不幹教育,你做啥開發商

2017/06/14

2003年《民辦教育促進法》的頒布將民辦教育推上發展的快車道,教育產業快速發展,在十年間發展出一批百億級的公司。2016年下半年《民辦教育促進法(修正案)》過會,進一步理清了教育與資本間的關係,掃平了資本對教育投資的障礙

教育作為少數不為經濟周期所影響的行業,表現出了極佳的增長性。在倡導全民教育、終身教育的今天,教育廣受追捧。

一、「地產+教育」動力何在?

(1)教育產業迅猛發展

教育市場整體快速發展--德勤發布的教育產業報告指出,無論從整體行業規模還是市場活躍度來看,教育產業均處於擴張階段,且產業的總體規模將在 5 年內翻倍,即從 2015 年的1.6 萬億元增長至 2020 年的 3 萬億元左右,年均複合增長率將高達 12.7%。

K12市場增速高於行業整體-- 2015年整個K12教育市場(kindergarten through twelfth grade)規模約為 3283 億元,而到 2020 年,這一數據有望達到 7000 億元,年複合增長率約16%。

圖 K12課外培訓市場規模

資料來源:《全國教育事業發展統計公報》,騰訊課堂,申萬宏源

人口與教育支出增長--二胎政策的放開、K12 階段家庭年均教育消費支出的逐年增長,為行業發展提供持續動力。根據調查數據顯示,在上海地區課外K12階段輔導國小階段支出均值已經達到3558.2元/學期,隨年齡增長上升趨勢顯著。二胎政策的放開,新增人口將持續為 K12 教育輸出新的用戶,未來市場可期。

圖 家庭教育支出情況

資料來源:上海師大

(2)房地產企業的多元化布局呈現上升趨勢

近年來房地產企業的多元化布局呈現上升趨勢,隨著政策的收緊與產業開發時代的結束,各房地產企業積極尋找新的贏利點。

圖 2000-2016年300城土地推出總建築面積

數據來源:wind

(3)土地供應收窄,概念拿地趨勢顯著

自2013年出現峰值,2014年起隨著全國規劃建築面積逐年下降,拿地難度不斷上升,與此對應,「地產+」概念逐漸火熱。

數據來源:億翰智庫

2011年華夏幸福首推「園區運營+地產開發」——即在園區及其周邊進行大規模的房地產開發。這種雙軌并行、平衡加速的運營模式,從開發企業角度看,可以保證拿地的成本把控,和園區的正常、快速開業和運作;從地方政府方面說,零成本零投入地實現財政收入和區域GDP 的雙重提升,還能解決就業問題,有利於城市發展。在「產業+地產」的開發思路下,華夏幸福基業2015年上半年營業收入同比增長48.23%,凈利潤同比增長31.71%,而在同一時期的市場上,房企利潤平均每年下滑1%,2015年上半年4成左右房企凈利潤下降。華夏幸福可謂一騎絕塵。

2016年7月魯能地產推「體育+」概念,打造了包括體育+智能運動樂園等,以體育休閑產業鏈衍生為核心,探討體育與住宅地產模塊的優化組合打造的「體育」元素下的住宅產品。

2016年12月,上海交大與綠地控股集團簽署校企合作設計「城市治理+」概念,綠地集團與上海交通大學在多個領域啟動開展全面合作,並設立上海交通大學「綠地城市治理研究基金」,支持學校城市治理研究院發展,旨在將城市治理研究常態化,打造國際知名、特色的新型智庫、優秀人才匯聚培養基地和高端國際交流合作平台。

二、「地產+教育」的融合形式

2.1 地產+傳統學校教育

(1)碧桂園 ——「引入學校」

碧桂園在上世紀90年代即進入教育行業,在1994年碧桂園與北京景山中學合作開辦廣州碧桂園學校,將地產項目引入學校,以優質教育資源為買點,提升樓盤附加價值。

在廣東碧桂園學校案例之後,碧桂園又在江蘇句容、湖南、廣東惠州、蘭州等地開設學校,這些學校的選址都是在碧桂園樓盤周圍,在樓盤開盤時聲明首先滿足業主子女入學需求。

圖 廣東碧桂園學校

圖片來源:廣東碧桂園學校官網

圖 碧桂園學校發展時間軸

數據來源:億翰智庫

截至2017年2月,博實樂教育(原碧桂園教育)在全國包括廣東、上海、北京等在內的七個省及直轄市建有51所學校,包括國際學校、雙語學校和幼稚園。5月18日,博實樂教育(原碧桂園教育)在紐交所正式上市,市值13.27億美元。

(2)正榮 ——「全階段教育」

2015年7月,正榮集團與華中師大合作,在位於蘇州的正榮幸福城邦開啟了首個「全教育」社區模式,即孩子從國小到國中的教育全部在社區內即可完成,且均為優勢教育資源。在正榮幸福城邦中,即對正榮幸福城邦的業主來說,華師大的教育資源將覆蓋從幼兒到國中年齡段。全階段教育」是對當下「引入學校」火爆概念的全新升級

其中,華中師大附屬國小將於2015年9月正式開學,華中師大附屬中學在2016年3月投入使用。

2.2 地產 +服務性教育行業

(1)世茂——「360°全系統教育社區」

世茂360°全系統教育社區,將從教育的應試方面,到孩子各方面的素質培養,升學規劃等均融合在社區內,為業主提供一站式的教育服務。

與之類似的還有金地集團:2013年,金地集團推出雲教育計劃,從多個維度對孩子進行綜合素質培訓,提出系統化培訓概念。其中包括提分教育類的「碩士家教站」、「常青藤計劃」,綜合素質類的「寶貝計劃」、「天才計劃」,同時引入品牌教育機構,對孩子的網球、書法、繪畫、古箏、西洋樂器等方面的均有培訓,更設有「金地獎學金」,並嫁接留學資源。

(2)萬科——「萬科塾」

萬科從傳統房地產開發商向城市配套服務商的轉型過程中,教育作為其重點發展方向,在2010年便開啟了「城市配套服務商」的教育產業之路,「八爪魚」戰略中萬科塾就是那隻教育的「觸角」。萬科塾的發展方向與傳統教育有顯著區別,注重於與業主生活相結合,發展教育服務。

旗下主要有三個板塊的業務:

表 萬科塾主要產品

圖 萬科四點半學堂

(3)陽光城——綜合教育服務

2016年陽光城出資1億元設立全資子公司陽光幼教投資管理有限公司,進過對教育行業內部分企業的併購推出陽光幼教品牌,發展幼教相關產業。

陽光城集團相關負責人表示,陽光幼教致力於成為幼教事業的標杆,將實施「線下 (幼稚園實體、幼稚園課程體系、周邊服務) + 線上 (幼教信息化雲平台、幼教APP等) 」并行的全體系模式,重新構建國內幼兒教育生態圈。

三、K-12政策助力——「教育+地產」協同效應顯著

(1)民辦教育促進法修訂案9月執行在即,教育行業風口凸顯。

2016年下半年《民辦教育促進法(修正案)》過會,將在2017年9月正式執行。本次《民促法》修訂明確界定了營利性學校與非營利性學校,放開了價格管制交由市場處理。這很大程度上掃平了資本注入教育的最後一道門檻。從歷史數據來看,2003年《民辦教育促進法》頒布后,教育行業投資猛增市場快速發展,2017年9月修正案的執行將引起新的投資熱潮促進行業發展。

2005-2012教育培訓行業PE/VC統計(單位 百萬美元)

數據來源:德勤《2010年教育行業深度研究》及 China Venture

表2 民辦教育促進法(修正案)執行前後教育部門的土地政策變化

(2)民辦教育的場地成本與教育資源的買點優勢為「地產 + 教育」帶來巨大協同效應

「地產 + 教育」可行的根本邏輯在於可以形成協同效應,進而創造價值。對於投資引入全日制學校為「地產 + 教育」,以優質教育資源作為亮點提升樓盤價值;對於投資引入教育服務行業,為 「教育+ 地產」,以樓盤周圍居民的教育服務需求為目標,進行投資謀求投資回報。

地產與教育合作,對於教育企業——

合適的地理位置佔據產業優勢:教育的相關場地由房產集團配套提供,在地理位置上具有較大優勢,以「家門口的學校」作為優勢在業內對消費者有極大的吸引力,同時很大程度上的增加了生源降低了招生成本。

支出壓力減輕有利於良性發展:隨著房價與租金的不斷上升,民辦教育機構的成本壓力不斷上升。另一方面教育機構運行支出壓力有效減輕,可以將更多的資金投入多聘請教師與教學培訓方面,都將有利於教育的良性發展。

地產與教育合作,對於房產企業——

增加亮點提升樓盤價值:而房產集團將優質教育資源、家門口的教育機構作為亮點,有利於樓盤價值的提升。

導入教育資源獲得競標優勢:在部分地區由於可以有優質教育資源的引入,房地產企業在獲取土地時也能獲得競標優勢。

切入新興行業獲得利潤增長點:教育行業是少有的不隨當今經濟周期波動而呈現良好上升趨勢的行業,依託現有資源與教育行業結合獲取新的利潤增長點。

圖14 博時樂(原碧桂園教育)2014 – 2016盈利情況

數據來源:企業公告

(3)投資方向與建議

引入傳統全日制學校難度大成本高,資本回收時間長,而現在較多的品牌化的教育服務機構正處於急於佔據市場份額形成更大的品牌效應,而在前期已有擴張中各項成本居高不下的狀況。房地產企業與品牌化的教育服務機構形成合適的合作關係,教育品牌+社區的運行模式則會是地產與教育的全新合作模式。

四、新利潤增長點選擇——多元化戰略需符合經濟學原理

房地產的周邊物業管理服務、將樓盤通過配套設施建設成為一種生活模式,一直是房產企業的良好願景。在政策受限,發達地區大開發時代已經過去的今天,多元化投資已經成為房產企業的一大重要選擇。

資源導入重要的是深入結合而不是炒作概念,需要符合經濟學原理,形成協同效應才能為投資、併購產生新的價值,從而達到「1 + 1 > 2」的效果。

億翰股份

房地產戰略服務領域領導者,專註於為房企提供發展戰略、運營策略顧問服務,已成為60%以上百強房企的顧問夥伴。

在行業多變時代,企業諮詢模式轉型之秋,億翰股份始終堅持以企業研究為抓手,專註於行業發展周期、企業運營模型和城市投資風險的研究探索,以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

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