房地產下半場的最大紅利 誰將把握機遇？

1、租賃崛起水到渠成

很多新聞，如果你關聯起來看，往往能看出一點意思來。

最近參考消息網報道稱，社科院社會藍皮書顯示，約3成90后大學畢業生，在畢業一年後，居住面積不足20平方米，但相對於面積大小，他們更希望提高生活質量。這些更看重個人價值的90后大學畢業生，可能成為「不買房一代」。

那麼，不買住哪兒？當然是「租賃」，而且是代表生活品質、輕鬆而優質的租賃。從消費端來講，租客巨大的需求意味著租賃住房市場大有可為。

同樣是最近，住建部等9部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

具體內容略，關鍵詞還是「租賃」。作為對行業痛點的關注，通知也提出保障租賃雙方特別是承租人的合法權益，強化住房租賃行為監管。

而作為第一個呼應上述住房租賃新政的廣州則一鳴驚人，石破天驚地提出「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」，一時間「租購同權」在全國範圍引發熱議。

不少網友為之點贊，稱其為「破解高房價難題的廣州行動」、「一線城市的回答」、「年輕人將告別房奴時代」、「租房也可能上好學校了」、「房市未來發展的方向」。

還是近期，《上海市住房發展「十三五」規劃》出爐，稱「十三五」期間上海擬推出租賃住房70萬套。北京市住建委7月中旬也表示，今後5年將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。

無獨有偶，剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執行官郁亮，近日接受新華社記者獨家專訪，對房地產市場的焦點問題坦陳看法時也認為，租購併舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一；從國際看，我們租賃市場的發展空間很大。

無論是從決策端、消費端，還是從開發商的角度，近期很多焦點新聞的關鍵詞，都指向一個熱詞——住房租賃市場。

2、破局樓市必由之路

「租賃」緣何成為一個空前的熱詞？決策君認為有兩大背景：

一方面，發展住房租賃市場，是金融縮表背景下，化解樓市風險、開啟房地產行業第二春的必然出路和理性選擇。當前房地產的泡沫必須要逐步化解，而化解這泡沫的方法就是讓房價穩定，同時大幅鼓勵租房，發展租賃市場，改善租售比，同時逐步限制銀行房貸比，讓銀行房地產比重逐步降低，直至到合理水平。

另外一方面，房子是用來住的不是用來炒的，這一明確的房地產市場定位，強調了房地產發展的首要目標是實現「住有所居」，讓住房回歸居住屬性，而建立一個龐大、完善的住房租賃市場是實現這一目標的必由之路。

「當前租賃發展相對落後，存在購租失衡現象。從正面看，只有補足租賃的短板，的房地產市場才有希望，住有所居的目標才能真正實現，城市的活力才能更大。」在22日舉辦的博鰲·21世紀房地產論壇第17屆年會上，鏈家研究院院長楊現領從三個層面如是強調租賃的意義。

房地產一直是實體經濟發展的重要推動力之一，而房產交易大多以買賣為主體，租賃市場被放在了次要位置。2016年房地產市場總規模超過20萬億，在三足鼎立大格局中新房12萬億，二手房6.5萬億，租賃市場才1萬多億。

楊現領認為，「為什麼2016年以來，從中央到地方極為一致地提出發展租賃市場並特彆強調人口凈流入城市的租賃發展問題。我相信，這一定是我們的決策者站得更高，看得更遠，看到了我們看不到的東西。這就是我們的未來，也是希望所在。」

首先，租賃是房地產市場「最後的紅利」。

面對當日論壇現場濟濟一堂的聽眾，鏈家研究院院長楊現領說，2017年最大的開發商的銷售額有望衝擊7千億元，超過美國、日本開發商水平。然而，大不等於強，不等於產品和服務好。

楊現領坦言，面對行業的巨大變化，一些大的房企不知道未來在哪裡，他表示房地產的未來一定是在租賃市場。「一些品牌開發商已經進入租賃市場，這是一個好的開始。」

去年12月7日，鏈家研究院發布了《租賃崛起》行業研究報告。報告預測，2016年、2020年、2025年，房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

在一線城市，2015年上海城市租金GMV為1204億元，北京、深圳、廣州分別為886億元、484億元、394億元。對比香港731萬人就創造了1478億元的租金GMV，一線城市租金GMV的發展空間還很大。

而在未來，流動人口總量將不斷攀升，楊現領預測2020年流動人口數量將達到2.91億人，其中農業人口將佔比達到75.6%，年齡在45歲以上的流動人口佔比從2010年的9.7%上升到2014年的12.9%。

房價的持續攀高，也讓更多人選擇租賃市場。楊現領在《租賃市場系列研究報告》提供了這樣一組數據，北京首次購房人群平均年齡已從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口佔比從11%上升至47%。

巨大的需求給住房租賃市場的發展帶來了十足的想象空間。

其次，住房租賃還是解決新市民住房問題的有效途徑。

仍處於城鎮化的高速發展階段，新就業大學生、農業轉移人口等新市民主要通過租賃住房解決居住問題。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。加快在人口凈流入的大中城市發展住房租賃市場，有利於更好地解決新市民的住房問題，幫助新市民改善居住條件。

根據國家統計局的數據，2016年年末全國總人口138271萬人，其中城鎮常住人口79298萬人，常住人口城鎮化率為57.35%。這意味著，要達到發達國家的水平，至少還有13個百分點的城鎮化空間，相當於1.8億人要從農村轉移到城鎮。

從國際上看，在世界上主要國家和地區，租賃也已經成為主要的租賃方式之一。

鏈家研究院數據顯示，在香港有45%的人口租賃，在日本和美國，租賃家庭佔比分別38%、37%。而兩國城市化率都在80%以上。沒有租賃市場的充分發展，人口城市化的目標也很難實現。

租房也是大部分中低收入群體的唯一選擇。據統計，2015年美國租戶家庭中等以下收入超過2500萬戶，占租戶家庭總量的57%，其中，最低收入人群超過1400萬戶。

第三，住房租賃還事關城市的未來，是未來城市希望所在。

近期，很多二線城市紛紛提出了留住百萬大學生或者吸引百萬大學生就業創業的計劃。以成都、武漢、西安、長沙、南京為代表的一批二線城市，為了留住、吸引百萬大學生，出台了一系列政策——送錢、送房租、送戶口等。表面上來看，二線城市的「搶人」大戰，搶的是人才，殊不知，人家搶的是城市的未來。

「我們希望能夠讓白領有房住，能夠讓有錢的中產階級買得起房子，然後能夠換得起房子。同時我們也希望能夠讓低收入群體，特別是大學生、流動人口這些新市民能夠有房子住，能夠租得起，我認為我們的城市運營才能夠落地生根，才能夠發揚，城市的未來才有希望。」楊現領說。

國內以深圳為例。深圳是目前最具發展活力的城市之一。統計數據顯示，深圳有高達78.2%的年輕人處於租房狀態，粗略估算，深圳的租房市場規模在1000億元以上。

楊現領認為，大城市、特大城市的租賃市場活力在很大程度上決定城市的活力，租賃發展將是未來城市的希望所在。

租賃的活力如何衡量？楊現領認為，有三個重要指標：一是租賃人口佔比，二是租金收入彈性，三是租金收入比。

首先，從租賃人口佔比來說，40%是一個合理常態。從國外來看，城市越大，租房人口佔比就越高。楊現領認為，只有當年輕人通過租賃找到宜居的產品和服務，在城市生存、落地生根，城市才有發展的動力，而這個比例在紐約和倫敦已經超過50%。

第二個是租金收入彈性。它衡量的是租金漲幅與收入漲幅之間的關係。楊現領指出，當租金收入漲幅比控制在1—1.5的時候，城市將保持活力，相反，租金上漲過快，則會自動遏制市場的發展，會讓年輕人因無力承擔而離開城市。

第三是租金收入比。楊現領提出30%這個「臨界值」，相距太遠或是超過太多都是不合理的，目前國內重點城市的租金收入比只有20%左右，其主要原因在於，大城市的租房需求主要集中在合租和單間，整租需求相對較弱。「這給年輕人留在城市提供了暫時的棲身之所，也是城市未來希望所在。」楊現領強調。

楊現領認為，並不是所有的城市都要發展租賃。在國家政策的推動下，很多城市都開始做租賃，但是的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市，就是北京、上海、深圳，所以租賃的問題，本質就是北京、上海、深圳的問題，不是每一個城市都有租賃的短缺和租賃的壓力。

楊現領認為，包括一線城市在內，國內住宅租賃機會主要在於租金交易額前30位的城市。根據2015年的數據，租金交易額前30強城市佔全國比重達到63%。預計2025年，比例將超過70%。如果很多城市都一擁而上的話，勢必帶來租賃房屋的庫存。

成熟的租賃市場需要培育出完整的產業生態，從房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服務以及衍生服務，只有專業化、規模化的機構才有能力把握住市場的機遇。

有報告顯示，目前品牌公寓的數量不到200萬間，佔整體租賃市場的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2-3萬間左右，分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達到10%的市場佔有率，整體的公寓數量將達到1060萬間，Top10的管理公司平均管理間數為46.8萬間，Top20的公司平均管理數量將達到99.3萬間。目前美國排名第一的公寓管理公司Greystar管理41.6萬間，日本排名第一的公寓管理公司大東建託管理97.8萬間。合理推測下，未來排名第一的品牌公寓管理公司將會管理超過100萬間。

在如此巨大的市場潛力下，近年來，機構化、規模化的住房租賃企業發展較快，房地產開發企業也在加快轉型，積極拓展住房租賃業務。

萬科董事會主席、首席執行官郁亮近日也公開表示，北上廣深等城市住房租賃市場需求很大，目前萬科已經開辦長租公寓1.2萬-1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

與此同時，YOU+公寓、水滴公寓、魔方公寓、蘑菇公寓、青年匯……各色長租公寓品牌如雨後春筍般湧現。

有數據統計，2016年一共有17家長租公寓品牌拿到了資本的投資。顯然，這是一塊極具誘惑的蛋糕，但誰能執牛耳，服務和運營仍是最關鍵的因素。

面對各路資本圍獵租賃市場，楊現領坦言：「租賃是一個重服務的產業，本質上是運營的生意。如果是我們不能夠為消費者，為我們的租客提供好的服務，我相信進入租賃市場的開發商，一定面臨非常大的挑戰。你發現你的空置率很難在5%以內，一定會虧錢。」

當前，最大的租賃運營機構是自如。據了解，自如員工達到7000人，其中有3199名房屋管家、2000名保潔阿姨、700名維修和搬家師傅、300名互聯網團隊、447名客服專員、706名裝修配置專員。

楊現領說，「要做好租賃這件事，首先你得是一個中介公司，因為你要拿房和出房；其次，你還得是裝修公司，管理好你的庫存；你還得是一個家政公司，因為你要提供大量的服務；還得是互聯網公司管理好這個團隊，靠人是不行的，得靠系統和技術以及互聯網。」

儘管租賃是房地產市場「最後的紅利」，但由此可見，這塊蛋糕雖然誘人，但是要想吃出滋味，也並非易事：

一方面需要政府和市場合力解決當前租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善的行業發展掣肘問題；

一方面，需要政府創新住房租賃管理和服務體制，大力培育機構化、規模化住房租賃企業。

租賃市場這把火，一旦真正燒起來，不但可以助力改善民生、促進資源合理利用、滿足個人住房需求，推動投資增長、穩定經濟、實現人口城鎮化，還可以刺激租戶消費，真正促進行業轉型升級。

而這一切前景、錢景，專業的運營服務能力是根本，是前提。

形勢比人強。房地產下半場的最大紅利，也已漸行漸近、瓜熟蒂落，輪廓日益明朗而清晰。誰能在最後的窗口期抓住良機？ 楊現領相信，租賃不是全局的問題，的租賃問題始終集中在一線城市，一系列問題的討論都將圍繞一線租賃展開。

「而新一輪房企搶灘，最終也只有專業化、規模化的機構才有能力把握住市場的機遇。」楊現領直言。