發改委：近期大範圍調研特色小鎮建設"房地產化"等問題

【財新網】（記者 黃子懿）「我們認為，開發商完全有能力在兩至三年內建成高大上的小鎮物理空間，但通過優質精細的後期運營服務吸引人、黏住人，這是很不容易的一個事情。」國家發改委規劃司副司長陳亞軍表示，當前，開發商轉型做特色小鎮的可持續運營模式暫時還沒有完全成熟的經驗。

5月26日，陳亞軍在出席「2017特色小鎮生態與投融資論壇暨博覽會啟動儀式」做出上述表述。他透露，針對媒體報道的特色小鎮建設「房地產化」、「一哄而上」等傾向性問題 ，國家發改委已成立調研小組，結合發改委內部及其他外部機構力量，於近期在全國範圍內展開大規模調研並形成報告。

陳亞軍透露，報告發現，特色小鎮培育工作在取得一定進展和成績的同時，也存在著四大傾向性問題：政策理解存在偏差、行政主導色彩嚴重、同質化現象突出以及存在房地產化風險等。

「房企轉型建設特色小鎮缺乏成熟的可持續運營模式，存在房地產化的風險。」陳亞軍表示，部分房企已開始嘗試轉型為綜合服務運營商，從「造空間、賣空間、繳物業」轉型為「造生活、賣生活、賣服務」，但小鎮建設容易，做活難。

「比如杭州萬科良渚文化村，做了16年時間，其實整體運營還是虧損的。」陳亞軍說，「包括宋衛平藍城小鎮，我們這次看了四個。建設容易，但是如何真正做活，他們覺得沒有十年左右的時間，是搞不定一個小鎮的。」

他表示，如果轉型房企不能形成可持續的產業生態、盈利前景不好、或者財務長期難以平衡，極有可能退出運營，重新回到出售物業以平衡開發資金的傳統道路，屆時小鎮居民也可能因為房企運營的退出、因生活不便而離開小鎮，以此帶來大量的土地和資金浪費，「這就是風險之所在」。

至於政策理解存在偏差的問題，陳亞軍表示，「越向基層延伸越嚴重」。有的地方將特色小鎮和小城鎮建設當成大搞城鎮開發建設和拉動投資的風口，對完善產業支撐、完善公共服務、強化社會治理，促進農村勞動力就地轉移等重要內容明顯考慮不足，而有的地方則存在片面注重產業規劃，不注重生產、生態、生活功能完善等問題，對人口吸引力明顯不足。

陳亞軍還強調，當前特色小鎮和小城鎮建設還存在「行政主導色彩嚴重，存在政府大包大攬傾向」。除了走投資驅動的傳統思維與產業園區模式，有的地方對小鎮的培育周期、投資規模、完成數量等指標設置過高要求，以至層層效仿。同時，有的地方仍以地方國企和政府投資平台為主，民營企業的主體和社會主體參與明顯不足，存在巨額的政府債風險。

此外，部分地區還存在盲目跟風、創新不足、同質化現象突出等問題。例如，一些地方缺乏對規律的認識，爭先打造創業小鎮、基金小鎮等小鎮，寄希望於新建或重建整個商貿綜合體，吸引高端要素。

針對上述問題，陳亞軍表示，報告已明確了下一步的工作方向：要加強規範引導，防止特色小鎮建設走樣變形；要強化市場主導，防止政府大包大攬，一哄而上；要健全激勵機制，增強特色小鎮發展的活力；要以特色小鎮為空間載體，推動文化傳承保護與美麗特色小鎮建設互促共進；要未雨綢繆，防範特色小鎮房地產化等。

陳亞軍建議，各省區市糾正層層設置特色小鎮建設數量指標的不合理做法，並取消年度指標考核中考核投資規模等任務的做法，「堅持自然成長，避免拔苗助長」。

此外，他還表示，為了防止房地產化傾向，應嚴格控制特色小鎮建設中住宅用地的配建比例，加強對房企主導的小鎮規劃的系統設計、盈利模式和後期運行方案等重點內容的把關，並建立規劃實施的跟蹤評估機制。

研討內容

（一）國家及地方政策解讀

1.國家發展改革委《關於加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》研討；

2.住房城鄉建設部等《關於開展特色小鎮培育工作的通知》政策研討；

3.部分省（區、市）特色小（城）鎮培育建設政策介紹；

4.國開行、農發行的特色小鎮建設資金支持政策與審批要點研討。

（二）特色小鎮項目申報實務

1.特色小鎮推薦工作報告的編寫技巧；

2.特色小鎮基本類型分析及申報策略；

3.特色小鎮項目建設手續申報和審批流程；

4.特色小鎮建設項目中央財政獎勵措施及專項建設基金項目申報技巧及注意事項；

5.特色小鎮初審及考核評價體系建設；

6.特色小鎮規劃建設工作實踐及項目申報主要經驗借鑒。

（三）特色小鎮投融資模式創新

1.支持特色小鎮建設的投資平台構建；

2.以項目為核心的投融資框架結構；

3.城市投資、旅遊投資等實現深度融合；

4.特色小鎮PPP融資模式的結合（必要性、可行性）；

5.特色小鎮項目的創新融資模式（政策性基金、產業基金、資產證券化）。

（四）PPP模式在特色小鎮建設中的應用

1.特色小鎮與園區開發的相似與不同；

2.「特色小鎮+PPP」的新理解及特點解析；

3.特色小鎮PPP模式的操作重難點剖析；

4.專題基金在特色小鎮PPP中的應用；

5.特色小鎮PPP模式運作流程設計和運營模式（IP資源導入與「互聯網+」平台解決方案）；

6.特色小鎮項目建設運用PPP模式創新（特色產業的選擇、導入與培育）；

7.特色小鎮PPP實操案例分析與經驗借鑒。

（五）策劃及規劃在特色小鎮PPP模式中的重要作用

1.策劃：研究發展基礎與條件，發現區域優勢與機遇，挖掘優勢資源，尋找項目先天潛質；識別功能與目標，提出業態定位與配置方案；

2.規劃：設計區域發展總規劃，優化提升項目效益，明確產業定位，提出產業發展策略；協調空間結構，統籌交通、市政、公共配套等設施。

主辦：投資協會項目投融資專業委員會

承辦：北京中建政研會議服務有限公司

時間：2017年6月6-9日(6日報到） 青島

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