劉世錦：房地產潛力已見頂 調控再放開投資也上不去

鳳凰財經訊（記者楊芳）6月27日，2017年夏季達沃斯論壇在遼寧大連舉行。來自80多個國家的2000多位政、商、學、文等各界嘉賓齊聚大連國際會議中心，把脈世界經濟潮流。會議期間，鳳凰財經專訪發展研究基金會副理事長劉世錦，對經濟走勢、東北經濟轉型、新型城鎮化等當前熱點問題進行了分析。

劉世錦認為，下半年經濟增速會有所回落，這是正常的，大幅度下降的可能性不大。我們認為經濟已經非常接近中速增長的均衡點，或者說已經開始觸底了。

對於房地產市場的判斷，劉世錦認為，我們估計今年房地產投資的增長速度會逐步回落，回到一種常態。所謂常態就是低速增長，包括2%、3%左右、零增長甚至是負增長。

「宏觀調控不能夠解決經濟長期性的變化，增長潛力問題宏觀調控解決不了。房地產行業發展的潛力就這麼大了，再把它放開，投資也上不去。如果它有增長潛力的話，即使收緊政策，它也一定會往上走。一定要把經濟發展的規律和潛在的能力，或者潛力和短期的政策調控各自能夠發揮什麼作用搞清楚，不要搞為一體。」劉世錦說。

以下是專訪實錄：

下半年經濟增速會有所回落，但大幅度下降可能性不大

鳳凰財經：一季度經濟增速6.9%，高於預期。二季度也即將接近尾聲，從公布的PMI、民間投資、固定投資增速來看相對一季度有所放緩。您對二季度經濟走勢判斷如何？近期，OECD和IMF國際組織上調了2017年GDP增速預期，您對2017年全年經濟走勢怎麼判斷的？

劉世錦：我判斷，經濟經過過去七年調控以後現在應該開始觸底了。2017年是觸底驗證期。從具體數據來看，去年4季度到今年1季度經濟表現高於預期。根據我們的研究，總的來說經濟增速有所放緩，具體來看，終端需求方面比如房地產、基礎設施建設、投資速度開始放緩。特別是房地產的投資，未來將回歸理性。

另一個值得關注的指標就是「存貨」，從去年下半年到今年一季度，存貨一直是拉動經濟回升很重要的力量。但目前存貨也出現了不穩定，可能對經濟增長速度會形成負面的拉動。投資方面，值得關注的是設備投資有所回升，有的觀點認為設備投資開展了新的產能周期，具體情況還有待觀察。

總的來看，下半年經濟增速會有所回落，這是正常的，大幅度下降的可能性不大。我們認為經濟已經非常接近中速增長的均衡點，或者說已經開始觸底了。當然觸底以後也會有一些小的波動，在中速增長平台上的波動，這就是我們說過的大L型加小W型。我認為2017年需要進一步觀察，看一看是不是確實觸底了。如果是的話，經濟就將進入一個新的增長平台或者增長階段，即中速穩定增長期。從國際經驗和我們所做的理論分析來看，這個增長期應該會持續十年以上。

鳳凰財經：那按您的意思，是否意味著目前經濟已經走過了拐點，現在只是在L型的橫線上波動？

劉世錦：這個還是需要觀察和驗證，今年下半年經濟是否回落至新底邊，會不會出現W型的小波動，這個還需要時間檢驗。是一個W型的一個波動？有小的這樣一個波動，這個我們是要檢驗的。

記者：此次論壇的主題是「在第四次工業革命中實現包容性增長」，您認為像東北老工業地區，如何抓住機遇，實現轉型升級？東北的發展動力和阻力在哪兒？

劉世錦：近幾年，東北地區收益減速比較明顯，下行壓力較大。這和它的產業結構有關係的，東北主要是重化工業，但是重化工業背後體制問題比較突出的，國有企業比例較大，國有企業一些歷史包袱比較沉重。

在這個背景下到底怎麼來進行轉型升級？一是改革原有的固定的重化工業，推動國企改革，吸引更多的資本入場，提高運營效率。如果把這些重工業調整好了，即使不能保持過去的高速增長，但體量大，整個經濟就可能穩得住了。

同時，要培育新的增長動力，發揮市場的決定性作用，解決大的發展環境問題。我曾經提了一個建議，推動東南三省和東北三省的對口合作，用特區思路來發展特區，搞一些特區？東南三省的一些模式、項目可以複製過來，挖掘東北的潛力。

記者：那您對未來東北的經濟持什麼態度？有什麼判斷？

劉世錦：應該說東北最近的情況是有所回調。東北工業基礎、經濟發展基礎比很多地方都要好，所以希望肯定是有的，發展潛力還是很大的。關鍵就是能不能改善發展環境。

房地產行業潛力已基本見頂，再放開調控也沒用

鳳凰財經：從公布的最新5月房地產數據來看，熱點城市同比漲幅都回落，土地購置面積和按揭貸款來源的資金兩個指標單月增速首負。您認為這意味著什麼？您對未來房地產的走勢如何判斷的？您認為建立房地產長效機制的首要任務是什麼？

劉世錦：構成房地產投資70%的城鎮居民住宅的歷史需求峰值是1200到1300套住房，這個歷史需求峰值2014年就已經達到了。從全國來講，房地產投資增長速度基本上是持平然後逐步下降的狀態。事實上，在2015年9月，房地產投資當月同比就出現了負增長，2016年的房地產投資回升，是由一線城市房價上漲帶動的。去年全年房地產投資增速是6%以上，我們估計今年房地產投資的增長速度會逐步回落，回到一種常態。所謂常態就是低速增長，包括2%、3%左右、零增長甚至是負增長。

所以，剛才你講的數據變化和我之前的判斷是一致的。

房地產調控方面，我認為可以在需求方面做適當限制，但是重點還是要放在供給側，要推動房地產領域的供給側的改革。

記者：怎麼改？

劉世錦：我們曾經提過一些建議，第一適當提高住宅用地佔整個城市建設用地比重。過去一線城市比重一般都在25%以下，最近有所提高，但也在30%以下，未來建議提升到40%以上。國際上大都市這個比重都在40%以上，比如韓國首爾達到60%。第二加快推進農村集體土地制度的改革，比如加快宅基地扭轉等。第三，調整城市結構。過去各種資源集中在公共服務高度集中的城市核心區、主城區。密度過大出現了各種各樣的城市病。建議轉變城市發展觀念，在核心區周邊建設小城鎮，即城市群，或者大都市圈概念。這就需要把核心城市的一部分產業轉移出去，小鎮應該是有產業支撐的，此外建設軌道交通、實現公共服務均等化、提升城市包容性等，不能驅趕低端人口，其實，沒有低端人口高端人口日子也過不下去。

記者：有觀點認為，的房地產已經和經濟綁架在一起了。如果經濟不樂觀，可能政策會鼓勵發展房地產市場。目前雖然處於緊調控周期，那麼如果未來經濟下行壓力大，會不會又放開調控政策。房價會不會又迎來一輪新的暴漲？

劉世錦：什麼叫綁架在一起？我不同意這個觀點。房地產本身就是經濟的一個重要組成部分，這麼多年經濟增長，房地產應該說是重要的需求。過去高速增長是因為它正處於高速發展階段，有那麼大的潛力，現在開始回調甚至低速增長或者負增長，這是很正常的，因為發展規律到了這個階段，必然出現這樣的變化。

如果說現在經濟不行了，房地產調控政策會放鬆？我們應該思考宏觀調控能解決哪些問題，宏觀調控不能夠解決經濟長期性的變化，增長潛力問題宏觀調控解決不了。房地產行業發展的潛力就這麼大了，再把它放開，投資也上不去。如果它有增長潛力的話，即使收緊政策，它也一定會往上走。一定要把經濟發展的規律和潛在的能力，或者潛力和短期的政策調控各自能夠發揮什麼作用搞清楚，不要搞為一體。

記者：那就當前情況來看，宏觀調控能發揮什麼作用？具體有什麼建議？

劉世錦：根本的問題還是加快供給側的改革，城市結構要調整、發展長期公共租賃市場、此外房產稅作為城市化建設中的一項基本制度建設，也是不能拖的。因為對政府來說，房地產稅是一個穩定的長期收入來源，對於炒房的人來說，能夠增加持有成本，打擊炒房。但現在有些疑慮，比如我買房時已經交了七十年的土地出讓金了，你讓我交房產稅不合理。所以這些問題將來都會找到合情合理合規的解決辦法，最重要的這項制度要建立起來。

雄安新區建設可以借鑒中關村經驗

鳳凰財經：據津冀協同發展專家諮詢委員會組長徐匡迪透露，雄安新區規劃方案預計6月底提交中央審查。您認為定位如此高的一個從零開始的新區，發展什麼產業比較有優勢？雄安新區能起到協調京津冀發展，分流北京人口壓力的作用嗎？您認為，做好京津冀協調發展，應該如何進行產業和城市布局？

劉世錦：這個要從一個大的背景來討論。雄安新區的背景就是京津冀協調發展大的背景下發展起來的。總的來說，資源過多集中在主城區，由於虹吸效應，人口也過度聚集在這些區域，加大了城市負擔，造成了城市病。所以，把部分產業轉移到周邊小城鎮是必要的。通過產業的分離，將部分產業轉移到周邊，實際上會產生更多的需求。應該說，雄安新區是在這樣大背景之下產生的，當然它不是一個小城鎮，它應該是相當大的城市，是京津冀大功能圈的重要組成部分，是一個重大的戰略。

那麼，雄安新區到底怎麼搞？可能一個很重要的功能就是疏解北京的非首都功能。當然雄安新區的建設不能用傳統的發展思路去搞，比如要講究綠色、環保、低碳等。大量的節能環保低碳的技術能不能利用起來？從材料、發展理念、發展格局到社會生態都和以前的發展思路是有區別的。

記者：一個城市如果所有資金和發展方向定位在生態方面，那麼它的支柱產業能夠建立起來嗎？

劉世錦：這個所謂的支柱產業，一部分可能需要北京的一些資源輸入進去。另外，從產業發展來講，更多還是發揮市場的作用，靠市場來配置資源，可以有一些大的融資，這個城市的產業發展一定是要有活力的。在京津冀地區，什麼行業能夠凝聚活力，我以為中關村IT產業的發展可能最有活力。我想怎麼把中關村的這種機制和產業，運用到雄安新區的建設上去，這個可以深入考慮。