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不動產登記實行全國聯網 爭取年底前實現全國覆蓋

日前,國土資源部有關負責人表示,力爭今年年底前,所有市縣全部接入國家級信息平台,全面實現不動產登記「四統一」。

整合不動產登記職責

事實上,2007年《物權法》出台就提出不動產實行統一登記制度,不過一直沒有實質性進展。在實際操作中,不動產的登記出現諸多問題。

據了解,目前,對不動產的普遍定義既包含土地、林地等自然資源本身,又包括土地上的建築、林地上的樹木等附著物。因此,在,為一處不動產登記往往需要奔波於多個部門之間。亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存舉例稱,此前,民眾要做房屋的不動產登記至少要跑國土資源和住建兩個部門,一個部門為土地發放土地證,一個部門為房屋發放房產證,造成不同部門登記的同一處不動產數據存在較大出入,房地產稅徵收很難參考意見,基本無法操作下去。

不過,3月20日召開的國務院常務會議決定,將整合不動產登記職責,把分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔,理順部門職責關係,減少辦證環節。具體而言,今後國土資源部將負責、指導和監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責,行業管理和不動產交易監管等職責繼續由相關部門承擔。各地在中央統一監督指導下,結合本地實際,將不動產登記職責統一到一個部門。

業內人士認為,推進這一制度,實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享,消除信息死角。

不過,地方「不動產統一登記」接入國家級平台,只是房地產稅開徵的必要條件之一,並不意味著房地產稅馬上會落地。比如,今年全國不動產實現聯網之後,仍然有大量的違法建築、小產權房是「漏網之魚」。在這種情況下如果開徵房地產稅,則意味著更大的不公平:違法建築、小產權房屬於「偷稅漏稅」的房子,反而獲得了永久的納稅豁免權。

此外,「我們還有很多歷史遺留問題,一些很難統計產權的老房子就包含在其中。雖然不動產統一登記正在加速進行,但是怎樣理順這些房屋產權問題,還需要一定的政策解釋。」周序中表示。

因此,在陳寶存看來,此前積累了太多不同種類的房屋產權登記記錄和數據,真正實現產權統一至少還需15-20年才能基本實現。

強調房地產稅的綜合改革

事實上,按照全國人大今年的立法計劃,房地產稅法不包含在其中。

不過,房地產稅的受重視程度,已經遠遠超出其他稅種。一個細節是,房地產稅的立法跟以往的部門立法大不相同。此次房地產稅法的起草,是由全國人大預算工作委員會牽頭,財政部、國家稅務總局等職能部門共同參與,同時也吸收了一些專家,組織形成一個團隊來共同起草。

按照現有思路,房地產稅徵收有兩個模式:一個是上海模式,對新增房產超過一定面積的部分徵稅,不涉及到存量;一個是重慶模式,涉及到存量,但只涉及少數高檔住宅。2011年上海和重慶的房產稅試點方案,都有免征條款:上海本地戶籍居民人均60平方米免征,重慶對於新購房100平方米免征。

國家稅務總局原副局長許善達此前透露,當初房地產稅改革試點時提出了三個目標:第一個目標是增加地方政府收入,但現在看來,上海和重慶的房產稅收入規模都極小;第二個目標是縮小居民收入差距;第三個目標是穩定房價。目前看來,上海和重慶的房產稅改革取得一定成效,但要期待它實現所有改革目標仍不太現實。

「希望房地產稅達到讓房價下跌的目的有些樂觀。」發展研究基金會副理事長劉世錦表示。在劉世錦看來,房地產稅只是改革進程中的一個環節,除此之外整個土地制度也要進行改革,包括城市供地政策、農村的集體建設用地、宅基地入市改革等問題。房地產稅是系統改革中的一個部分。

「在現行稅制下,房地產在開發、建設、交易的過程中,前端的稅費負擔較重,但保有環節稅負較輕。除重慶、上海試點地區外,自用住宅在保有環節不徵收房產稅和城鎮土地使用稅。因此,在財稅改革中強調房地產稅費的綜合改革,這樣有利於稅負的均衡。」社會科學院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌表示。

在北大光華管理學院蔡洪濱教授看來,房地產稅應當成為地方政府的重要稅種,有利於改變地方政府行為模式。應當允許地方政府有相當的自主權,但中央政府可以規定一個統一的房地產稅率下限。

「發新停舊」全面實現,買房將發「不動產權證」

先澄清一個概念,不動產並非專指房產,而是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。這其中,因為房產跟普通百姓關係最大,所以人們關注的焦點都聚在這裡。

《不動產登記暫行條例》明確,國家實行不動產統一登記制度。這一制度,包括登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平台「四統一」。目前,「四統一」的前三項已基本完成,最後一項信息平台統一,也就是全國聯網,有望在今年年底實現。

截至2016年底,不動產統一登記制度已在全國335個地市州盟、2808個縣市區旗實施,各地累計頒發不動產權證書1400萬本,不動產登記證明1300萬份,全國全面實現了不動產統一登記證書「發新停舊」。

「發新停舊」一個最大的變化是,個人買房拿到的不再是「房產證」,而是「不動產權證」。

前兩天,設立雄安新區的消息一公布,就有人在朋友圈曬出了自己的「房產證」,好多人還信以為真表示羨慕。麻辣姐沒有「火眼金睛」,卻能一眼看出這是「惡搞」。這張房產證上,寫的發證時間是2017年3月。但此時,全國已經進入「不動產權證」時代,「房產證」2016年底就已全面停發。如果真有房產領到的也該是「不動產證」,不可能是「房產證」。

不動產登記全國聯網意在「關門打狗」?

全國聯網,對降房價作用有限

「不動產登記制度作為一項基本的物權制度,可以更好地保障不動產交易安全,有效保護不動產權利人的合法財產權。」 社會科學院法學所研究員孫憲忠表示。

請注意,專家的這番話有兩個重點:不動產登記是一項基本制度;它的出發點是「保護」,保護合法財產權和交易安全。這跟一些人「關門打狗」降房價的解釋,差得還是挺遠的。

不動產統一登記全國聯網,目前進展到了哪一步?國土資源部有關負責人表示,全國已有1700多個縣順利接入國家級信息平台,4個直轄市、河北、江蘇、浙江、廣西等地,率先實現市縣接入範圍全覆蓋。

那麼,全國聯網后,是不是所有人的房產信息都可以查到?「這個目前還做不到。因為不動產統一登記,並不是要重複登記,原有的各類不動產權證書會繼續有效。」孫憲忠說。

也就是說,很多人以前買的房子,已經拿到了房產證,這些信息在國家級不動產統一登記信息平台可能查不到。如果房主現在拿著房產證,去申請不動產權證,或者過戶、轉賣,那麼這些不動產經過重新登記,相關信息就「激活」補齊了。

全國聯網后,房價會不會降?專家認為,不動產登記與房價沒有必然聯繫。就房價本身來說,最終決定因素還是供求關係。從全國的情況看,不動產登記「四統一」,已經推進了兩三年,但各地房價卻有升有降,一二線城市大漲,三四線城市還在為庫存發愁。特別是4個直轄市、江蘇、浙江等地,雖已率先接入不動產統一登記國家級信息平台,但這些地方的房價,幾乎都是上漲的。所以,就算全國聯網,對房價也不會有太大影響。

事實上,不動產登記信息,也不是誰想查就能查。為了保護公民的個人隱私,《不動產登記暫行條例》嚴格限定了查詢範圍和查詢申請人。只有權利人、利害關係人、有關國家機關有權依法查詢、複製不動產登記資料。

那麼,不動產統一登記全國聯網,到底有啥好處?一是確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享;二是不動產登記有關信息,與住建、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等實時互通共享。未來會不會跟銀行貸款信息聯網,讓限購政策更精準地打擊炒房?應該說從技術上是可行的,但目前還沒有確切的說法。

還有不少人關心,不動產登記全國聯網,是不是在為房地產稅開徵做準備?您要是這麼理解,也有一定道理。因為不動產登記是一項基礎制度,實現全國聯網有利於「大數據」的彙集,提供更詳細的房地產基礎信息,為房地產稅收改革做好技術準備。專家指出,房地產稅何時出台,還需經過立法程序。房地產稅法仍在起草階段,今年並沒有提請人大常委會審議的安排。



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