信託違規拿地被查 房企融資渠道全面遭堵

種種跡象給出了一個清晰的信號，即金融機構正在收緊融資規模，多渠道收緊房企的「槓桿」。

從境內到海外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道正在全面收緊。

近期銀監會向各地銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》，房地產信託業務被列為檢查要點之一。

其中涉及房地產信託業務的檢查要點包括：一、是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式，變相向房地產開發企業融資規避監管要求，或協助其他機構違規開展房地產信託業務。二、「股+債」項目中是否存在不真實的股權或債權，是否存在房地產企業以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。

業內人士指出，今年以來，開發商拿地熱情高漲，在各種地產融資渠道被收緊后使得信託公司拿地融資業務升溫明顯。上述規定直指目前火爆的「拿地融資業務」，可謂切中要害，這也意味著信託公司的拿地融資業務面臨暫停。

在銀監會嚴查「三套利」、「四不當」，集中開展銀行業市場亂象整治工作的背景下，這份文件將違規開展房地產信託業務列入2017年信託公司現場檢查要點，其措辭不可謂不嚴厲。

信託業某研究員稱，這一文件下發后，信託公司目前開展的拿地融資業務面臨收緊。這份文件說的幾種情形，基本是用來做拿地融資業務的，簡單的信託融資根本沒這麼複雜。

在房地產商拿地環節，由於不滿足「四三二」條件（即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證齊全，項目中房地產公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級或以上的資質），所以信託公司往往通過明股實債的產品結構設計規避監管，為房地產開發商在拿地環節提供配套融資。

一些房地產信託土地融資業務的具體形式是，房地產開發商通過與信託公司合作發行相關信託產品，將募集來的資金直接作為拍地的保證金或者拍地資金，並最終流入土地拍賣市場。

這也就意味著，房地產開發商只要通過發行信託產品，支付給信託投資者一定的收益，便可以「空手套白狼」獲取大筆資金。從信託渠道違規流入的資金，或許成為諸多「地王」背後的助推力量。

北京某房企人士向記者透露：「原則上，土地拍賣的資金必須是房企的自有資金。但是自去年以來的很多拍地資金，其實是房企放大了槓桿從信託渠道獲得的。」

隨著房地產主要融資渠道的紛紛被限，房企悄然迴流信託融資，房地產信託在今年前5個月呈現出不斷升溫的狀態。

用益信託最新數據顯示，今年以來，68家信託公司共發行326隻房地產信託產品，累計為房企融資1005.5億元。5月房地產信託發行依然「有增無減」。截至目前，5月房企通過發行集合信託計劃募資額已達113.7億元。

前述某信託公司相關負責人表示，此舉對房企的具體影響有多大要視涉及的信託計劃規模而定。對於房地產已飽和或趨於飽和的地區以及房價過高的地區，未來信託公司肯定會迴避。

在融資規模大幅提升的同時，房地產信託收益亦出現反彈。數據顯示，2月平均預期收益率9.23%，3月新發房地產信託產品平均收益率8.63%，4月前兩周突然飆升至10%。

業內專家指出，隨著房地產企業融資被收緊，其融資成本被抬升，這也使房地產信託產品收益率攀升，同時伴隨的風險也不容小覷。目前存續房地產信託風險項目主要集中於二三線城市、民營房地產商及商業地產項目，其中主動管理類信託佔比超過6成。

「隨著金融監管加強以及對房地產的調控力度加大，進入房地產領域的信託資金可能面臨監管升級，中小房地產企業的融資渠道將進一步受限。」某信託公司相關負責人表示。

至於檢查的重點，信託業內人士均認為，「假股真債」等形式成為監管打擊重點。所謂的「假股真債」，指的是信託公司和房地產企業合作過程中為了規避監管做的一套「假動作」。

由於監管層嚴格限制信託公司以債權形式開展房地產信託業務，股權類業務由此興起。但是，在具體操作中，由信託公司和開發商組成的項目公司中，信託公司往往只佔有一小部分股份，但是卻承擔了大部分的融資功能，因此這類股權類項目，本質上依然是以債權形式存在的業務。

「監管層早就注意到這一現象，明確要求在股權項目中，信託作為股東，其所佔的股份與提供的資金額要相匹配。」某信託公司高管表示。

事實上，自去年10月以來，房地產企業融資渠道不斷被緊縮，包括嚴控境內發債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開發貸，債券融資、私募基金融資也被收緊。在信託渠道收閘之前，房企今年以來青睞的另一條「輸血」渠道——海外發債也被堵。

有消息稱，監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文，關閉了房地產企業進入全球債券市場的大門。

數據顯示，2017年二季度以來，房地產企業海外發債規模為17.45億美元，僅高於2014年同期的10億美元，創2013年以來同期次低。但在一季度，房企海外發債規模達99.5億美元，是去年同期的近四倍。

有券商稱：「房企住宅類海外發債已經沒戲了，商業類有可能放開。目前海外發債是全面限制，不過未來對於達到一定投資級別的商業類用房，熊貓債有放開的可能。」

信託業人士表示，在強監管的大背景下，房地產信託並不會是房企的避風港。新的監管要求將使信託通道業務承壓，或將對未來信託業增長形成一定製約，預計未來一段時間，房地產信託業務的增長會有限。

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