政策頻發 「護航」租房市場

摘要：繼一大波樓市買賣調控政策之後，這一次，房地產市場又將重心放在了租房市場上。

本報記者 於淼報道

繼一大波樓市買賣調控政策之後，這一次，房地產市場又將重心放在了租房市場上。遭遇了租房成交量下滑、租金下調后的租房市場，7月，迎來了一大波新政策。

其中，引發輿論關注最廣泛的當屬「租購同權」，一時間，「租購同權」成為網路熱詞，由此也讓廣大的普通老百姓注意到了租房市場的變化。

業內人士分析，一系列租房政策的出台，釋放出重大信號，住房租賃市場或將迎來新一輪發展期。

租房人的煩惱

「一直以來，在城市房地產管理法、合同法中，大量的法律條文的規定都是針對房屋買賣作出的，而在房屋租賃立法上相對不足，對於租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權益沒有明確規定，導致租戶居住環境、尊嚴、基本權益得不到有效保障。」中央財經大學法學院院長、北京市法學會不動產法研究會副會長兼秘書長尹飛指出。

的確，很多在城市租房居住的人都對租房一事深有感觸，大部分人都遭遇過租房被坑的情況，說起來就是一部長長的心酸血淚史。

去年在北京市朝陽區租房住的小張向《產經新聞》記者訴苦道，最初租房時講好了房租是押一付三，但最後房子到期後房東來收房時卻硬是給房子指出了大大小小六七處損壞的地方，指責是因為使用不當造成了房屋和傢具的損壞，所以要按照每處的維修費用扣除房屋押金。這樣一來，我最開始交的押金幾乎所剩無幾。

她告訴記者，房東要求賠錢，租客只能「啞巴吃黃連」，很多朋友都遭遇過這樣的事，這已經成了行業內的潛規則了。

居住環境與最初承諾的不符、住著住著中介突然要漲價、交的押金在退房時總是被房東因為房屋、電器損壞剋扣得所剩無幾。這些都是租房人出門在外租房時經常遇到的問題，雖發生率很高卻也只能「啞巴吃黃連」，維權更是無從談起。

據住建部相關統計的調查，目前約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%。其中以新就業的大學畢業生和外來務工人員為主要群體。

「每年6月到8月是房屋租賃的高峰期，正值大學生畢業、中國小生擇校的時間段。」社會科學院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說,租房市場的各種亂象，正是伴隨著租房市場的火暴應運而生的。

而對於這些租房亂象，尹飛明確指出，這正是由於當前房屋租賃制度還不完善，缺乏相關立法的規制，無法有效保障房屋租賃當事人的合法權益。

7月26日，住建部有關負責人表示，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

如今，有了一系列租房政策的保障，相信這些問題都會不攻自破，住房租賃市場在法律方面的缺口也定會漸漸被補足。

法律的保障

據悉，今年5月，住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》，在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規定。此外，北京、廣州、成都等城市也正著手準備出台住房租賃地方性法規。

毋庸置疑，一系列租房新政的出台，對租賃當事方及租賃市場都有重要影響。北京市岳成律師事務所高級合伙人岳屾山律師在接受《產經新聞》記者採訪時指出，對於租賃當事方來說，首先，規範房屋租賃服務減少了承租人受騙風險。一些租房新政的出台，規範了房屋出租人及房屋出租中介的行為，提高了對房屋出租中介的誠信水平和服務質量的要求，明確了對房屋出租人、房屋出租中介及其從業人員違法欺詐行為的懲戒，甚至頒布了房屋租賃和合同示範文本，約束了租賃雙方的權利義務，而不再是房屋出租人或房屋出租中介單方面提供的格式合同，更有利於維護承租人的合法權益，減少承租人上當受騙的風險。

此外，租房新政的出台對於上文中提到的小張遇到的類似情況也有相當大的影響，岳屾山還指出，完善房屋租賃制度加重了出租方的法律責任，讓承租人租房更有安全感。

「有的租房新政明確規定，出租人不得強制收回住房、不得在租賃期限內無故解除租賃合同、不得單方面提高租金、不得無故扣留押金，出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。這些措施加大了房屋出租人及房屋出租中介的責任，保護了承租人的合法權益，減輕了發生爭議后承租人的訴累，提高了承租人的租房安全感。」他解釋說。

第三，租房新政能夠平衡租賃雙方權利，讓承租人享有更多「紅利」。岳屾山告訴記者，有新政提出「租購同權」的概念，這對於出門在外打拚的人來說，如果「租購同權」原則最終確定，將意味著租房的人和買房的人一樣，可以享受到同等的上學、就業、養老、醫療保障等權利。

易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進對此也表示贊同，「從此類租房的政策來看，類似的政策出台實際上對於租戶或者承租者的影響比較大。或者說給予了很多支持型的政策和內容，最關鍵就是要給予各類福利。所以類似的政策更像是租賃福利改善的內容。」嚴躍進在接受《產經新聞》記者採訪時表示。

此外，嚴躍進也特意提到了出租人的權益應得到保障。他指出，對於出租人的政策內容，相對是比較少的。後續還需要對出租房屋的房東給予權益保障，因為現實中也確實存在故意毀壞房屋等違規的做法。

政策的意義

7月20日，住建部等9部門聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。政策規定，選取部分人口凈流入的大中城市開展住房租賃試點工作。目前，住建部已會同有關部門選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區。

「住建部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以及相關城市出台的一系列政策，帶有很大程度行政規章、其他行政規範性文件的意味。它們的出現和實施，可以減少以往房屋租賃立法缺失造成的法律真空。」南華大學經濟與法學學院副教授歐陽愛輝在接受《產經新聞》記者採訪時表示。

在歐陽愛輝看來，在市場經濟條件下，房屋租賃市場同樣也需要依靠價值規律以「市場之手」來發揮調節作用實現趨利避害。但因市場調節自身存在盲目性和滯后性，尤其在人口凈流入、租賃需求旺盛的大中城市，房屋租賃雙方地位嚴重不對等且存在明顯的信息不對稱，這就必然需要政策引導、促進等方式來促成房屋租賃市場的良性發展。

他舉例道，九部委《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》便從培育機構化、規模化住房租賃企業、打造政府交易服務平台、創新房屋租賃管理等方面做了明確規定，很明顯在法律層面對租賃雙方權益保障有著較大促進作用。

歐陽愛輝認為，由於住建部等九部委聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以及相關城市出台的一系列政策，帶有很大程度行政規章、其他行政規範性文件意味，雖然它們在法律位階上效力並不是特別高，但畢竟一定程度填補了過去法律空白。從將「國家之手」制度化，用法律手段來構建良好房屋租賃市場層面上說，顯然法律保障意義重大。不過，鑒於上述《通知》和相關城市一系列政策法律效力並非很高，且《通知》和一些城市出台的政策更多帶有宏觀指導性，從長遠上看，日後國家應頒布具備更高效力的專門性統一立法來加以明確具體化規範，其意義必將更加深遠。

此外，記者也注意到目前一線城市租房模式正在朝著有序的方向發展，記者在趕集網、58同城、安居客等網路平台看到租房都需要簽非常正規的合同。「對於租賃市場來說，一系列租房新政的出台，預示著租賃市場立法進程的加快，也預示著租賃市場將進入有法可依的階段。」岳屾山表示，不僅有利於解決目前房屋租賃市場中存在的當事人權益保障不充分、市場秩序不規範、監管制度不完善等問題，還有利於穩定房價預期，形成穩定而長期的租賃市場。另外，新政對房屋租賃市場的規範，一定程度上能夠減少租賃雙方之間的爭議，緩解社會矛盾，促進社會的和諧與穩定。

最後，嚴躍進補充道，對於租賃市場來說，當前政策改革的方向很明確，當然還是會給予一個較長周期的創新和試點，所以很多細節性內容接下來還是會不斷去探索和攻關。

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