三四線房價驚現七連漲，環滬（長三角）地區深得購房者盛寵啊！

三四線城市拿下房價接力棒，加速上漲

媒體指出，高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價上漲周期，開發商會惜售、捂盤。

在一二線城市的房地產市場因受政策壓制而趨冷之際，三四線城市拿下了這個接力棒。

國家統計局發布的數據顯示，今年4月，蚌埠市的新建商品住宅價格環比上漲2.2%，在70個大中城市中位列第二。到5月，蚌埠市新房價格漲幅上升到3.4%，位列第一。位於蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥，則連續兩個月出現房價環比負增長。

房地產業協會指出，如果不是數據確鑿，很難想象蚌埠這樣一個人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市，會成為全國房價上漲最快的地方。

總的看來，受到嚴厲調控的部分熱點城市房價出現下降走勢，而沒有實施調控的城市仍然是房價普遍上漲，而且有加速的趨勢。

而正是在這個一二線和三四線樓市「逆向分化」的背景下，中共中央政治局常委、國務院副總理在政協第十二屆全國委員會常務委員會第二十一次會議上講話指出：要堅持分類調控因城施策，穩步推進房地產去庫存，促進房地產市場平穩健康發展。

回顧春節后那一波漲價潮，逼得各大城市紛紛加入新一輪調控。國土部、住建部也在4月初推出了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，其中最大的看點是根據庫存去化周期的情況調整土地供應策略：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

36—18個月的，要減少供地；

12—6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

也就是說，「去庫存」是房地產市場接下來的關鍵詞。

三四線城市去庫存

三四線城市領跑，一二線城市冷淡」，分類調控的政策思路，是造成當下房地產市場這種分化的主因。在熱點區域遭遇調控重壓的同時，很多三四線城市非但不受影響，反而接收了大量的溢出需求。

21世紀經濟報道指出，三四線城市在內的非熱點城市房價普遍上漲，也與當前的融資環境有一定相關性。目前，一些熱點城市的房貸開始收緊，流入房地產市場的資金放緩。但是，整體的融資環境還是比較寬鬆的，5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元，雖然同比和環比都是減少，但總量並不算少。在熱點城市受到更多限制的情況下，就會有更多資金流向三四線的非熱點城市。

三四線城市的上漲，還有一個原因是棚改的貨幣化安置，此舉與之前棚戶區改造住房安置有所不同，被安置者獲得一定的安置費，既「創造」了需求，又提升了購買力，因此房價趁勢上漲。

而本輪的三四線去庫存模式，無非是將一二線的老模式拿來再用。

第一財經日報直接指出，這是漲價去庫存。高庫存佔用了三四線城市的經濟資源，包括土地、資金和政策，嚴重製約當地的經濟發展。從2012年~2016年，三四線城市因為巨大的庫存壓力，房價一直停滯不前，房價不漲或者微跌，成交量反而低，因為買房者預期房價會繼續跌，一旦開始上漲，買房者就會湧入，上漲期間的成交量即可說明一切。

漲價去庫存？

第一財經日報指出，房價上漲了，庫存也減少了，似乎是「一舉兩得」的事情，但這背後隱憂不少。

一方面，三四線城市原本不缺房子，人均住房面積不低，因為不限購，多套房產者比比皆是。房產已經飽和甚至過剩，再通過漲價預期讓民眾湧入購買，雖然可以增加地方政府收入和經濟數據，但長遠來看，對經濟和民眾生活並不是一件有利的事。

另一方面，地方政府可以繼續躺在房地產繁榮的功勞簿上，可以說，這種繼續依賴房地產拉動經濟的思維和行動，無異於飲鴆止渴。

21世紀經濟報道指出，高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價上漲周期，開發商會惜售、捂盤。這些現象在一二線城市並不罕見，高房價和高庫存並存，在三四線城市會更嚴重。

三四線城市高庫存的出現，根源在於產業發展的思路出了問題，熱衷於「高端產業」導致房地產開發太多，而實體經濟發展滯后導致當地居民購買力不足。因此，要推動三四線城市去庫存，正確的思路應該是優先發展適合當地發展階段的產業，創造更多高收入的就業崗位，帶動當地居民增收並吸引人才流入。這樣庫存會逐漸消化。

招商證券指出，三四線整體去庫存效果明顯，去化周期已進入較低位置（接近2010年），尤其是滁州/惠州/南寧/南通/佛山/九江/宜昌等部分三線城市，而唐山/蚌埠/北海/丹東/濟寧等地去化周期仍較高。

去化周期對房價具有顯著的指引作用，一線的臨界點更低。1）一線平均：去化<11個月，房價漲；去化>15個月，房價跌；2）二線平均：去化<15個月，房價漲；去化>20個月，房價跌；3）三四線平均：去化<16個月，房價漲；去化>19個月，房價跌。

招商證券指出，棚改還將繼續「托底」三四線。假設貨幣化安置都選擇購買新房，2016年棚改貨幣化安置對應300萬套，而當年商品住房銷量接近1400萬套，棚改大致貢獻20%，三四線會更高一些，對未來三四線銷量調整有較強的托底作用。不過，未來三年棚改總量比過去三年是略有下降的。

不過，根據量價關係預判，三四線房價同比將在3季度左右見頂回落。

小周期調整的規律不可逆，棚改也不是純粹的新增變數（其本身的絕對量環比是略降的），所以不可能引領一輪新周期（實際上三四線銷量同比見頂后已經明顯放緩）。

而參照下圖，就房地產市場的供需來講，三四線要順利去庫存，長期來講，是一個非常困難的問題。

三四線房價連續大漲，為何會出現「量價齊升」的局面呢？

近日，穆迪發布了《房地產市場焦點》報告稱，受強勁銷售增長支撐，三四線城市房價已連續第7個月實現環比上漲，且平均漲幅高於一線和二線城市。另據Wind統計數據顯示，用全國商品房銷售面積減掉全國30大中城市銷售面積后，目前三四線城市市場佔全國市場比重長期保持在77%-90%之間。

此外，據統計局公布的5月份住房數據顯示，蚌埠、北海、湛江等三四線城市房價環比領漲全國，一些更小的城市比如廊坊、黃山、張家口等，房價基本一年翻倍，儼然呈現小牛市的氛圍。由此可見，三四線城市目前佔據著房地產重要的地位，而且它的地位已從被動跟隨到主動領漲階段。

自2015年初以來，30個大中城市的商品房成交量主導了全國房地產銷售行情，但自2016年四季度以來，全國30個大中城市商品房銷售面積大幅下挫，而全國商品房銷售面積卻保持平穩增長。這也意味著，三四線城市在支撐著銷售量，並且走出了完全獨立行情。那麼，部分三四線城市為何會出現「量價齊升」的局面呢？

一方面，政府對房地產的政策是「因城施策」，就是對部分熱點的一二線城市進行嚴厲調控，但對於多數三四線城市房地產更是要「去庫存」。當一二線城市的炒房熱度開始降溫之後，更多的炒房者就跑到了一些價格尚處於「窪地」的三四線城市繼續他們的炒樓活動。既然一二線城市不允許炒房了，那就跑到三四線城市再去抄一把。

另一方面，現在很多銀行都提高了熱點城市的購房貸款利率，往往是一二線城市首套房貸是在基準利率上調10%，二套房貸利率是基準利率上調20%。有些銀行乾脆延遲房貸發放的進程。

而對於三四線城市來說，消化過剩庫存仍是首要目標，銀行在購房貸款採取了比較寬鬆的政策。這對於很多已經踏空房價上漲行情的群體來說，既然在一二線城市已買不起房，只能退而求其次，在周邊三四線城市投資購房，至少也可以分得三四線城市房價上漲的最後一杯殘羹。

三四線城市房價七連漲，現在三四線城市房產能否繼續介入呢？

正是因為大量投機性需求從大中城市被趕出來，以及不想再踏空行情的購房者群體蜂擁而入，才會導致近期部分三四線城市房價開始出現「補漲」行情。面對三四線城市房價七連漲，現在三四線城市房產能否繼續介入呢？對此，筆者認為三四線城市炒房風險很大，大家在購房時應採用有條件的篩選方式，以便儘可能的規避潛在的置業風險。

第一，有區位優勢的三四線城市可以考慮。從目前來看，比較顯著的都市圈有環京（京津冀）、環滬（長三角）、環深（珠三角）城市群。環滬是整個經濟聚集區最強的，和它最接近的城市是：南通、無錫、蘇州、嘉興、崑山、寧波、鎮江。環深的活力也很強，代表城市有：惠州、東莞、佛山、珠海、江門、中山、汕頭。環京一直是房客關注的重點，代表城市有：廊坊、保定。

此外，部分經濟實力較強的二線城市周邊所帶動的城市也可考慮。比如，廈門附近的漳州、合肥附近的六安、武漢附近的孝感、杭州附近的紹興等。從區域位置上說，以上這些三四線與其他三四線不能等同對待。因為它們的特殊性是離開熱點城市比較近，往往是數小時都市圈所能覆蓋的城市。

第二，要看這個三四線城市基礎設施是否完善，交通是否通暢，在經濟發展方面是否具有各自的特色。筆者認為，只有製造業和服務業都比較發達，才能解決更多的就業崗位，吸引更多外來人口的凈流入。

舉個真實案例，內蒙古的鄂爾多斯的房價也曾一度被炒房客推上了天，但是當地經濟增長方式比較單一（主要靠煤礦和羊毛），對外來人口缺乏足夠的吸引力，到最後不僅房價泡沫被擠破，而且還有規模極其龐大的商品房被空置，只能淪為鬼城。

第三，選擇「去庫存」壓力並不大的，而且政策調控相對較輕的三四線城市。由於前些年房地產投資過熱，大家一窩蜂的搞房地產開發建設，導致多數三四線城市出現嚴重的「去庫存」問題。

而只有少數部分三四線城市沒有明顯的去庫存壓力。如果現在要到三四線城市去投資，只能選擇一些庫存壓力不大，比較容易消化城市。試想，如果一個三四線城市不算新房入市數量，僅存量房「去庫存」就要耗費二到三年以上，那麼巨大的庫存會使現在的購房者淪為接盤俠。

相對於一二線城市的高房價和嚴調控來說，三四線城市的確是價格「窪地」。但我們不建議，大家都跑到三四線城市去投資炒房，因為潛在的不確定性風險很多。但如果投資者一定要參與其中的話，那麼我提供給大家的以上幾點看法，希望能夠為您在投資三四線城市房產時提供參考，以便能規避風險。

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