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深圳30年樓齡小區一個月每平漲2萬?(附253個老破舊小區漲跌幅列表)

2015年前,很多人認為老城區的老破舊升值潛力低,要及早出售換新房。去年開 始,各大中介公司網站上掛牌的老破舊,一改殘破風貌,有不少裝修風格時尚清新 的房源在售。而這些裝修時尚的房源,幾個月前也是典型的老破舊模樣。

2017年,舊改和大學區制的改革,讓昔日的老破舊一躍成為樓市「明星」。較低的價格、成熟的配套、以及舊改的預期吸引了很多人。他們批量的購入老破舊,將房子重新裝修一番再高價出手。這樣的置業者,很多人稱之為投資客。這些投資客在樓市低迷時期,選擇一些房東急賣的毛坯或簡裝房源,以低於市場價幾千甚至上萬的價格收入。精裝個把月的時間,迅速提高售價放盤。有人靠這樣倒買倒賣賺了幾百萬。

最典型的案例便是蛇口的南水小區,據傳,投資客買入了全部1房的房源,整棟裝修。5萬左右的單價買到了育才太子灣的學區房,和招商雙璽一樣的學位,捷運口、十三五重點城市更新片區。這麼多的利好早已蓋過了老破舊的缺點,稍加裝修更是讓其「秀色可餐」。

不論是個體投資客還是公司化運營的「倒買倒賣」二手房,都有一個共同點:不會選擇漲價幅度比較大的房源。過去兩年房價漲幅過快,考慮到溢價空間及風險係數,被收購的房源量在減少。而今年深圳樓市相對平穩,舊改不斷傳來利好,大學區制改革均衡了欠發達地區的教育水平,投資客勢必聞風而動。

投資客選擇老破舊的首要前提是攫利,此類二手房大部分位於配套成熟的老城區,有的甚至位於捷運口或者帶學位。加之均價普遍低於次新和新房,剛需在面臨上車的選擇時,當然大部分會首選老破舊。

註:以上為各年份購置房產於2017年賣出的年均投資回報率

年均投資回報率 = (賣出當年均價 - 買入當年均價 + 持有期內租金收益) / 買入房產當年均價 / 持有年數

愛home在整理深圳1996年前的在售小區(253個)數據發現,他們的最新售價均價的確在上漲,環比漲幅0.12%。雖然整體漲幅並不大,但個體最大的漲幅有31%,單價漲了快2萬的。

以下是110個售價上漲小區列表

有還沒有漲的小區嗎?當然,下面是均價不變及下降的小區列表

購買老破舊也存在一定風險,首當其衝便是貸款問題。住房貸款是房齡+貸款年限一般不能超過50年,房齡分批地時間和樓盤竣工時間,有些銀行根據批地時間算。因此很多老破舊只能貸到少部分款項,但還是有部分置業者通過提高評估價等方式成功購得了老破舊。此法並不是所有置業者都適用,大家在選擇老破舊的時候還是要注意這類問題。

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從1.9萬到5.3萬 誰跑輸了5年房價?

2012年-2016年,深圳新房住宅成交均價經歷了18900元/㎡→21601元/㎡→23972元/㎡→33426元/㎡→53454元/㎡的演繹,短短5年時間,房價翻了2.8倍!2015年和2016年,房價的漲幅分別為39.4%和59.9%!

數據顯示:2012年深圳人均可支配收入為40742元,2016年為48695元,收入的漲幅遠遠落後於房價。

在房價快跑的過去5年,有人看漲果斷入市、有人持幣等待抄底…,不同的眼界、不同的思維、不同的看法,5年後的現狀截然不同。

01

從18900元到53454元 房價5年翻了2.8倍

自2012年開始,深圳房價節節攀升。在2012-2014年的政策平緩期內,每年漲幅平穩,2012年均價18900元/㎡,2014年均價23972元/㎡。

2015年「330」新政隨著二套房首付四成、營業稅5改2等政策的執行,房價開始大漲,2015年均價33426元/㎡,同比上漲39.4%。2016年雖然出台了一系列措施對房價加以遏制,但房價仍高企達53454元/㎡,同比上漲59.9%。

近年來房價的大踏步上漲,在提升深圳的城市競爭力、打造城市名片的同時,也大大加大了廣大市民的買房壓力,無論是首次置業、還是置換升級,高房價已是普通民眾想安家深圳首要考慮的大問題。

02

2015年成交66450套 新房住宅創近年來新高

2012年-2014年,樓市主基調不刺激不打壓,深圳樓市經歷了不溫不火的三年,這3年成交量約在40000套附近徘徊。

2015年,隨著樓市定調「去庫存」,以及「認貸不認房」寬鬆政策的執行,剛需、投資客紛紛入市,新房成交量激增,達665.90萬㎡/66450套,同比增加六成多,是近5年來成交量最多的年份。

資料顯示:深圳管理人口超過2000萬人,高強度的人口密度和大量的年輕人來深就業,是促成深圳樓市成交持續活躍的原動力。

03

倒V走勢 2016年供應量大幅回落

2012年-2016年,新房預售量呈倒V走勢,2012年-2015年,新房供應量不斷增加,其中15年預售量63770套,同比2014年增加了3177套。

2016年政府主管部門接連出台「325」、「104」打壓調控新政,從提首付、延長買房資格年限等方面穩定樓市,隨著政策的持續推進,2016年新房供應量大幅萎縮,僅為399.48萬平方米/38321套,同比2015年減少四成。

04

由供應寬裕到供應緊缺高房價難大跌

數據顯示:2012年-2015年,深圳新房供求比依次為1:0.75→1:0.80→1:0.69→1:0.99,供應均大於需求,其中2015年供需基本平衡。2016年供求比為1:1.05,近5年來深圳樓市首次供小於求。

深圳是一座土地資源非常緊缺的城市,近5年來深圳新房供求比由供應適度寬裕轉為供不應求,這也是近年來深圳房價快速上漲的一個主要原因,供應的緊缺,也決定了調控之下的深圳樓市,房價仍難大跌。

05

房價收入比攀升 2016年為38倍

房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,是衡量房價合理與否的指標之一,國際慣例認為房價收入比在3-6倍之間為合理區間。下面以夫婦倆的家庭購買一套70平方米的住房計算2012年-2016年深圳房價收入比。

計算得出:2012年深圳房價收入比為16倍;2013年為17倍;2014年為17倍;2015-2016年,隨著房價的快速上漲,房價收入比大幅提高,2015年為26倍;2016年為38倍,即按2016年深圳的新房成交均價53454元/㎡,一對夫婦倆的家庭要購買一套70㎡的住房,不吃不喝也要攢積約38年才能負擔得起購房款!

近5年來房價收入比不斷攀升,已遠超國際標準3-6倍的合理區間,市民購房壓力不斷加大。

06

租售比不斷放大2016年為1∶694

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200,即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。

2016年深圳住宅的租賃均價為77元/㎡/月,新房成交均價為53454元/㎡,即2016年深圳的租售比77∶53454≈1∶694,租售比較2015年(1∶471)明顯偏離,深圳的租售比在2015年的基礎上大幅偏離合理底(1∶300)。

近5年來深圳租售比不斷增大,一方面在闡述深圳高房價的同時,另一方面,也說明深圳樓市的投資空間被進一步擠壓。

07

高壓調控之下 房價穩中略降

2015年和2016年,深圳樓市的過熱和房價的快速上漲,引發了新一輪的打壓調控,2016年的325、104新政,繼續從限購限貸的角度,遏制市場的投機需求,二套房首付7成、非深戶購房年限延長至5年,調控的目的,在於穩定房價,從調控效果來看,深圳房價穩中略降

結語

2012年-2016年,深圳房價翻了2.8倍!對應2016年53454元/㎡的成交均價,對很多普通市民而言,已是高不可攀。回望過去的5年,幾多感慨幾多無奈,房價2萬的時代恍如昨天,如今已是5-6萬的時代。

於購房者而言,買或不買,選擇往往在一瞬間,果敢者,當機立斷的決定,成為跑贏5年房價的幸運兒,也有跑輸房價的踏空者。從長遠看,深圳樓市仍是保值增值的優質產品,作為一個淡定的買房者,短期內「不以漲喜、不以跌悲」,從自己的實際需求和經濟能力出發,選擇符合自己需求的房子,做主宰自己生活的主人,成為人生贏家。



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