A股房企發布2016年成績單 八成迎來業績豐收

  去年一年房地產市場爆髮式增長帶動房企業績大幅度好轉，截至2017年2月20日，A股129家上市房企（不含B股）中累計有81家發布2016年業績預告，超過8成房企業績實現盈利和業績上升。

  在全國市場格局嚴重分化的背景下，去年國慶前後，一二線城市樓市火爆引發限購，而三四線城市繼續保持去庫存，部分房企利潤下滑較為嚴重，火爆的市場並未扭轉其虧損的局面，面臨被淘汰出局的威脅。其中12家房企出現虧損，17家房企出現凈利潤同比下降。

  平安證券研報認為，受行業毛利率下滑影響，傳統房企凈利潤增速均面臨下滑趨勢，不過，隨著行業轉暖即部分轉型房企新業務逐步貢獻利潤，2016年行業凈利潤增速明顯回升，前三季度上市房企凈利潤同比增長了28.6%。

  八成房企業績靚麗

  從發布了業績預告的房企數據來看，凈利潤方面，華聯控股和渝開發增長幅度最高，其中華聯控股預計實現凈利潤12億元，同比增長1631.45%，為目前已經公布業績預告房企中業績增長最快的企業。

  對於16倍利潤增幅，華聯控股給出兩個理由：第一，其在深圳在售房地產項目預計在報告期內完工，具備結轉收入的條件；第二，通過出售神州長城股票套現8.98億元，帶來6.56億元投資性收益。華聯控股2015年凈利潤不足7000萬元。

  第二名的渝開發的凈利潤預計為1.17億元-1.27億元，同比增長1487.52%-1623.2%。而其利潤大幅增長源於出售重慶會展中心置業有限公司四成股權增加1.48億元非經營性損益，如果剔除這部分收入則面臨虧損。

  高科預計全年利潤增長750%，源於出售深圳仁銳實業有限公司產生非經營損益6.9億元所致；三湘印象全年凈利潤7.05億元，同比增長573.76%，主要受益於三個項目結轉和一家新納入報表子公司。

  此外，華麗家族利潤同比增長510%，主要為上海和蘇州地產項目結轉和投資期貨收益；廣宇集團預計凈利潤同比增長441.6%至2.2億元，同樣由於武林外灘項目結轉收入實現扭虧為盈。

  不難看出，2016年房企利潤大幅增長不外乎兩個原因：第一，本身主業業務貢獻利潤有限，通過出售旗下資產收入實現利潤增長；第二，一二線城市房地產市場好轉帶動銷售業績上升，促使利潤出現大幅增長。

  此外，粵泰股份、東旭藍天、萬業企業、皇庭國際、綠景控股、世紀星源、粵宏遠A、大港股份和新湖中寶等幾家房企全年利潤增幅也均超過200%。

  從凈利潤絕對值來看，公布業績預告的房企中，招商蛇口最多，全年預計盈利93億元到98億元，實現翻番。一方面由於招商地產和深圳蛇口完成合併后，利潤大幅度增加；另一方面受益於樓市行業結轉同比增加。

  17家房企業績下滑

  如果說上市房企利潤上升受益於房地產市場，那麼利潤下滑原因則各不相同，雖然部分利潤下滑房企主要業務均集中在一二線城中，但並沒有很好搭乘這一波房地產行業的快車脫困，而是由於各自原因繼續惡化。

  17家企業利潤下滑，12家企業處於虧損狀態，其中天房發展下滑最為嚴重，全年預計虧損3.83億元，同比下滑8620.96%，如果扣除濱海新區核心區天津漢沽河西舊城綜合開發建設項目投資收益1.3億元，全年預計虧損為4.81億元。

  對於利潤大幅下滑，天房發展表示，一方面由於結轉項目均位於天津外環線的津南區和東麗區，同區域房地產供應較大，項目售價低所致；另一方面天房發展融資規模為215億元，利息支出過大吞噬利潤。

  另一家利潤下滑幅度較大的房企陽光股份則因為經營所致，其2016年全年利潤預計虧損4億-5.2億元，同比下滑2677%。陽光股份的解釋是：一，由於退出上海錦江國際購物中心項目損失和2016年沒有額外股權處置收入。

  海航創新全年虧損1.97億元、利潤同比下滑804.07%則因為官司纏身，海航集團從2011年收購九龍山以來，與九龍山原控股股東李勤夫陷入長時間的資產糾紛中。

  紫光學大全年預計虧損0.94億-1.22億元，同比下滑近8倍的理由是：重大資產重組暨非公開發行股票中介費用支出；計提兩筆融資的借款利息；下半年為業務淡季。

  給出類似理由的還有中房股份，該公司全年預計虧損3900萬元到4300萬元，同比下滑454.39%，中房股份稱由於商品房銷售收入減少和重大資產重組中介費用增加所致，從2016年中房股份與忠旺集團實施重組以來，出現高管大規模離職潮，業績也轉盈為虧。

  此外，海航投資、榮豐控股和宋都股份等房企利潤下滑也均超過300%以上。從虧損絕對值來看，天津松江虧損額最大，為5.55億元，主要原因為融資利息支出過大和計提損失1.63億元所致。

  地產板塊優於大市

  平安證券認為，儘管行業面臨著基本面下行和政策收緊，但定價權變遷正帶來行業投資邏輯變遷，在險資、產業資本加大權益資產配置趨勢下，高分紅高ROE的稀缺優質藍籌地產的「籌碼」屬性正逐步增強，整個行業扔孕育著機會，未來房地產行業仍會強於大市。

  截至2月20日，一線房企中，除了華夏幸福公布凈利潤增長40%外，萬科、保利、綠地等均未公布業績預告，不過參照2016年三季報不難發現，一線房企業績增長均表現搶眼。

  2016年三季報顯示，萬科前三個季度凈利潤為82.6億元，未分配利潤為529億元。同期保利地產凈利潤為71.1億元，未分配利潤為550億元；綠地控股凈利潤為59.2億元，未分配利潤為307億元；招商蛇口凈利潤為56.1億元，未分配利潤為221億元，華夏幸福凈利潤為46億元，未分配利潤為124億元。

  參照招商蛇口和華夏幸福這兩家企業前三季度利潤和全年利潤預告，不難發現，由於年終結轉項目較多，全年利潤料將繼續增加，尤其萬科、保利、綠地等房企還有大量未分配利潤，全年凈利潤仍有較大提升空間。

  在整個A股市場，截至2017年2月20日，已經有2584家上市企業公布全年業績預告，其中業績預增的佔比71.4%，而上市房企這一比例為79%，從側面反映了房地產行業的盈利能力。

  某證券機構不願具名分析師認為，隨著2016年四季度限購、限貸政策逐步升級，房地產行業融資逐步收緊，企業融資成本進一步提升；另外，2016年上半年以來，各類資本進入房地產開發和土地市場，推高了土地價格，預計未來行業整體收益率將下降，行業風險將提升。（數據來源：同花順iFinD）