盡量遏制投資需求,等待供應量可以追上需求。

事實上,早在去年11月,為了遏制高房價,香港就宣布全面提高住宅交易的從價印花稅,稅率提高至15%,無論個人或者公司購買第二套住宅,均需交付15%印花稅。首次置業及換房的香港永久性居民則可豁免。

4月11日,為了防止買家以一份合約購買多個單位的「一契多伙」現象以及利用首次置業身份規避印花稅的問題,香港再次收緊印花稅條例,規定若一份合約購買兩個以上的單位,須繳付15%印花稅。此舉無疑是為了進一步遏制投資客和房價過快上漲。

而收緊印花稅是否影響房企的拿地熱情,陳海潮對此持否定態度。他認為,目前香港土地市場仍處供不應求的狀態,因時制宜的印花稅收緊並不會影響開發者的拿地慾望。

張錦成也分析道,從去年11月政府提高印花稅以來,香港樓價並沒有出現大幅下跌的情況,相反,無論是在成交量和價格上都在不斷上升,「這反映了香港的剛性需求是很強烈的」。

也正是因為香港強烈的剛性需求,他認為國內的開發商可以不需要在拿地時將該政策考慮在內。

不過,他提醒,不管是國內開發商和香港開發商,在往後的投標中,都要關注政府是否會有新的政策出現出現。他認為,「這才是對風險該有的評估。」



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