全國首套房平均房貸利率為4.52% 連漲四月

和訊銀行消息 近日，融360統計數據顯示： 4月全國首套房平均利率為4.52%，環比上月上升0.67%。同比去年4月的4.49%，上升0.67%。在融360監測的35個城市首套房平均利率中，最低的為大連4.29%，最高的為烏魯木齊4.95%。

統計數據顯示：在全國35個城市533家銀行中，本月有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比22.89%；折扣利率下降的有17家銀行，佔比3.19%；與上月持平的有394家銀行，佔比73.92%。

融360分析師李唯一認為：目前，一線城市、二線城市相繼出台的限貸、限購政策多數已落地，政策的調控作用已初顯成效。全國首套平均利率上升明顯，自1月份以來，已連續4個月上升。首套首付、利率的上升，意味著購房后將需要支付更多的首付金額以及承擔更多的貸款利息支出。對於一般剛性需求者來說，購房壓力將會增大，但同時也會導致市場投機者投機成本劇增，在此過程中可以達到驅趕投機者的目的。銀行上調房貸利率一方面取決於政府的調控政策，貫徹政府的指導思想，通過調控的手段來規範房貸市場秩序，確保房貸市場的穩健發展。另一方面也是由當前的貨幣政策所影響，資金成本的不斷上升，使得銀行需要控制房貸業務的成本，對資金的流向和使用作出新的規劃。更傾向於資金回籠快，收益高的業務渠道，以此來緩解資金成本壓力。

全國優惠利率佔比：政策緩衝期后，優惠佔比小幅波動

統計數據顯示：本月，全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行有42家，較上月減少66家，佔比7.87%。其中37家銀行提供8.5折優惠利率，1家銀行提供8.2折優惠利率，1家銀行提供8.7折優惠利率， 2家銀行提供8.8折優惠利率。此外，274家銀行提供9折優惠利率，較上月新增18家銀行，本月共有128家銀行提供9.5折優惠利率，較上月新增42家，70家銀行執行基準利率。

全國十大利率最低的城市：大連位居第一 均值高於同期

統計數據顯示：全國首套房平均利率最低的城市前十分別為大連4.29%、寧波4.33%、瀋陽4.36%、重慶4.39%、佛山4.39%、無錫4.40%、珠海4.41%、南京4.41%、青島4.41%、鄭州4.41%。

以上月分析城市天津為例: 本月平均利率4.75%，較上月平均利率4.46%上升0.29%。政策落地后，利率上升明顯。目前統計提供房貸業務的16家銀行中1家提供9折優惠利率，8家提供9.5折優惠利率, 7家執行基準利率，以往8.5折利率已退出市場。本月，多數二線城市政府調控政策落地，較上月政策緩衝期數據變化明顯。

二套房利率：全國二套房平均房貸利率為5.39%

統計數據顯示：本月二套房平均利率為5.39%，小幅波動。從同比來看，與去年同期二套房利率5.39%持平。

監測的35個城市533家銀行中，除12家停貸銀行外，共有511家銀行執行基準利率上浮10%，較上月減少3家，為當前二套房貸款的主流利率。執行基準利率的銀行有3家。執行基準利率上浮5%的有1家，上浮15%的有2家，上浮20%的有3家，上浮30%的有1家。

房貸利率或再上調，優惠力度又將縮小

4月以來一線城市、二線城市相繼出台的政策已落地，從監測數據來看，上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛出現利率上調。未來或更多城市、銀行上調首套利率折扣，部分城市二套首付比例也表現出上調態勢。

針對政策加碼情況不斷出現，此類加碼主要表現在：

1、嚴控資金來源，目前不少城市針對房地產融資出台新規。規範要求房地產資金來源，嚴查信貸資金流入房地產投資行列。房地產企業融資受阻，中小房產企業資金鏈問題加劇。

2、入口限制、審核嚴格，表現為限購限貸、認購認貸，對購房者資格作出初步規定，減少投機需求者湧入房產市場，降低對正常秩序的衝擊影響。

李唯一認為原因可能包含：

1、政府調控原因，貫徹中央「房子是用來住的，不是用來炒的「思想，通過政府的強力措施來規範市場中的行為，避免不良資金湧入，努力使房貸市場健康合理髮展。政府真正起到指引、調節作用。

2、資金成本攀升，銀行間同行拆借成本增加，房貸業務回籠周期長，收益能力低於目前新興的消費金融一類業務。房貸業務量過大將會降低銀行的資金回籠速度，加劇銀行現金鏈壓力。對於一般商業銀行，缺乏雄厚的資本基礎使得資金鏈問題更加突出。

未來市場走向：

房貸利率上調可能性大，同時額度趨於合理，銀行需要平衡點，不影響正常房貸需求，同時能緩解自身的成本壓力，穩定市場的前提下縮小力度，甚至取消優惠。

房企將臨行業拐點，銀行嚴控房貸增量

1、房企拿地困難，政府出台關於土地批複使用的規定，從源頭著手，部分城市已落地實施。隨著政策落地意味著房企拿地將會更加困難，整個審核批複過程更為嚴格。同時，政府對城市的用地規劃和指標作出調整，控制土地使用總量；對細則方面也做出了規定，例如嚴禁商改住，避免土地使用許可權混亂。

2、房企融資困難，房貸政策收緊直接導致房產交易量下滑，房企資金回籠緩慢，加劇房企資金鏈壓力，房企融資壓力驟增。政府對市場中資金流向作出引導，避免大量資金進入房產投資行業。數據顯示近期以來房產融資能力整體下滑，融資總量縮水嚴重，國內融資阻力大，海外融資效果亦不樂觀。

3、銀行嚴控房貸增量，上市銀行公布的財報數據顯示房貸業務在銀行業務佔比較大，多家銀行房貸業務佔比超過50%。當前政府調控的情況下，大數銀行開始收縮房貸業務，控制房貸增量，同時在資金配置上更傾向於開展資金回籠快，收益高的業務。

未來情況下，房企面臨困難重重，土地難申請、房產交易量下滑、資金鏈壓力大。部分資本不夠雄厚的房企或將面臨生存危機，這其中又以房產銷售企業最為突出；銀行方面收縮房貸業務、控制房貸增量，在正常剛性需求和資金成本的問題上，尋找平衡點。房地產行業一系列「退燒劑」將初現成效。