1萬套新貨衝刺金九銀十 三大看點解密樓市旺季

受新政調控影響，3月成為今年廣州樓市的分水嶺。尤其是五一黃金周后，無論是開盤數量、推貨量還是開盤去化率，均較去年同期有明顯下降。如今，「金九銀十」即將到來，傳統的銷售旺季是否會出現？本期信息時報記者將深入調查廣州各區推貨情況，提前了解各房企的動作。

看點1 房企儲備「囤糧」以衝擊黃金月

廣州樓市在3月新政出台後明顯收緊，據陽光家緣網簽數據顯示，今年1至7月廣州共成交一手單位55412宗，同比下跌16%。從成交走勢來看，自5月開始成交量同比出現「腰斬」。

據了解，自五一小黃金周后開發商大力開盤推貨后，6至8月無論是開盤數量、開盤推貨套數還是整體去化情況，均明顯較2016年同期低，尤其是2017年8月，僅有6個樓盤開盤加推，僅700套貨量，去化率僅為44%。在5至8月獲取預售證的樓盤中，共有18個樓盤、2610套住宅並未開盤加推。廣州中原研究發展部專家分析認為，對於房企而言，接近年底需要積極完成銷售任務，同時促進資金回籠，預期不少房企將寄望於三四季度。因此，估計不少開發商或會藉此次金九銀十大力推貨。

據中地行監控陽光家緣數據，截至8月底，全市可售貨量為52222套，合計637萬平方米，未售貨量140458套，合計1686萬平方米，以月均8600套的去化速度計算，去化周期約為半年，比起此前的「不足半年」有所延長。但從絕對數來看，貨量依然不算充足。

具體來說，老中心六區總貨量僅有1.1萬套，其中越秀區不足1000套，市區缺貨的情況顯而易見。而經歷了2016年之後，供應大戶增城區的可售貨量減少得最突出，花都區也不足1萬套余貨。這說明，缺貨的已經不只是中心區，外圍也亟需補充。

據悉，市場已經著手補倉，8月下半月新增貨量較上半月有顯著的增加，上周共有2545套單位取得預售證。而根據中地行監控市場情況發現，8月底有動作的樓盤也比此前增多，在周末開盤、加推及新貨亮相的項目個數，從此前的1至2個增加到3至5個，搞暖場活動、小波加推或推出特價單位的項目比此前增多，樓市活躍度有所提升。

看點2 外圍供應量佔大頭 拉大與市區差距

據中地行市場研究部不完全統計，2017年的金九銀十，約有89個樓盤（含住宅及公寓）合計10965套單位開盤、加推或亮相，總貨量低於2016年的14000套。其中，全新盤約有22個、舊盤加推67個。全新盤中較為引人矚目的是碧桂園星鑽，該盤將推出300套97至117平方米洋房單位，預計均價35000至40000元/平方米，在較為「渴貨」的市橋板塊里相當引人關注，而價格也不低。葛洲壩廣州紫郡府則是廣鋼新城的新面孔，103至140平米的戶型預示著其目標人群相對高端。而方圓流花月島則是市中心少有的新貨。

按區域分，中心五區在金九銀十期間有動作的項目約有24個，但由於中心區高價盤受限制較多，貨量僅有1346套。外圍區域約有65個，貨量上萬套，這是由於有多個大盤將這期間集中推貨。與往年一樣，貨量以外圍為主，但從佔比上看，比例更為懸殊了。

作為近年廣州樓市成交的「中流砥柱」，黃埔將成為一大亮點。以往黃埔都是市場的供應大戶，但今年金九銀十該區僅有11個樓盤推貨，同比下跌50%。雖然該區仍然為全市一手項目供貨主力，但相比起去年，該區長嶺居、香雪、開發區東區均有多個樓盤推貨，今年供貨主力僅為知識城及長嶺居少量舊盤加推，從而直接影響整體市場供貨量。廣州中原研究發展部認為，該區供貨量不足與近年土地供應減少不無關係。回顧2014年至今土地公開招拍掛情況，黃埔供應量於2015年達到峰值（95.4萬平方米），而近兩年則大幅減少。由此可見，一方面面對目前紛繁複雜的市場情況開發商推貨節奏減緩，另一方面由於「麵粉」減少，確實出現「無貨可推」的現象。

此外，今年外圍區整體推貨量比去年多35.7%，主要拉動的區域有增城、從化，其中增城朱村、荔城、小樓板塊預計有多個樓盤將在金九銀十入市，主要得益於近兩年增城土地供應充足。

從板塊來看，貨量集中於奧體板塊、廣鋼新城、知識城、亞運板塊、金洲板塊、朱村板塊、新塘、荔城、花都區府板塊，這意味著接下來成交量將集中在外圍。

看點3四房產品增多 公寓仍在尋求突圍

產品類型方面，金九銀十期間，有動作的別墅盤6個，公寓項目3個，洋房80個。據中地行市場研究總監梁志秋分析，由於多年來不再批別墅用地，市場上的別墅產品越發稀缺，位置更多的分佈在增城、番禺、黃埔等外圍區域，價格方面水漲船高。而因為330新政，公寓市場近半年來一片慘淡，每月網簽僅有三兩百套。不過，採用銷售使用權及其他方式進行銷售、經營的公寓項目有所增多，近期市場活躍度也有所恢復。在「廣州租賃16條」、「商辦改住」等新政影響下，公寓項目或有新的玩法。洋房項目雖然佔比大，但是受控程度不弱於其他產品。

產品面積方面，別墅跨度較大，從120平方米到830平方米均有選擇。公寓則多為40至60平方米的小戶型，較為特殊的是南沙金茂灣的產品，為83至114平方米的三四房，面積較大。洋房的戶型面積橫跨60至290平方米，但主力戶型仍然是70至140平方米的二房至四房。值得關注的是，由於「全面二孩」政策催生了改善置業需求，市場上推出四房產品的樓盤有所增多。在80個洋房項目里，就有47個項目是擁有四房戶型的。甚至有些樓盤只瞄準這些購房群體，比如海珠紙廠板塊的融御，主力產品為130至140平方米的三四房；奧體板塊的金地天河公館，最近一期產品僅有124至167平方米的四房單位。