樓市傳來大消息！三四線城市房價將嚴重分化

  2月21日，新華社接連播發了兩條樓市大新聞：山西、山東兩省不約而同地出重拳，為三四線城市去庫存。

  兩個省採取的招數完全一樣：對去庫存壓力大的三四線城市痛下殺手，減少或暫停住宅用地供應。

  這意味著，部分有人口增量的三四線城市，未來幾年樓市將出現大逆轉。如果政府力度足夠大，部分城市房價可以跳漲！

  不要以為這只是山東、山西兩個省的動作，事實上此前國土部已經在國家層面上提出了這一對策。山東、山西只是落實調控措施而已。

  對房屋庫存量太大的城市採取「斷供土地」的舉措，也不是一個新招，此前在部分地區成功實踐過，最有名的案例是江蘇常州。

  據常州房管局公布的資料，在2014年8月的時候，常州市區（不含金壇、溧陽）商品住房累計可售面積達到824萬平方米，「去化周期」高達21.4個月。在當年的新聞報道中，常州的一些空置新盤一度被稱為鬼城。從2014年開始，常州嚴格控制新增建設用地，經過三年的努力，把去化周期降低到了7個月左右，基本恢復了常態。

  據報道，到2016年底，山西全省商品房待售面積約1761.0萬平方米，只比2015年末減少55萬平方米。由於2016年房地產局部牛市的影響，山西房屋銷量上升，表面上縮短了去化周期，目前為10.1個月。如果樓市趨冷，則去化周期將大幅反彈。

  另一方面，山西經濟高度依賴煤炭等自然資源，近年來不太景氣，人口流失比較顯著。比如2015年山西全省國小生人數只有227萬人，而在2010年為291萬人，短短5年時間就下降了22%。

  在北部高度依賴煤炭資源的地市，比如朔州，人口流失就更為顯著。2010年國小生人數為19萬人，到了2015年只剩下12.8萬人，5年流失了33%。所以新華社的通稿說：

  儘管山西省房地產去庫存取得了明顯成效，但房地產庫存壓力仍然較大。例如朔州、陽泉、呂梁等市，由於人口少，城市容量小，前幾年開發建設力度較大，導致供大於求，形成了較大數量的庫存，拉長了全省消化周期。

  相比之下，山東的人口增長還是不錯的。2010年國小生人數為629萬人，到了2015年為674.6萬人，5年增長了7%。在山東的一些地級市，比如棗莊，人口增長還非常強勁，5年國小生人數增長了30%！

  但即便如此，由於前些年土地供應量太大，在山東一些地市同樣存在房屋庫存量大的問題。所以山東也提出了跟山西一樣的對策。

  種種跡象顯示，2017年在三四線城市「樓市去庫存」問題上，中央將出台一系列強有力的措施。下面，讓我們在重溫一下12月「中央經濟工作會議」上的說法：

  去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。

  給發展機遇、提高公共服務水平、刺激人口增長，同時還要強力控制土地供應量，2017年中央將打出一套組合拳，刺激三四線城市樓市。

  我的判斷是，兩類三四線城市的樓市，可望在2017年出現一定漲幅：

  第一，廊坊、東莞、嘉興、惠州這類靠近中心城市的地級市，本身就有顯著人口增量，再加上臨近大城市轉移過來的人口，樓市會變得更加活躍，甚至會被迫出台、收緊限購措施。事實上，東莞、廊坊已經有限購措施，嘉興下面的嘉善縣也已經出台限購措施。

  第二，類似徐州、泉州、棗莊這類地級市，雖然不靠近超大城市，但自身經濟活躍、人口增長顯著，如果輔以去庫存的措施，樓市可能會有一定上漲空間。

  至於朔州這種單一資源、人口嚴重流失的城市，停供土地之後樓市如何走，還有待於觀察。總之，人口增量是未來各地樓市最重要的因素。沒有人，就沒有一切。

  整體而言，大多數三四線城市的樓市投資價值不大，主要是居住功能。