李嘉誠套現670億要出走? 那是你不知道他內地存了多少地!

摘要：長實地產利潤率之高，冠絕內地；瘋狂的地產槓桿玩家們，都寄望重複時間利差的勝利

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撰文|張銀銀

近日，據彭B社報道，李嘉誠所控制的基建投資公司長江基建，正在考慮向英國能源生產商Cory Riverside Energy Group發出收購要約。這家把廢物轉化為能源的倫敦公司的估值可能達到10億英鎊（約106億港元）。

一邊是大肆海外收購，一邊是不停賣出內地和香港資產。據公開資料顯示，2013年以來，李嘉誠出售旗下在內地和香港的資產已經超過670億港元，而在英國投資已經超過300億英鎊。

但很少有人知道，李超人在的資產實際還很多很多，特別是土地。零售、碼頭物流、基建、電信這些咱就不說，在港的寫字樓等商業物業，大家也知道。

最關注的其實是房地產、土地到底還有多少。槓桿遊戲看了長實地產的2017年中報，和各位桿友分享一下。

1、賣空？笑話，李嘉誠在土地儲備依舊驚人！

根據長江實業地產的2017年中報，槓桿遊戲計算出，截至2017年6月末，李超人僅僅在內地土地儲備就還高達約1059.1萬平米（11400萬平方呎）之巨。在香港，其還有土地儲備55.7萬平米（600萬平方呎）。

為了方便各位桿友核算，槓桿遊戲備註一下：1平方米=10.7639平方英尺。

當然，這個土地儲備和動輒數千萬、過億、2億平米的前10大房企沒法比。但這個規模可以開發出2000來萬平米的房子，是無疑的。這值多少錢，各位桿友可以算算。

注意，長實的地，基本都集中在主要一二線城市的核心區，今天這些地方的房價之高，你懂的。如下圖1.2017年長實地產（預計）完成的地產項目：

圖1.2017年長實地產（預計）完成的地產項目 圖表來源|長實地產2017年中報

看完這些項目所在位置，不得不佩服李超人的眼光。槓桿遊戲要說，放在整個，有這個儲備總量、品質的開發商，哪是小玩家？

從2017年中報的數據來看，長實內地銷售佔比依舊最高。2017年上半年，218.31億港元的地產銷售中，內地達142.92億港元，佔比65%。

圖2.長實地產2017上半年房地產分區域銷售金額 圖表來源|長實地產2017年中報

所以，撤離的說法「子虛烏有」。今天，房價這麼高，李老闆和所有開發商一樣，賣得很開森。至於說他內地賣出的，不過是多年前「低價」拿地，如今高價賣出的商業物業。

而長實這個土地儲備量，不僅和2016年同期比變化不大，和10年前巔峰期比，也是不相上下。2017年長實地產計劃開發164.74萬平米的土地，換句話說，即便未來一塊地不拿，按照這個進度，長實地產起碼還可以在玩6、7年的地產。

實際上，近些年長實地產的開發進度有快有慢、房價也有起伏波折，這個土地儲備，如果保守來看，保證7-10年的開發是可能的。

如果哪一天，長實地產把這1000來萬方的土地，直接清盤、低價賣出，像萬達賣出文旅城那樣，恐怕那才叫真的撤離！說漏嘴了，萬達是放著錢不賺，還是真心轉型，或者有難言之隱？

2、長實地產利潤率之高，冠絕內地

按照長實地產2017年中報數據，截至2017年6月30日，該公司共收入298.63億港幣，其中未經審核股東應占溢利為144.1億港幣，較去年同期增幅67%。

你沒有看錯，槓桿遊戲簡單計算屢一下，長實地產為股東創造的利潤率高達48%。

圖3.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報

而內地的房企，毛利率很少有超過30%的。長實地產這幾年都是在40%上下。更有趣的是，8月28日，恆大發布2017年度半年業績，數據喜人——上半年營業額1879.8億元，凈利潤231.3億，同比大增224%。

更難得，業績大增的同時，恆大上半年實現凈負債率大幅下降近一半。還值得一說，恆大上半年，歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%，股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點，各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。

意思是，做恆大的股東，當然也包括小股東、股民們，是幸福的、划算的。恆大想說，其努力對得起各位股東。

不過再怎麼比，長實地產的營收只有恆大的1/6，但歸屬股東的利潤只少40多億。長實地產有多厲害！

圖4.大型房企利潤率對比 圖表數據來源|企業公告、房地產決策諮詢系統(CRIC)

還值得注意的是，長實地產投資物業稅后凈額為49.3億港元。主要由中區優質寫字樓物業價值上升所致。相反，內地的寫字樓、商業物業回報情況則普遍不是很理想。

即便是SOHO這樣運營寫字樓最厲害的，和長實地產比也顯得有些不濟。逼得潘石屹、張欣夫婦賣賣賣：

6月26日，SOHO發布消息，將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，該公司將位於上海的SOHO世紀廣場，32.97億元出售給國華人壽保險。

7月4日，SOHO再次宣布，準備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目。而這，距SOHO出售上海虹口項目僅十天不到。

算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項目、凌空SOHO股權，2015年出售的外灘項目。這3年，SOHO已經套現高達200多億元。

如果加上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個待售項目，據說這兩個項目怎麼也可以賣100億元。那麼，SOHO總計套現起碼也是300多億元。

比誰賣出內地資產，SOHO不比萬達、長實差。

3、時間的力量，等待利潤倍增的槓桿遊戲

對了，長實地產這些1000來萬方的土地儲備，基本都是2005年前購置的。可以想見，那個時候的成本之低。

在2016年10月27日《李嘉誠的上海世紀匯廣場是如何賺翻的？》一文中，槓桿遊戲就曾計算過，留著自己經營該項目，再過15年長實也抵不過此次倒手所賺。

以上海世紀匯廣場為例，該項目總建築面積約36萬平方米，其中寫字樓建築面積13萬平方米，商場建築面積14萬平方米。商場底商租金會不錯，但也並不是所有樓層都能租很高；寫字樓租金價格算300元/平米/月應該差不多；還有9萬方是停車場等，租金價格整體也不會很高。所以，我們拉通粗略算，按照總建築面積每平米租金300元/月，這個價格不算太差。

這樣算起來，36萬方*300元/月*12個月=12.96億元/年。事實上，很少有一個商業綜合體年租金收入可以達到10億元以上。即便如此，要收入200億元，也要15年出頭。而這塊地是商服用地，拿地都已經12年了，再加個15年，等於27年，等正兒八經賺錢時，土地使用年限都快到了。

圖5.上海世紀匯廣場效果圖 圖片來源|網路

這還要除去每年的各種成本，也就是說，李嘉誠先生如果自己留著這個項目，基本不可能在15年左右，獲得這次未經審核的得益62.2億港元（約人民幣54.3億元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這麼多利潤，一下子倒手就賺這麼多，值！

所以，李超人賣出的，從來都是附著在商業物業上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備，槓桿遊戲並沒有看到他低價拋售。

這10來年，房價漲了多少？對於李老闆來說，賺錢就是啥都不需要干，等待就是暴利。不要介意這個詞語，事實基本就是如此。

厲害之處在於，李老闆的嗅覺和閱歷，他知道一個持續開放的全球第一大人口國，從落後到中等發達會經歷什麼。所以，他潛伏了很久，拿了太多中心城市的好地。

根本上，他曾經看好的是的改革開放！而今一些賣出，則是避免不確定性，擔心歷史反覆。

換句話說，即便房價跌去一半，1000多萬方的土地儲備，按照今天的地價值多少錢，大家心裡都是明白的。這都是錢，千億級的潛在資產。

所以，從資產配置上說，他根本沒有離開，他幹嘛要撤離？

4、瘋狂的內地房產槓桿玩家們，都寄望重複時間利差的勝利

不否認，李嘉誠先生也好，其他香港「老大哥」也罷，如今，港資房企至少從規模上，已經逐漸不能和內地房企比。

無論是李嘉誠旗下的長實地產、李兆基旗下的恆基地產、郭德勝家族的新鴻基地產，鄭裕彤家族的新世界，這些引路人一定程度上都被超越。

但他們玩過的時間利差遊戲，內地大佬們正在更瘋狂地重複。

如今，大部分港資房企在內地拿地都越來越難，而他們的大本營香港，卻有越來越多的內地房企攻入。

站在今天的角度看，內地諸多房企的槓桿都玩得有點高，風險不可謂不大。可另一方面，港資巨頭房企的過往故事表明，對於一個高速成長的經濟體來說，多年前的高價拿地，放到今天就是低價。

如上文所述，長實地產超高的利潤率，說白了賺的都是時間的差價。

換句話說，如果內地負債率極高的地產巨頭們，不被現金流困境擊倒，的房地產還有大漲的未來，那麼他們就是明天的贏家。

這也是理解房企拚命做大規模，瘋狂吃進土地的一個角度。只是，下一個時代還會給這些大佬們機會嗎？不過沒關係，我們的地產大佬，拿的錢大部分是借來的，論槓桿高手，港資房企完全拜倒我們裙下。

對了，就在今天（9月20日），長實地產在聯交所以新名字「長實集團」進行交易。上個月，該公司開始更名。

而在2年多以前，李老闆將長江實業、和記黃埔重組。讓兩個公司地產業務、非地產業務整合、劃分，並分別由新的長實地產、長江和記實業分別持有。

此次更名，2017年中報和之前都做了預告。中報里有這樣一句話：

為貫徹本公司名稱與長江集團其他上市公司名稱之一致性，以及更能突顯本公司放眼全球投資機遇，除原有地產業務，亦已積極發展固定收入業務如基建投資、地產投資物業及飛機租賃，以期推動業務長期持續發展及增長，並締造長遠股東價值之策略方針，建議……將其中文名稱更改為「長江實業集團有限公司」（原名為「長江實業地產有限公司」）。

是不是有些意味深長。

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