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中房地產託管中交地產 「中交系」地產整合路任重道遠

近日,中房地產股份有限公司(000736.SZ,以下簡稱「中房地產」)一則公告再次讓公眾視線聚焦到了「中交系」地產業務整合上。4月26日,中房地產公告表示已於4月21日與中交房地產集團有限公司(以下簡稱「地產集團」)、中交地產有限公司(以下簡稱「中交地產」)簽訂《託管協議》,中房地產正式代為經營管理中交地產。

中房地產公告稱託管中交地產是為盡量減少和避免與地產集團下屬地產業務目前存在的同業競爭情況。事實上,同業競爭困擾「中交系」地產由來已久,地產業務整合的決心也早有顯現。2015年,交通建設集團有限公司(以下簡稱「中交集團」)為推進內部房地產板塊整合,出資成立了地產集團。此後,以地產集團為依託,中交集團開啟了旗下房地產業務漫長的整合之路。

《經營報》記者就地產業務整合相關問題分别致電致函中房地產、地產集團、中交地產,截至發稿前未獲回復。

多次「整合」

地產集團成立后,負責中交集團房地產業務的運營和管理,業務涵蓋房地產開發、資產運營管理、房地產金融等領域。

目前,地產集團旗下擁有中交地產、中房地產、房地產開發集團有限公司(以下簡稱「中房集團」)、中交海外房地產有限公司(以下簡稱「海外地產」)、中交鼎信股權投資管理有限公司(以下簡稱「中交鼎信」)、綠城控股限公司(03900.HK,以下簡稱「綠城」)、北京聯合置業有限公司(以下簡稱「聯合置業」)等七家房地產公司。

成立之初,為配合中交集團房地產板塊整合重組,中交地產全部資產於2015年6月,無償划轉至地產集團。2015年11月,中房集團全部資產無償划轉至地產集團。2010年8月,中房地產隨中房集團整體併入中交集團。2015年7月,中房地產成為地產集團所屬的國有控股房地產上市公司。2015年9月,由地產集團、港灣工程有限責任公司、路橋工程有限責任公司共同出資,海外地產在新加坡註冊成立。2015年12月,地產集團收購中交鼎信50%股份,使其成為地產集團二級子公司,為房地產開發提供金融支持。2014年12月和2015年5月,中交集團分兩次收購綠城28.9%的股權,成為其第一大股東,並於2015年12月14日將股權轉讓給地產集團。

至此,中交地產國內房地產發展布局主要依靠綠城和中房地產「A+H」兩家上市公司以及中交地產。作為A股上市平台,中房地產在中交集團的地產業務整合過程中扮演著極其重要的角色,從重組失敗,再到託管,採取了一系列措施。

2016年2月,中房地產公告稱,擬購買中交集團旗下優質地產項目,可能涉及重大資產重組。三個月後,中房地產公告稱擬通過發行股份的方式向地產集團購買其持有的中交地產100%股權,向中房集團購買其持有的中住兆嘉20%股權、中房蘇州30%股權、中房天津49%股權、重慶嘉潤30%股權及重慶嘉匯30%股權,標的資產合計作價約64.33億元,發行股份購買資產價格不低於12.16元/股。與此同時,中房地產擬向中交集團及溫州德欣非公開發行股票募集配套資金42.5億元,用於房地產項目投資及償還金融機構貸款及融資租賃款。

2016年6月13日,中房地產公告稱,因中交地產債權人反對,重組終止。據了解,重組終止的具體原因是,中交地產在此之前將持有的城鄉建設發展有限公司 100%股權無償划轉至地產集團,並將持有的中交物業有限公司 100%股權和中交實業發展投資有限公司 100%股權無償划轉至中房集團。上述無償划轉事項導致中交地產所有者權益低於註冊資本,因此中交地產股東地產集團決定將中交地產的註冊資本由 50億元減至 42億元。但由於中交地產2016年已發行兩筆公司債券,上述減資事項觸發了債券持有人會議的召開,但中交地產並未與債券持有人達成一致,於是重組擱淺。

重組變託管

重組失敗后,中房地產並未放棄,只是將重組改為了「託管」。今年4月26日,中房地產公告表示,為盡量減少和避免地產集團下屬房地產業務目前存在的同業競爭情況,地產集團擬將其全資子公司中交地產委託中房地產代為經營管理。

中房地產與地產集團、中交地產司已於4月21 日簽署《託管協議》,且《託管協議》已正式生效。生效條件包括,地產集團已聘請聯合信用評級有限公司對其進行了主體評級,根據《中交房地產集團有限公司2017年主體評級報告》,地產集團主體信用等級為AA+,評級展望為穩定;中交地產已與擔保人地產集團簽署《擔保協議》,地產集團為「16中交債」出具了《擔保函》;中交地產與地產集團已簽署《債務承繼協議》,且中交地產債務主體變更手續已全部完成。

中房地產正式代為經營管理中交地產

託管並非「一時衝動」,而是早就籌劃好的事情。2016年11月10日,中房地產發布重大事項提示性公告。公告顯示,中交地產擬召開債券持有人會議,審議內容包括地產集團擬委託中房地產對其全資子公司中交地產進行經營管理等事項。

今年1月15日,中房地產在公告中表示,託管事宜有利於解決目前中交地產與公司存在的同業競爭問題,公司每年收取託管費用400萬元,對中交地產不合併報表,託管期限暫定為三年。

隨著業務變動,人事調整也緊跟而來。4月27日,中交地產披露了關於董事、監事、高級管理人員發生變動的情況。公告顯示,為推進房地產板塊的重組整合,優化管理鏈條,中交地產決定進行14項人事變動。其中,孫國強卸任中交地產董事長;張世文卸任中交地產董事、總經理;梁運斌卸任中交地產董事、黨委書記;陸偉強、彭增亮卸任中交地產董事、副總經理;薛四敏卸任中交地產監事會董事;王慧奇、宋志強卸任中交地產監事;李杜淵卸任中交地產副總經理。另外,夏青松原為中交地產董事、副總經理,現擔任中交地產董事長、總經理;鍾瑾原為中交地產副總經理,現擔任中交地產董事;劉兵原為中交地產總會計師,現擔任中交地產董事;邊力則擔任中交地產副總會計師,金旗擔任中交地產監事。

同樣,梳理中房地產公告,人事變動也在悄然進行中,董、監、高均有涉及。

有待市場檢驗

中房地產2016年年報顯示,全年實現營業收入21億元,同比增長88.26%,歸屬於上市公司股東的凈利潤1200萬元,同比減少58.25%,經營活動產生的現金流持續三年為負數。此外,基本每股收益、加權平均凈資產等指標也出現下滑情況,負債率則上升至85.74%。

(_2013 )記者梳理公開資料發現,地產集團在境內的四家控股公司對外投資的房地產企業將近30家,同時中房地產的土地儲備佔地總面積為183.41萬平方米,規劃總面積約558.22萬平方米,累計已竣工面積為64.85萬平方米。

對於業績並不突出的中房地產而言,託管中交地產後在品牌定位、區域市場發展等方面的情況尚待市場來檢驗。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,中房地產的品牌影響力其實一般,後續資源整合以後如何尋求發力很關鍵。另外,綠城的股權投資也被納入其中,後續和綠城的合作需要進一步展開,中間或許會出現部分業務重疊等問題。另外,中交集團當前的優勢是有較好的海外投資機會和建築工程特色,後續若出現業務的結合,要防範部分成本被隱性化,即看似房地產開發的造價成本降低了,但或轉移到母公司即中交集團上面去。

對於中交來說,通過讓所有房地產資源和項目歸集到中房地產旗下,有助於實現專業化和獨立操盤。注入更多的土地資源和保持獨立的運作后,有助於中房地產股票的提振,也有利於中房地產做大市值。」嚴躍進說。

記者就財報中各項指標問題以及代為經營管理中交地產后在品牌、區域市場、未來發展計劃等方面的問題聯繫到中房地產證券部王女士,對方稱已將採訪函轉予董秘,但截至發稿前,未收到回復。



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