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中國樓市進入「五限時代」分析稱調控政策失衡

統計數據顯示,自2016年四季度以來,全國超55個城市已發布各種相關房地產調控政策累計超160次,包括限購、限貸、限價、限售、限商,樓市進入「五限時代」。

更有甚者,近期保定一幅最新掛牌的住宅土地在出讓條件中規定,購房人在取得不動產權證之日起10年內不得買賣。其後,珠海市國土資源局「跟風」,其共掛牌出讓15幅地塊,其中3幅住宅地塊給出「10年限售」的規定。

政策層層加碼,樓市降溫。統計數據顯示,自今年3月份以來,北京二手房市場成交量連續下滑,部分區域二手房有較大幅度降價。

而另一面,據國家統計局數據顯示,今年1-4月份,全國房地產開發投資27732億元,同比名義增長9.3%,增速比1-3月份提高0.2個百分點;易居房地產研究院發布的報告顯示,4月50個監控城市土地成交均價為6450元/平方米,環比增長28%,同比增長54%,創下了2010年以來的最高水平。

下游趨冷,上游亦熱,樓市呈現出複雜的兩面性。

事實上,在選擇通過行政手段強制按下持續走高的房價的同時,地方政府在城市空間拓展、土地供應、土地價格、政府調控等方面,都有失衡之虞。而如何尋求控地與供地的平衡,如何在土地、金融、財稅、投資、法制五個方面採取長效的機制,形成制度化的安排,系統地做好房地產調控,地方政府理應更具作為。

這是一個類似向左還是向右的選擇,帶給地方政府的也或將是截然不同的結果。

城市房價走高的政經邏輯

對國內大量城市相關數據進行合作研究分析后,北京大學光華管理學院教授周黎安等人發現,1990年至2010年20年間,城市人口增長越快的城市,容積率越低,即新建樓房的總樓層越少。

北京和上海是其中典型,容積率在1-2之間,這與我們對國外繁華城市高樓林立的印象相悖。周黎安說,跟紐約、東京這些國際大都市相比,北京、上海不僅建成面積小,樓也偏矮。

同時他發現,發展越快的城市,越傾向於朝城市外圍發展。比如北京,從二環,到六環外,不斷擴張。

周黎安總結稱,城市人口增長快的一二線城市,容積率反而偏低。這些城市新增人口多,住房剛需不斷增加,但土地供給在收緊,新建樓房又偏低,供需缺口就越來越大。這就是一二線城市房價在各種「泡沫論」的預測下不斷走高的原因。從這個方面看,房地產市場的「供給側」改革極為重要。

那麼,為何增長越快的城市,更傾向於朝外發展,而不是朝上發展?

周黎安研究發現,這背後有著政治經濟學的故事:地方官員不僅要推動城鎮化的發展,同時也關心城市的GDP和財稅增長,後者是決定官員晉陞的重要指標。在GDP和財稅增長指標上,不同地方政府之間是競爭關係,而地方主政官員的戰略選擇,會決定城市擴張的空間特徵。



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