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2021/12/25
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走進經濟生活里的一切
導讀：白德利：以長遠的眼光來看，我們對房地產業持有正面的態度。我認為「黃金時代」並未遠去，甚至還可能更好。從全球視角來看，的發展仍然是最激動人心的，中產階級不斷壯大，城市化的動力仍然十分強勁，其中會衍生出很多的機會。
作為一家起源於英國，在香港聯交所上市的房地產企業，太古地產一直是一個特殊的存在。太古地產於1972年成立於香港，母公司為總部設在倫敦（業務總部位於香港）的太古集團。公司於2002年進入內地，目前共布局了北京、上海、廣州、成都四個城市，共持有五個物業項目。其中，北京三里屯太古里、成都遠洋太古里被稱為商業綜合體項目成功運營的典範。
近日，21世紀經濟報道專訪了太古地產行政總裁白德利（Guy Bradley），他詳解了太古地產的商業模式、運營邏輯，以及對經濟、房地產市場的看法。
開發沒有「固定模式」
《21世紀》：太古地產2002年進入內地，但目前為止的15年間，僅進入了4個城市。從規模擴張的角度，你是否覺得速度有些慢？
白德利：房地產開發有很多種模式，每個開發商都會選擇適合自己的模式。比如有的開發商注重規模化，他們希望快速複製，並把布局重點放在二三線城市。但對於太古來說，我們更側重一線城市，關注核心地段及開發大型綜合體。這種模式的確需要投入更長時間。但我認為，不同的發展模式之間沒有好壞之分，只有是否適合自己的戰略。
《21世紀》：最近，萬達賣掉了自己的酒店和文旅地產業務，SOHO也在出售旗下的物業。國內的大型商業地產開發商，似乎在嘗試改變原有的持有型模式。你怎麼看待這種變化？
白德利：對於房地產開發來說，沒有一個完全固定的模式。所有的開發商都會根據不同的情況，適當地做出調整及做出他們認為當下最好的選擇。
太古也是做商業開發為主，去年我們就出售了香港九龍灣的一個商業物業。這不是太古的核心物業，我們對核心物業都是以長遠的眼光來看待。這一原則不會改變。
《21世紀》：太古在的擴張步伐一直很謹慎，外界很好奇，太古的擴張邏輯是什麼？選擇城市和地段的標準又是怎樣的？
白德利：首先我們希望在一線城市有更多的機會，目前在傳統一線城市中，我們只有深圳未能布局，所以一直在深圳積極地尋找機會。北京和上海都有著很好的市場，增長潛力很大，我們希望在這兩地繼續布局。另外，我們在華東、華南、華北以及西部的其他城市，都有當地的團隊，並在尋找機會。
需要單獨說一下香港，我們目前正在進行一個150億港元的太古坊重建項目，但因為香港具有經濟、金融等各種優勢，我們還是希望在香港發展更多的業務。
從地段標準來看的話，我們會選擇城市中最核心、最優越的地段，最好有國際化的特點，就像北京三里屯、廣州天河、上海南京西路等。
《21世紀》：太古並不是一個追求規模的開發商，那麼它對投資回報的要求是怎樣的？有沒有一個計算模型？
白德利：我們主要看「門檻收益率」。假如項目的使用權是50年的時間，我們會根據這個時間看現金流的情況，包括投入多少、產出多少。再倒推回來，根據當前的財務數據，計算出需要實現的收益率。
城市化動力仍強勁
《21世紀》：太古地產是香港上市公司，根據你的經驗，香港資本市場的投資者更看重哪些經營指標？
白德利：投資者主要看增長價值、潛力，這一點跟內地投資者可能一樣。但不同的是，有的投資人看短期波動，有的看長期投資價值。對於太古地產而言，我們更吸引持有長期投資理念的股東。
《21世紀》：過去一段時間，經濟經歷了一個相對較慢的增長期。現在處於較為穩定的狀態，並在企穩回升。你認為這種變化對商業地產會帶來哪些影響？
白德利：經濟企穩回升在任何時候都是好事。但對於太古來說，我們不太在意短期的經濟上下波動，而是以長遠的眼光來看。比如說，商業物業的使用權大約在四五十年，所以我們也經常以這個期限來看。
我也不太同意「過去幾年經濟不太好」的說法。因為從我們的項目表現來看，增長都是非常好的。比如廣州太古匯項目，截至今年一季度，銷售額已經連續21個季度保持增長。所以，即使經濟數據上有些波動，但對我們的業務並沒有太大影響。
《21世紀》：從城市化進程的角度，你如何看待房地產市場的前景？房地產業的「黃金時代」已經過了嗎？
白德利：以長遠的眼光來看，我們對房地產業持有正面的態度。我認為「黃金時代」並未遠去，甚至還可能更好。從全球視角來看，的發展仍然是最激動人心的，中產階級不斷壯大，城市化的動力仍然十分強勁，其中會衍生出很多的機會。
當然，我們也看到傳統的房地產開發利潤率下降、房地產企業尋求多元化的現實。我的觀點是，沒有任何東西是一成不變的，如果有更好的盈利模式，企業選擇嘗試，這是很自然的事情。而且從太古的發展歷史來看，我們也一直在尋找多元化。
《21世紀》：在電商的衝擊下，一些實體商業的生存舉步維艱。你如何看待互聯網技術對商業地產的影響？未來還有哪些因素會對傳統商業地產帶來衝擊？
白德利：的確，科技的發展給人們的生活帶來了翻天覆地的變化，比如人們的很多生活需求都在手機上解決，工作方式也更加便利高效。在這種情況下，商業的發展要確保能與人們的需求相匹配。太古會跟品牌商合作，發展新的夥伴關係，目的是把商場打造成科技友好型，確保跟消費者的需求保持同步。
另外一個趨勢就是共享辦公。隨著年青一代的崛起和科技的影響、新工種的誕生，很多行業的工作方式發生了變化，共享辦公將可能成為未來的趨勢，並會影響寫字樓的運營。太古地產曾在香港做過嘗試，推出了blueprint共享辦公空間和創業加速計劃，很成功，現在也在內地尋找發展的機會。
總之，變化是始終存在的，我們要做的是，確保自己順應變化的趨勢，而不是逆勢來做。
21君
小夥伴們，你又是如何看待房地產的發展的呢？你認為白德利的分析是否有道理？
本期編輯 陳思
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