學區房本質是向階層固化上交的「買路錢」

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最近一個房地產的「變種」問題刷屏朋友圈「為什麼學歷不值錢但學區房值錢？」

這個問題確實不是經濟學所能回答。

天價學區房有幾個特徵，也就是概括的「老，破，小」：老城區核心位置，對口好學校；房齡老舊，基本在20年以上；戶型面積小，居住不舒適。

但恰恰是因為「小」，有總價優勢，單價才炒得高。買家賣家心知肚明，這個房子不是用來住的，是用來落戶就學的。——所以，本質上這不是在「買房」。而是一筆昂貴的擇校費！

擇校費由來已久，90年代就有富裕的家庭不惜十萬二十萬的出資擇校，讓孩子進一個重點學校。只是在擇校費明令禁止的背景下，家長們不得不「曲線救國」——落戶一套「老破小」，讀一所對口學校。

要知道90年代的10萬，很多大城市也是可以買房的。按照M2的增長，到現在也是100多萬了。

這個「天價學區房」真是個房地產問題嗎？這是個戶籍問題。

城市與城市之間，區域與區域之間，資源發展不平衡，導致了戶籍流動的競爭。大家都想佔據最佳資源：大城市，經濟好，地段佳、配套全、學校優。於是，聯考與買房成為了「佔據最優資源」的發展路徑：

第一步：通過聯考，從鄉鎮農村躋身北上廣深。

第二步：通過買房，紮根定居，從「新北京人」成為「北京人」。

第三步：通過換房，傳遞資源，從城市遠郊遷移至市區教育、配套更優的地方，讓孩子接受更好教育。

每一步，都是一場巨大焦慮；每一步，都有一些人放棄或另做選擇。但這幕「三部曲」儼然成為絕大多數中產的標準宿命。

當然，聯考與買房只是路徑之一。也有退學、創業等「另闢蹊徑」之人。但與「蹊徑」相比，這條「大路」最直接，實現概率也最大。

的房地產，確實是「用來住的」——背負著沉重的戶籍，與對應的不均衡城市資源。像蝸牛的殼一樣，是我們天然的枷鎖。

二、不是經濟問題，是文化問題

文中談到西方經濟學的失靈：西方經濟學所奉行的租售比、房價收入比等指標在樓市面前解釋不通。這些數據，是幫助我們分析風險的指標。但面對樓市，不能唯數據論。

最近瑞士信貸董事總經理陶冬指出，「日本1990年房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%，

已經干到GDP的250%，這個是在現代資本主義歷史上前所未有的一個數字。」

但是，日本、美國的房地產只是房地產。不是。

日本的戶籍制度和房地產並不捆綁：日本實行的是「戶口隨人走」的制度，它以家庭為單位標明每個人的身份、夫妻關係、父子關係等。日本最常用的戶籍文本稱為「住民票」，可以隨著住址移動；美國的戶籍制度，只進行公民出生、死亡登記，平時公民可以自由遷移、移民。但公民遷移和移居某地，其生活狀態必須符合該城市衛生及相關法律規定，如有一定的住房面積，有穩定的收入就能定居該地。

可以看到日本和美國，都奉行人口「自由遷徙」政策。但日本僅1億多人口，美國3億多人口。與美國國土面積相當，卻有著13億人口，且地理、經濟、文化多元複雜，儘管現在跨地社保、醫療等方面都有重大改革，但美日模式的「自有遷徙」還是很難實現。

英國人開創了古典經濟學，它適用於歐洲千萬級的人口市場；美國人走出了自己的模式「自有企業制度」，它適用於美國3億的人口市場；有13億人口的市場，它也有「特色」的經濟學。——這也是為什麼西方經濟學解釋不了的房地產。房子富含的意義要比房子本身，深刻得多。

的房地產不僅是個經濟問題，更是個文化問題。

三、「關係投資」，自古有之

從鄉村小城一路奮鬥到北上廣深，清華北大畢業后買不起房，開始懷疑人生。但高學歷和高價房並不存在對應的邏輯：學歷是一項「文化投資」；房價是一個資產的價格，這不是「文化投資」所直接帶來的。這項「文化投資」與房子並不相關，而是一些隱性價值：為了獲取好的教師資源、好的同學資源，「近朱者赤」受到好的教育。

為什麼我們熱衷於「文化投資」？用儒家就能很好理解了。我們的儒家文化基因：不關注前世今生，強調現實與功利性。與西方經濟學存在相似之處，但不盡相同。儒家崇尚「修身，齊家，治國，平天下」；核心在「仁」，建立在「親親尊尊」基礎上——親近應該親近的人，尊重應該尊重的人。

西方經濟學是以個人為起點，儒家以「仁」為起點，即二人關係，自己和別人、社會的關係，隨之演變而來的則是 「關係資本主義」：

「在複雜的人際關係中創造出制度安排，這些關係與完全以個人為中心的西方社會人際關係截然不同，它們是以家庭為基礎的同一家、同宗、同族以及同學、同道等」。——杜維明《儒家與自由主義》它的典型特徵之一就是大量的家族企業和裙帶經濟。

儒家崇尚以「家庭宗族」為核心構建起的「熟人社會」，與西方推崇契約精神的「生人社會」是截然相反的。儘管「生人社會」是我們的現代化共識，但並沒有滲透到我們的基因。

戶籍資源和儒家「關係」，或許可以解釋我們的學區房——表面買的是房子，本質買的是「資源」和「關係「，通過購買房子，來獲取名校資格，名師資源，進入「名校朋友圈」。讓孩子在名師指導、良好關係中成長，也為未來打造長遠的「人脈關係」。

不僅學區房，千萬豪宅也是如此。有個著名的成語叫「千金買鄰」：南北朝有個叫呂僧珍的人，他世代居住在廣陵地區。為人正直，有膽有識，遠近聞名。因為呂僧珍的品德高尚，人們都願意和他接近和交談。有一個人特地在他家隔壁買了一套房屋。有人問：「你買這房子花了多少錢？」「一千一百兩」。「怎麼這麼貴？」那人笑著說：「一百兩是用來買房屋的，那一千兩是用來買鄰居的。」

所以說「關係投資」，自古有之。普通住宅講地段，頂級豪宅講圈子，就是這個道理。因為在富豪眼裡，每一個鄰居都是人脈。

這種「關係資本主義」是有合理性的：「可以成為累積資金的有效動員手段、交易成本低、效率非常高，但同時也是完全沒有公信力、透明度，更不要說公平競爭了。」 ——杜維明《儒家與自由主義》

這也很好解釋了當年所向披靡的溫州炒房團：他們以村為單位，各個沾親帶故，甚至集資設立基金交由「意見領袖」，以樓棟進行團購，橫掃全國樓市。

所以在為學區房焦慮的時候，我們要想清楚的是，到底投資的是學習還是人脈？投資學習，就未必要買學區房，儒家也說了，教育的根本在於「家風與家學」，家風不正，自己不學習，孩子讀名校就能學習好？投資人脈，國小的人脈就這麼有用？

「文化投資」本身投的就是個人無形的價值與成長，不能用以後孩子買不買得起房子來衡量。