藥師時間： 就中國人壽收購美國48處商業地產接受採訪

藥師採訪時間： 就中投大量收購美國48處商業地產接受《某媒體的》採訪

記者：×××

記者： 黃總，您好，好長時間沒聯繫了，我是×××，原來在×××時採訪過您，我現在在××××房產部，有一個問題您幫忙分析分析唄。昨天有外媒報道稱人壽收購美國48處商業地產，不知道這個事情您是否有關注。就人壽海外收購海外商業地產這個事情您是怎麼看的？現在險資國內外瘋狂拿地、併購，您是怎麼看待這一現象的？險資的入局對地產行業又是一個什麼樣的影響？

藥師： 近年市場出現了資產慌，所謂資產慌就是因為經濟環境的惡化導致實力經濟普遍不賺錢，作為投資人在國內難以找到回報好的同時又較為安全的資產。我曾經在生產黃金的上市公司擔任過CFO，因為工作需要我曾研究過金本位制度以來黃金、美元和世界經濟體的互動影響因素。發現有一個特點是每試必應驗。每次美元進入下跌周期時，就有一個經濟體系興起，當升值周期來臨，就會出現原上升經濟體的泡沫爆破（80年代的南美，包括阿根廷、智利、巴西、墨西哥等，90年代的日本、韓國、東南亞），有人用貨幣戰爭或陰謀論解析。當年南美洲國家、日本、東南亞、四小龍的經濟至今沒恢復。的現在情況與日本當年接近。主要出現泡沫爆破的原因就出現貨幣貶值。

當一個經濟體的投資增加效益幾乎等於零時，原有業務能長生的可用於投資的錢是有限度的，是不具備良性循環的。有人估算全球40% 的跨國投資都在，最大的風險在於大量的外資會在美元升值周期來臨時轉走。而且投資機會和回報的減少也是令資金撤走的原因，過去這段時間許多地方政府沒錢了就發城投信託，發海外的債，這種情況非常泛濫。將來沒錢還是要銀行消化，銀行需要政府挽救時政府最終還是要印鈔票解決錢的來源。這次的房地產暴漲就是因為之前為了救2015年的股災股市在2016年2-3季度投放的大量貨幣導致的。現在市場普遍認為雖然由於封鎖外匯流動短期內穩住了人民幣，但是中長期來說人民幣貶值是難以避免的，否則將影響很多國策的實施，因此人壽大量配置美元資產也是為了自己投資保值著想，不然他們手上的資產按沒有美元計價會大幅度縮水。

記者： 資產荒以及經濟泡沫問題 所以資出海找資金避風港 是這意思么？但是我看這幾年還是有很多保險公司都會有在內地拿地的現象，如果經濟泡沫跟當年的日本接近了 那不應該不碰地產更安全么？

藥師: 地產和外匯這是國家需要保的兩大重要據點，但是兩個都很難保。保地產的渠道就是大量供應貨幣，而大量供應貨幣就會導致實體經濟蕭條，而實體經濟蕭條又導致必須靠投資拉動，投資拉動沒有錢還是要提供貨幣流動量，到最後還是給貨幣貶值造成壓力。但不保地產銀行就會出現危機，到頭來還是導致實體經濟蕭條，而出現日本長時間的經濟停滯狀態。中投有為國家的外匯資本提供保值的責任，如果還持有人民幣資產，那麼相當於其資產組合按照美元計價在不斷縮水。

藥師:這篇我寫於四年多前的文章，基本上預測了這些年經濟的脈絡，基本上都應驗了。這四年墮入一個死循環中，超發貨幣的刺激的效果從08年的3年到現在剩下6個月。

記者： 聊個題外話，那您覺得現在房地產的泡沫問題會跟當年日本一樣那麼嚴重么？那是不是應該把錢都換成美元、黃金 之類的。

藥師: 我們現在貨幣刺激開始六個月就已經讓房地產市場受不了，人民怨聲載道，而這個時候久逢甘露的實體經濟市場還沒有透過氣來，又被逼考慮到金融風險因素收槓桿，剛收港股股市就幾乎頻臨崩潰，又被迫放4000億資金。比日本嚴重。

藥師: 肯定是需要的，因為這個循環會越來越短，我們已經明確看到了，導致中央左右為難、江郎才盡。但這並不等於一線房地產會掉，而是最大的可能是人民幣貶值，如國家封堵外匯就重新出現黑市。

記者： 那豈不是的整體經濟要面臨崩盤了 感覺還蠻恐慌的。

藥師: 不會崩盤，而是長期地、螺旋地、肝炎式地下滑，伴隨著國內市場一方面是通脹、一方面通縮。跟民生有關的是通脹，跟生產資料有關的是通縮。因為政府還是會通過印鈔票來解決，房地產崩盤的代價令政府太難以承受了。這時候老百姓雖購買力大減，但還可以說房子沒有貶值。你現在換外幣投資美元資產肯定比買房風險小。

記者：您說的就是我這種人，一門心思就是要掙錢買房 被去年的一波上漲搞怕了

記者:確實是這樣 之前都是把錢放在各種理財裡面 每天都還提心弔膽的 那您覺得海外置業這條路還靠譜么？

藥師:不要買房，而是投資海外的房地產基金，海外買房是需要管理的，除非你很懂海外房產才適合，丟空就不賺錢，出租管理得不恰當風險大，很煩，而且會有不少法律問題，我在美國就曾經與租客打過官司險勝。房地產基金在海外是個回報非常穩定的品種，例如在澳洲ASX前十大的房地產基金的平均分配有6%（因為基金本身能能做槓桿），還沒有算物業增值出售後的一次性分配，一般總體回報有9%。

藥師:如果想回報高，投資PE類別的房地產基金，這些基金優先順序別的可以拿12%，股權級別的為15%-25%，關鍵還要土地墊底，例如海外房產項目的稅前凈利率一般有25%，考慮到槓桿銀行資金，回報可以打25%-35%。再想高，投資處置不良房地產的房地產基金，投資回報為年化25%-35%，GP考慮管理費和利潤分成35%-45%年化。