房地產告別大牛市，搞清楚這四點，買房才不容易吃虧

無論是剛需，還是投資客，對當前樓市最大的擔憂怕是這一輪的頂點快要到了。這幾天融360房貸君與騰訊新聞客戶端合作，搞了一次房貸問答，回答大家關於買房的問題。

截至到昨天，共有4萬多人參與了這一期的互動。

我們人手有限，只能挑選一些具有代表性的問題來回答。

我們總結了一下大家的問題，主要集中在以下幾個方面：

1、買新房還是買二手房？

2、買房貸款是等額本金還是等額本息好，要不要提前還房貸？

3、相當多中小城市的網友十分關心自己所在城市的房價走勢。

4、還有些是關於買房過程中出現的一些小問題，比如房貸遲遲下不來，交了首付開發商卻遲遲不簽合同等。

我們今天這篇文章，重點就解答上面這四個問題，大家如果有什麼問題，也可以在下面給房貸君留言，我們也儘力解答大家的疑惑，我們只有一個小小的要求，大家在問問題的時候，能詳細點最好，直接問「XX城市房子能不能買」，這讓我們很為難啊，因為我不知道你們是因為啥買房，也不知道你們的資金準備情況。

閑話不多說，咱們先來回答第一個問題：

一、現在買房，到底是買新房還是買二手房？

這個問題根據購房者需求不同，其實答案也很多。但我們還是給出我們的一些建議。

首先，我們建議中小城市，特別是小城市的剛需購房者買新房。

理由有三點：

一是新房子滿足新需求。中小城市是當前房地產相對活躍的城市，即便在中小城市，購房者買房子也會考慮到消費升級的需求，這些年房地產的設計、建造工藝等發展都很快。老房子的戶型設計可能會很快過時，不能滿足你的居住體驗。新房子設計和建造肯定要更人性化。

二是中小城市在房租這一塊可能不會有明顯的升幅，市中心的老房子並不會為你帶來多明顯的租金收益，當然對這方面有執著追求的朋友除外。

三是中小城市房子的換手率不高。老房子買了相對不好脫手，住起來體驗也不好。

其次，如果你是在大中城市，房地產相對活躍，那麼二手房則相對合適。

理由有四點：

一是二手房相對於新房，地段優勢很明顯，增值空間可能不比新房，但現在房地產已經逐漸逼近階段性頂點，我們應該更強調保值性。二手房有很強的地段優勢，保值性好。

二是從居住的角度來說，二手房的確更為成熟，周邊醫療、學校、商業、交通等配套更為完善。

三是租金有保障，租房的好時代並不遙遠。大城市地段不錯的二手房總不缺租客。而且租金收入是有保障的。當房地產告別狂奔年代之後，租金收入是買房很重要的考量。別以為自己是剛需就不考慮未來出租的可能。大中城市的房子的金融屬性要更強，即使是買首套房，也很難真正將居住和投資完全割裂。

四是目前大城市的新房溢價也不低，開發商也不願意賣便宜的房子，增值空間全被購房者收割。

二、買房貸款是等額本金還是等額本息好，要不要提前還房貸？

很多網友對這個問題也非常關心，其實重點就是以下四點：

首先，大家應該明白一點，無論是等額本金和等額本息，利息成本都是按照統一演算法得出的，銀行並不會因為你選擇等額本息就讓你多花了「冤枉錢」。

其次，大部分人選擇的還是等額本息，這裡當然有默認推薦的因素，但根本上還是因為大家都是工薪階層，收入增長預期比較線性，容易估算。等額本息是最適合工薪階層的，它將負擔平均化。而等額本金適合初期還款能力比較強的購房者。

第三，是否提前還貸應該取決於你自己，而不應該算「銀行會不會多賺我的錢」。我們在和很多購房者的溝通中了解到，很多人從心理上是抵觸負債的，這會讓他們很難受，所以提前還貸是適合他們的。而一些對負債不敏感且理財有道的購房者，他們自己就不會選擇提前還款，自己賺的錢比付給銀行的利息更多，何樂而不為呢？

第四，沒有所謂最佳的還款時間點，所謂的利息中間點並不完全科學。

還是那句話，既然打算提前還貸了，自然有自己的全盤考慮，早還款你減輕了壓力，有錢卻選擇晚點提前還款，中間這段時間，你的錢也不會躺在賬上睡大覺不是？

三、中小城市的房價走勢

對於中小城市，其實就是三四線城市，我們重點說說非都市圈的三四線城市。

融360房貸君的總體感受是，不會太好。我們應該明確一點，現在三四線的確比較火，而且未來還會火一段時間，具體時長不好判斷，但慣性判斷大概在1-2年左右。

有人說，那是不是意味著現在上車就是賺呢？也不是，凡事得兩面看問題，三四線城市現在是火，但有火的時候就有火滅的時候。

不少三四線城市是憋了好幾年，現在才抓到點紅利，遇到個大牛市，接下來就是什麼，大家心裡都清楚。不說被打回原形，至少也會停滯很長時間。

所以想賺快錢的朋友別去碰這些城市的房子，你可能需要等相當長的時間才能逃出生天。

總之，不是本地人，不是自己住，別去買。

這些三四線樓市不用主動打壓，它自己就能冷下去。人口、產業等基本面決定了它的歸宿。

至於那些大城市周邊的三四線城市，目前也普遍進入低谷期。這些城市能不能買要看規劃，特別是城際交通規劃，如果明確了，地段優勢加交通連接優勢，會讓這些城市比較容易復甦。至於買不買房，什時候買房，則要看各位的情況。

四、一些買房過程中出現的一些小問題

有網友們問，現在銀行收緊房貸了，已經交了首付的購房合同要不要撤回？

這種情況在大中城市比較多出現，小城市還好。但這的確是今年比較多的問題，大環境變了，對房貸的支持力度也降了。不少購房者在一季度申請的貸款，到現在還沒獲批。

融360房貸君的意思是，無論買二手房還買新房，首付都交了，還是儘可能等待結果為好，排隊總比不給貸要好。至於最終是以什麼利率水平給你放貸，別太較真，房子到手才是關鍵。

還有的網友問，交了首付開發商卻遲遲不簽合同，這是怎麼回事？

這種情況只說明了一點，開發商資金出現問題了。

開發商蓋房子都是「大產權（整個項目）」先抵押出去換錢蓋房子，然後再把房子賣給購房者，用所得資金解抵押，分隔成每套房子「小的產權」。在這期間，你要做的就是簽購房合同，交首付，網簽等等。

而開發商一旦收你的首付款卻遲遲不簽合同，其實就是他們的資金出問題了，不能解抵押，房子還在抵押當中，你買了還在抵押中的房子，自然不能網簽了。開發商不願意讓你知道房子不能網簽，自然就直接不跟你簽合同了，他們會有各種理由，但不會告訴你真實原因。

如果已經遇到這種情況，應儘早與開發商溝通，並告知主管部門；對於還沒買房的朋友來說，要避免這種情況，其實並沒有太多辦法，因為開發商不會主動披露項目的資金情況，唯一能做的就是選擇實力相對強的開發商。實力開發商各種資源比較多，簡單點說，它們已經到了大而不能倒的程度，真的出問題了，也會有人介入的。

本文為作者原創，未經授權不得轉載