買二手房的朋友,特別是要貸款的朋友,很多交易過程中,就蒙圈了,為什麼呢?
資金不夠了,湊著湊著,越缺越多,這是怎麼回事呢?
有一個朋友準備買一套二手房,房子總價300萬,經過看房什麼都滿意,但是他要貸款,就去跑銀行,查徵信,最後得出的結果是,要付首付132萬;
他一下蒙圈子了,300萬的房子,30%的首付款也就不到100萬左右,為什麼會出來這麼多的首付呢?
這個朋友不解,中介怎麼給解釋的,知道嗎?
關鍵的問題是,付了這132萬的首付款,就把原來的30萬裝修錢用光了,怎麼裝修呢?
第一:二手房首付款,有點特殊?
二手房的首付款,分為兩個部分,在買二手房之前一定要搞清楚了,這是大事,關係到一些列家庭計劃,對不對?
一是評估價的70%可貸款額度;
二手房在貸款之前,都會經過銀行或者房管局指定的評估機構,對房子進行一個評估;
這個朋友的房子銀行的評估價格是240萬,那麼首付款就是240萬的30%等於72萬,這個是銀行的評估價格的首付;
那麼貸款額度是多少,240萬的70%摺合是168萬的貸款額度;
二是真實的首付,是實際成交價格減去貸款額度;
這也就是說明,銀行只給你放貸168萬,其餘的全部是首付,300萬減去168萬正好是132萬的首付;
看一下傻眼了吧?
二手房的貸款額度,不是成交價格的70%懂了嗎?
而是評估價格的70%才對;
第二:沒了裝修款怎麼辦?
中介給出了一個主意,也可以辦理一個裝修貸款,大概每平米根據城市的不同,給的額度也不同;
基本會在一個合理的區間範圍,基本每平米1000-2000左右,總額度不會超過15萬或者總裝修貸款的80%以內;
怎麼個流程呢?
貸款流程,就是需要新房的合同,個人流水等等這些資料;
再就是必須先找好一家裝修公司,和裝修公司簽好合同以及設計方案,之後就可以申請裝修貸款了;
裝修貸款是,直接打款到裝修公司的賬戶,就這些流程,具體還得諮詢銀行;
但是裝修貸款的最高期限是3年,也就是說分36個月還清,這個也要根據個人情況申請,不可盲目;
否則,家庭資金壓力過大,就是一件非常難過的事情了。
第三:二手房評估是否可以高評?
這裡理論上是按照市場行情進行評估的,有幾個標準;
一是當前區域樓麵價格,年限貶值折舊等等;
二是裝修評估,木地板什麼的就會高評一點點;
三是七通一平給力不給力,是不是齊全;
四是房屋的建造結構,容積率,土地性質等等,都會做一個詳細的評估和公式計算;
從這個角度上來講,每一年的評估價格都是不一樣的,對不對?
關於高評這麼一說,除非房價暴漲,要麼就是經過年限的傾泡,價格會高評不少,最終取決於市場;
評估費用一般是評估價值的0.5%收取,就這麼多了。
當然也可以通過特殊渠道高評,這就是違規了,這裡就不多講了,違規的事咱就不幹了;
阿永哥點評:
一是二手房的首付是和一手房有區別的,手續也多,雜費稅費區分也多,交易問題也多,要及時的修正,及時的預防;
二是二手房的首付,在某些程度上來講,是高於一手房的,有時候高出10%很正常,準備購買二手房的朋友,要做出基本的準備;
三是評估是對房子的折舊,年限,裝修的一個基本的預估值,總不能高於一手房吧?
這也不符合市場規律,對不對?
買房賣房,怎麼增值,怎麼識破花招;