北京調控落地，政府可以關門打狗了

「

所謂俠者，何以為之?

」

在輿論聚焦北京購房熱情一路高漲下，調控如期而至，北京房價還會繼續漲嗎....

◎文：櫻桃，公號：櫻桃小房子

之前市場不是說土地供應不足房價還要上漲嗎，政府突然告訴你，今年到三季度末土地供應量會是去年的2.5倍。

把老百姓口袋的錢掏空的差不多了，政府來個出其不意攻其不備，關門打狗，讓大家背負一身高房貸。好比股市四千點時某媒高喊這才是牛市起點一樣，等韭菜都衝進去了，國有股就高位減持了。

是誰說俠之大者，為國接盤來著。

下面來看看調控對房價的影響。

1、認房又認貸

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

降低住房貸款期限，將原來最高可達「30年」的貸款期限「降至25年」。

企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。（這一措施旨在打擊企圖以企業名義購房鑽限購政策空子、投機炒房等。）

其實我前兩天就發文說了，「深圳是風向標」（樓市調控敏感內，沒有一個城市可以倖免，包括北京。）只不過北京漲的遲，也就調整的晚點。因為房價暴漲，政府必定出手調控，落實習大大的房子是住的不是炒的指導方針，否則就太不懂紀律了。而且這幾天媒體都在報道北京的銀行在收緊信貸，這是影響樓市走向最關鍵的一條。

不過大多數人堅信宇宙中心的房價就算不漲，也不會跌。能有點預見性嗎？我只能說高位接盤的人，可憐又是咎由自取，特別是跟風炒房的好好站崗吧。（政府早提醒你了，房子是住的不是炒的，你非要炒，那就讓你先進去，然後再關門打狗。）

北京調控后肯定會讓市場迅速成交量冷卻，價格也能穩住，但明顯降價，我預計大概需要等一年以後，供應量明顯增加之時。

具體對北京樓市的影響，「我引用北京中原地產首席分析師張大偉的研究報告吧，他算的很詳細，我也很認同。」

改善需求大部分最多只能貸款186萬！

看似只增加到了60%，之前被認定為首套的首付是35%，其實北京是執行普通住宅標準非常嚴格的城市，五環內最高限價是468萬，五環外更低，以現在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬計算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指導價比較低，但除了公房外，如果要多貸款也大部分會變成非普通住宅。

1：絕大部分賣一買一的需求，之前算是首套，現在最多只能貸款186萬，或者選擇首付80%，而且需要承擔非普通住宅的大量稅費。

2：主要會對二手房市場影響較大，最近幾個月，樓市出現了二手房價格上漲速度明顯超過新房的現象，新建住宅限價嚴格，約束了價格上漲，所以後市市場影響，首當其衝是二手房市場。

3：現在看，認房又認貸的出現，基本抑制了改善需求中的投資比例，市場有望快速恢復到2016年4季度。二手房將明顯降溫，部分區域可能出現價格下行。

4：網簽數據滯后，對於北京來說，二手房市場滯后1個月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，預計在4月份將出現簽約高峰，但是在這一政策后，預計市場會快速平穩，二手房回到1.5-1.8萬套區間（二月市場大約2.5萬套）

5：大量連環單將受到影響，目前北京市場成交中大約50%是連環單交易，部分連環單甚至有超過5-6組交易，從市場影響看，這其中未來毀約可能性大漲。

6：從全國看，這是繼上海、深圳后又一個一線城市恢復到2014年調控力度城市，預期後續會有更多的城市比如最近市場升溫的15個調控熱點城市會再出調控，這些城市一旦恢復認房又認貸，預期市場也會出現明顯降溫。

7：從2016年930來，全國已經有32個城市，出台了超過100次調控，預計以北京升級認房又認貸，會再出一輪調控政策。

8：二手房市場，目前看，著急換房的特別是從郊區換到城區的，將可能率先出現價格波動，從2季度開始，按照目前信貸排隊放款趨勢，換房比例將明顯降低，市場的頂部以認房又認貸為標誌。

2：增加供應房源

督促「1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市」的在途商品住房項目加快開發進度，儘快形成商品住房供應。

商品住宅的庫存不只是已經辦理了銷售手續還沒賣出的房子，還包括拿地未開工和開工未銷售的房源，而且這些房源是距離實現市場供應最近的，對於市場預期的影響也最大。這兩個階段的房源，初步統計有20萬套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

一方面，說明了北京商品住宅下一階段的供應規模；

另一方面，督促加快這20萬套庫存轉變為實際供應，將能起到穩定和引導市場合理預期。

北京目前商品房住宅庫存大約只有5萬套，如果20萬套在路途庫存部分入市，對市場將有明顯緩解，特別是部分郊區，供應量將明顯上升。

今天的調控細則里關於土地的部分，「我看完忍不住笑了。」

要加快、加大商品住房土地供應。三季度末，完成全年土地供應計劃，是去年全年實際供應量的2.5倍。

近期北京市公布了今年的土地供應計劃，一些媒體和中介對供應計劃有曲解和誤讀，稱今年260公頃的商品住宅計劃供應量比去年減少七成。這種拿今年的計劃供應量和去年的計劃相比是很不科學的，今年商品住房用地實際供應量將大大超過去年的實際供應量。

其實近期北京人恐慌性購房，主要來自於一個論據，就是今年北京的土地供應量計劃大幅縮減，特別是任志強對此作出了一個預測，土地少這麼多，房價不可能跌。

結果政府現在說實際供應量不等於計劃供應量。只能說政府太狡猾了，你的計劃是拍屁股做出來的嗎，與實際供應差那麼遠，還要做計劃幹嘛，完全是誤導人，也難怪媒體放大，而且政府也不出面解釋一下，弄得所有人都認為土地減少房價怎麼可能跌呢？

「我奇怪的是，媒體怎麼沒有去算算實際供應量，都把焦點放在計劃上，按政府說的，目前已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，與去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。」

不是當馬後炮，大家知道我近期一直看空的，如果摺合成建築面積算，香港房價也就是七八萬一平米，但人家服務員的工資都是一萬，比我們高多了。當然，在城市化上升期，我們不能完全跟一個成熟市場去比，但短期內，熱點城市都暴漲一兩倍，絕對是有泡沫的。

房地產作為貨幣的蓄水池，也差不多吸收完流動性了，不用再擔心通脹，國家要感謝你們高位接盤。

現在保匯率成了重中之重，也就是說不能再爛印鈔票了，流動性要收緊，那你房子不降都不可能。

3、清華畢業生都不起房，生活還有什麼希望？

另外，「我想說說，北京最近引發熱議的清華畢業生幾年都買不起房，那搶破頭買學區房的意義在哪裡，我看著很心疼。」

有觀點評論說，清華畢業，至少你收穫的是一個高層次的人脈。那又怎麼樣，在金錢的名利場里，你有房才是成功的標誌，若你說清華畢業都買不起房，別人會用異樣的眼光看你，覺得你書白讀了。

這種社會主流的價值觀，讓我們多麼崩潰！當初努力考大學，就是希望在大城市裡紮根提高社會地位，有幾個人甘心回老家安居樂業的，努力考到最好的大學，仍然無法在北京生存下去，這是多麼絕望的事。

高房價透支的不只是一個國家的創造力，更是粉碎了年輕奮鬥者們的希望。（不談房子 ，我們很幸福，提起房子，我們都失去了性福。）

有些人渣說，「明明北上深的房子就不是給窮人準備的，為什麼那麼多人還覺得它們理應買得起這些地方的房子？」

「草泥馬，我一聽就來火，窮人就該一輩子窮嗎，我們來自農村，選擇不了出身，如果不能靠奮鬥獲取，活著還有什麼希望。」

你只是早出身幾年，在歷史機遇中買了房，就讓你有了無限的優越感嗎？

要不是你有個當官的爸，有錢的爹，或者榨乾祖祖輩輩的積蓄，你能買得起房子？如果光憑自己的本事奮鬥，還不是連個廁所都買不起，拿先天條件炫耀的恰恰證明你的無能。現在有房的人，已經晉級到中產階級，站著說話不腰疼。

有人說，房價高可怕，更可怕的是漲速太快。若房價穩定的話，10萬一平也不要緊，咱們可以訂個小目標，省吃儉用擼起袖子加油干他十年八年，事實是十年後可能50萬一平了，「你白奮鬥了。」

所以調控是非常必要的，保持房價穩定，才能讓炒房者無利可圖，但無能的政府啊，總是製造出暴漲的機遇，我們無力改變，只能抓住未來調整的機遇，為自己安個家。「完」

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