40城出台調控政策120餘次 樓市真的要變天？

3月30日傍晚，廣州再次升級調控政策。截止到目前，全國已經有超過40個城市出台了各種房地產調控政策120餘次。多個城市比如北京、廣州、廈門、南京、杭州等城市，已經連續出台多次政策，其中北京短短10天出台了9次房地產相關政策。

截止到3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲了59.6%。一方面，千億大房企紛紛表示對拿地的謹慎態度；另一方面，小開發商仍在爭搶高價地。在規模化依賴日益嚴重的房地產業，前者通過併購提升競爭力，後者只能「鋌而走險」來博取生機。

截止到3月30日，2017年拿地最多的20大房企招拍掛拿地總金額超過3030.63億，同比2016年同期拿地最多的20大房企合計拿地上漲了75%。

調控高壓仍然在加碼，而這在某種程度上在加大開發商搶地風險。

易居研究院副院長楊紅旭認為，一些企業可能預期過於理想化。「拿這麼多地，其實現在麵粉和麵包價格都差不多了。未來價格要漲30%-50%才能夠有合理利潤。個人判斷，大部分城市可能會先降溫，再走平，漲10%左右。」

一些開發商已經意識到拿地風險。「為什麼有些地，限價后明明是虧的，等於在沒有未來的情況下還有企業搶地？」北京市一家房企高管也非常困惑。

張大偉認為，樓市開啟調控，多家企業面臨壓力，特別是在調控城市內拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。如果房企拿地金額中有超過70%分佈在調控城市中，而這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來銷售壓力巨大。

萬科總裁郁亮表示，從供給角度看，十年前我們確實存在嚴重的住房短缺，但隨著過去十年的大規模建設，這個缺口已經基本補上。2006年至2015年這十年間，萬科統計的57個大中城市中，有28個城市每年每人商品住宅新開工面積的平均值超過2平方米。而發達國家在城市化完成後，住宅每年的人均建設量，一般是不超過1平方米。

過去十年因為要補課，多蓋一點是合理的。但這麼大的全國建設量，不可能一直保持下去。幾個重要都市圈，因為人口還在流入，未來還是應該多蓋一點房子，但那些人口停滯甚至流出的地方，確實不能再這麼蓋下去了。

購房存在槓桿，所以短期內，貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有影響，甚至有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關係決定。如果不是只看幾個核心城市，而是看全國的話，那麼供求關係的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關係，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。所以說，房地產行業將告別高速增長時代。

當然，房地產業還沒有淪落為「夕陽產業」，但快速上漲、普遍上漲的局面已經結束，開始進入平穩增長、城市分化的新階段。

可以預見，如果沒有大的宏觀金融貨幣環境變化，未來的房價走勢應該趨於穩定，長期漲幅不應該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。也就是說，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。