深圳等一線嚴控商辦物業 今年房價將小幅下跌

「打補丁」式調控政策繼續出台，銀行房貸利率折扣紛紛取消，熱點城市住宅網簽量同比大跌，個別城市出現中介關門潮……隨著3月以來調控密集加碼，樓市利空消息不斷，「唱跌」氛圍日益濃厚。

一季度數據顯示，一二線熱點城市樓市降溫現象已經開始出現，市場進入買賣雙方的博弈階段。未來房價將會如何變化？假如房價進入下行周期，持幣待購的剛需與改善型的購房者，又應該如何選擇抗跌物業？

政策

樓市進入「四限」時代

日前，深圳市規劃國土資源委員會發布《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》，明確指出商業、辦公、研發用房建築平面不得採用住宅套形式設計。至此，北上廣深四大一線城市進入對商辦物業的全面嚴控。

「政策目的是打擊投機。」中原地產首席分析師張大偉分析說。房企通過「商改住」或者「工改住」推出可以作為住宅使用的商業性質的樓盤，由於單體套內面積小，這些樓盤打著「不限購」「不限貸」的旗幟招攬購房者，成為活躍的新興市場。

與此同時，三亞、海口、武漢、蕪湖等地也紛紛再度收緊房地產相關政策。其中，三亞、海口的出台新政，禁止期房轉讓和限制現房轉讓；武漢則針對開發商隱性漲價，要求對全裝修住房實施分段限價；蕪湖也明確規定新購買的商品住房須取得不動產權證滿兩年方可轉讓。

據不完全統計，從2016年的「930」新政開始，全國已經有超過55個城市發布了各種相關房地產調控政策160餘次。相比往年的調控，本輪調控不同之處在於出現了很多新的調控措施，如商辦限購、搖號拿地、搖號買房等。

其中，既有四大一線城市針對商辦物業的政策，也有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過20個城市啟動暫時凍結交易的房地產「限售」措施。而在本輪調控最為嚴厲的北京，甚至還出現了持有型70年出租房用地這樣的全新政策。

「熱點省市調控不斷加碼升級，樓市調控的『打補丁』模式仍在繼續，主要為了防堵炒房漏洞。」CRIC研究中心楊科偉說，出現上述現象的原因，便是現階段在需求外溢、投機心理難平的表現。

張大偉則指出，從抑制投機投資角度看，未來將會有更多的城市加入到信貸和購買資格收緊的行列中。隨著本輪樓市調控的全面升級，預計後續二線城市將基本全面升級調控到「限購+限貸+限價+限售」的「四限」時代。

市場

個別城市現中介關店潮

指數研究院發布的《2017年一季度房地產市場研究報告》顯示，2017年一季度，全國成交面積同比小幅下行，但絕對規模仍處歷史同期較高水平，不同城市之間的樓市表現分化顯著。

其中，率先展開調控、政策力度空前的北京，近期新房市場降溫明顯。根據有關中介機構公布的數據，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網簽2767套，同比2016年4月下滑48.9%。與此同時，二手房交易則出現了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環比下降35.12%。

此外，北京銀監局發布的監測數據顯示，4月第二周至第四周，北京市個人住房貸款審批數量分別為4456筆、3944筆、3188筆，周環比連續下降。「317」新政實施后完成網簽的房貸為11.85億元，其中有9.76億元為首套房首次貸款，佔比達到82.4%，政策落地效果明顯。

值得注意的是，被視為二手房市場晴雨表的中介門店，也發生了明顯的變化。

5月9日，鏈家發表聲明稱，近期北京鏈家主動開展了全面的合規整治工作，截至目前，已累計關閉近87家門店。而數據顯示，「317」調控政策出台的7周時間裡，鏈家成交量出現七連降，4月第4周的鏈家成交量僅為調控前高峰水平的11%，鏈家整個4月成交3145套，環比下降77%。

儘管廣州尚未出現類似「關店潮」，但有廣州購房者稱，5月1日開始發現 「中介瘋了一樣打電話」，一天能接到近20個左右中介推介房產的來電。

與北京類似，房產中介行為背後，是廣州4月的樓市成交明顯降溫。數據顯示，3月下半旬廣州四次升級調控政策后，4月全市新建商品住宅網簽成交7984套，環比減少49.46%；成交金額144.51億元，環比減少49.62%。無論是從成交套數還是銷售金額，均已接近傳統淡季的1、2月份的水平。

「當前大部分城市有微跌案例，但無暴跌事實。」張大偉認為，就北京市場來看，已經從過去的明顯上漲，到4月出現停止上漲，政策效果顯現。按照目前的調控趨勢，後續房價預期將會從量變逐漸傳遞到質變：二季度末開始到三季度，市場很可能出現比較明顯的價格調整。

有業內人士指出，判斷房價是否「真跌」，有一些現象值得關註：如中介關店潮、首套房按揭貸款出現基準利率、房貸放款周期超過兩個月、售樓處被砸、收房糾紛頻繁出現等。「從當前市場表現來看，其中一些現象已經開始出現。」

趨勢

今年樓市分化或將進一步加強

社科院日前發布的《房地產藍皮書：房地產發展報告（2017）》指出，2017年房地產市場進入量價調整階段，分化將進一步深化和強化。

藍皮書分析稱，伴隨熱點城市房地產調控政策的實施，從去年10月以來房價漲幅已經出現收窄。預計2017年70大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大，全國房地產市場的商品房均價會由2016年增長10%，下降到2017年上升不到1%。

中指院報告則認為，由於房地產行業的信貸環境將面臨收緊壓力，同時，熱點城市房地產政策也存進一步加碼空間，預計二季度成交增速將回落，價格將保持平穩態勢，全年將呈現「成交回落，價格小幅下跌」的特點。

「一方面，政策調控不僅抑制了部分非理性需求，也將對扭轉市場預期發揮作用。」該報告分析，去年「930」新政以來，整體市場的同比增速開始出現回落，隨著政策的不斷加碼，市場量價將出現回調，但價格的市場反應將滯後於量。「另一方面，國際及國內寬鬆貨幣環境不再，隨著央行在公開市場提升利率及不斷加強金融監管，房地產信貸環境也將更為趨緊，從而對房地產市場量價走勢產生影響。」

一旦房價下跌，哪些房子會最先跌？持幣待購的剛需與改善型的購房者，應該如何選擇抗跌物業？

方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志指出，中心城區的學位房等優質配套的物業，一直以來都比較抗跌，外圍缺乏政策利好的遠郊房產以及沒有捷運等規劃、交通不便的物業，相對來說比較不抗跌。2008年曾出現的廣州樓市下跌，就是外圍區域跌幅較多。

鄧浩志認為，由於「非主流」產品客戶群相對比較窄，因此在市場不景氣的情況下，價格比較難以堅挺。如面積特別大的房產，客戶局限在高端或多次改善、投資需求的購房者。而面積較小的單間、一房一廳這類產品，過去比較受歡迎。但在廣州限購之後，因為這些小面積單位佔用購房指標，因此不太受市場歡迎。此類小面積單位受眾面主要是支付能力有限的初次置業者，價格上也就難以獲得很好的支撐。