吳少博律師以案說法：養殖場拆遷如何補償？

今天案例講解的三家養殖場拆遷維權的案例，這三家養殖場因為業務關係彼此比較熟悉，而且都面臨拆遷，所以共同委託我所（北京吳少博律師事務所）進行代理。我結合三家養殖場拆遷的具體狀況，談一下養殖場拆遷可以借鑒的經驗。

吳少博律師以案說法：養殖場拆遷如何補償？

這三家養殖場的主體狀況和面臨的現實情況有以下相似點：

第一，這三家養殖場取得土地使用權的方式有兩種：第一種是通過競拍的方式從銀行取得了土地使用權；第二種是和村委會簽訂了土地使用權購買協議，但是沒有辦理正規完整的土地使用權轉讓手續。在八九十年代的農村，這種土地使用權取得方式很普遍，從歷史淵源來說，當事人取得的土地使用權是有合法性的。

在養殖行業的實際情況中，養殖場雖按照農業養殖的實際用途取得了土地使用權，但是經過經營發展，土地的用途可能不僅限於農業養殖，還進行了冷庫、超市、飯店等的建設，可這些都不能磨滅土地使用權的合法性。在此次案件中，其中一家養殖場就遇到了這樣的情況，其建場之初是按照農業生產養殖用地進行批建的，但是在實際生產的過程中有一部分土地上建成了冷庫，但是是剛剛建成，還沒有投入到實際使用。當地徵收辦以改變土地使用用途為由，要求吊銷養殖場的土地使用權證，要求其賣掉養殖的動物、變賣孵化設備等。徵收辦的這種行為是完全違法的，相當於是從根本上否定了當事人合法取得的土地使用權。

第二，養殖場拆遷過程中面臨的壓力是有規律可循的。因為養殖場帶有一定的污染性，所以政府一般會以環保的名義進行施壓。比如此次案例中，其中一家養殖場和當地居民區靠的比較近，當地政府部門於是採取措施，以沒有使用環保設施、沒有對排放物排泄物進行處理的名義要求關停養殖場，並採取了斷水斷電挖路的手段，破壞了養殖場的正常經營。可是根據環保法和相關行政法規，在使用行政強制措施關停企業之前，需要給企業改正補救的法定權利，但對方並沒有做到這個法定程序，這也給我們的反擊提供了機會。

值得注意的是，因為養殖行業是免稅行業，拆遷方不能以核查納稅的方式進行試壓。

第三，三家養殖場面臨的拆遷項目都是涉及公共利益的，比如市政規劃的調整、修路修橋、市政設施的擴建等。

根據對方所暴露的違法之處，我們一一回擊，給對方施加了足夠的壓力。比如把吊銷土地使用權相關的行政決定及時向哈爾濱人民政府申請行政複議，並且在一個多月之後得到了哈爾濱人民政府的支持，判決其做出的吊銷土地使用權證的行為是違法的；針對其他兩個行政補償決定，我們也向上級政府進行行政複議，但是沒有得到上級政府的支持，我們及時向法院提起了訴訟，法院撤銷了複議決定和相應補償決定，我們的合法權益最終得到了法律的保護；針對對方斷水斷電斷路的行為，我們及時投訴到了相關部門，如果相關部門不予以回復的話，我們要求其承擔相應的民事賠償責任；針對環保局下達的行政處罰命令，我們也及時請求了法律的審查，理由是處罰的標準沒有說明，而且沒有允許當事人首先作出補救改進這一法定程序。

當把對方在這次拆遷中所有的行政行為均納入到法律審查的範圍時，會產生很多有利的影響：第一，行政行為的落實會相應得到延緩；第二，雙方接觸機會增加，客觀上給雙方提供了更多的談判機會，第三方主體增多，雙方談判調解的機會也多了；第三，給對方造成壓力，增加談判的籌碼，尤其是上級政府或者法院支持我方訴求的話，更是讓我方把握住了主動權，但即使我方掌握了主動權以後，也不能漫天要價。如果迫使對方繼續採取行政措施的話，後續維權的成本會更大，而且這也不符合公平合理的態度。

最後，經過當事人和我所的共同努力，拆遷方願意坐下來和我們進行平等的談判，當事人都得到了滿意的補償。