為什麼越來越多的城市用限售來調控

為什麼越來越多的城市用限售來調控

最近根據中原地產研究中心最新統計數據，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。限售成為了，本次地產調控一個具有特殊標籤的政策。

很多人並不理解，為什麼要用限售，買完了房子為何不讓賣，大量的房子不讓出手，不是更加減少了市場供給嗎？沒房可賣，大家能買到的房子不就更少了嗎？房價豈不是要更貴。這是大家普遍擔憂的地方。但其實這次的限售可以說是一次有效的精準打擊。

其實我們早說了，自打2008年以後，推動樓市不斷上漲的因素就是金融，而不再是實際需求，這點從貨幣供給和樓市的銷售就能看出來，總是一寬鬆樓市就漲，一緊縮樓市就消停一段時間。所以既然是金融上惹的毛病，就要用金融的手段來治，供給需求的那種分析，完全就沒有意義了，就好像這個人得了流行性感冒，你卻按照普通感冒給他治療一樣，沒什麼卵用，還容易廣泛傳染。如果是需求的問題，我們加大供給就可以了。但顯然不是特別是最近，之前很久都不漲的三四線城市的房價也遭遇了上漲，供給很大甚至嚴重過剩的地方，房價也在被炒作。這就絕不是供需的問題，而就是一致性預期太強烈了。所以已經沒辦法通過正常手段來化解房價泡沫了。那麼這時候限售就要登場了。

首先，限售可以有效增加炒房投機者的持有成本，很多人買一套房為了炒房價，甚至可以2年不到就轉手出售，而且獲利頗豐。這樣就加劇了市場流動性的風險，太多的投機交易，讓市場的買手大幅增加，所以多少供給都是不夠的。甚至很多地方都出現了眾籌式炒房。通過非法集資的方式，獲取資金賭房價上漲，有的民間金融還用期限錯配，風險錯配的方式，吸收社會資金，然後給一個固定的年化收益，大量投資房產增值，賺取權益收益和固定利息之間的差價。這些錢進來才讓整個市場失衡。而現在限售，就是增加他們的不確定，再想集資炒房的，或者動用槓桿炒房的，就要好好盤算一下了。

其次，限售形成巨大的心理壓力，這是一次在退出路徑上設立障礙，之前都是限購，管住買房人，現在加入限售就是為了管住賣房人，給你一個特別不好的預期。限售的年限我可以隨時加，任性加！逼著那些炒房一族，儘快退出市場，否則未來還不知道有什麼更嚴厲的政策出台，要知道這些借來的錢都是有成本的，真弄個好幾年不賣，利潤被利息吃掉了不說，搞不好還會被債主追債。

第三，限售也很有眼光，基本都在跟風漲上來的二線城市三線城市展開，一線城市沒有限售。這就是典型的圍城必闕，那些地方漲的太高，反正也沒什麼人接盤了，乾脆限售敲山震虎，反過來倒逼一線城市的炒房資金退出，只有一線的資金退出了，才能逼著這些錢進一步的去周邊三四線城市去庫存。一舉兩得，一箭雙鵰。

所以綜合來看，限售的政策一方面是去槓桿，增加持有成本，增加他們的不確定性，給心理壓力，另一方面也是在去庫存。把一線城市的炒房資金嚇出來，然後再到周邊去買買買，當周邊庫存去的差不多，就馬上限購加限售升級，一下就把這些錢套死在了供給過剩的三四線樓市裡，這時候限售的目的就又變了，變成了防止暴跌。因為這些地方根本就沒人接盤，不能讓這麼大量的資金一塊往外賣，所以限售是一個最好的保護。

我是支持限售的，限售期甚至可以再長一點，進一步降低房子的流動性。只有降低流動性，才能打壓他的投資屬性，一個無法變現的資產，也就不會有那麼多人去爭搶著投資了。這樣才能讓房子重新回到居住屬性。否則像之前那樣，到處都是民間集資式的炒房，那麼多少房子估計都是不夠用的。而盲目增加供給，最後又是到處爛尾產能過剩。最要命的是，這些集資來的錢，很多都是大爺大媽的棺材本，一旦樓市漲不動了，民間金融跑路了，損失的反而是這些老百姓。所以必須給予高度的重視。

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