全國12家銀行已停貸二套房

  變化比想象來得更快，當銀行開始主動收緊「錢袋子」，讓過去靠資金推動的樓市猛然失血，市場上彷彿一夜之間就已變得很難找到9折以下的房貸了。

  樓市調控餘震不斷。2月末開始的新一輪樓市調控至今尚在被吸收消化途中，4月開始多個大中城市上調房貸利率為調控加碼，從限購限貸的強幹預逐步過渡為調整信貸利率的金融手段。

  隨著調控的層層深入，未來進入"四限"的城市或將持續擴容，主導本輪房地產市場持續走高的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市，或面臨調整風險。

  銀行惜貸 樓市承壓

  在經歷限購限貸等系列樓市調控手段后，樓市買家遭遇新的難題——房貸利率上漲導致融資受挫，購房成本增加。

  2016年房貸增幅驚人。央行數據顯示，2016年全國新增房地產貸款5.7萬億元，同比增長57.9%，佔新增人民幣貸款比重高達45%，其中新增個人住房貸款高達4.96萬億元，佔新增房地產貸款比重為87%，而個人購房貸款餘額19.14萬億元，同比增長35%。

  但風口不再，寬鬆的信貸環境結束了。2月末開始，樓市調控政策再收緊。隨後央行發文要求銀行合理控制房貸比和增速，將住房信貸政策作為調控政策的組成部分。

  2017年第一季度，房貸增長勢頭已得到遏制。央行數據顯示，一季度，個人住房貸款餘額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

  中原研究中心數據顯示，4月以來，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等多個城市紛紛調高利率。在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，佔比22.89%。目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，並有12家銀行已經停貸。

  招商銀行深圳分行一名個貸經理告訴第一財經，「今年銀行的資金偏緊。招商銀行從4月8日把房貸利率從9折上調到9.5折，不排除進一步上調至基準的可能。不過，銀行審批、放款的期限未延長，額度也不算緊張。」

  融360實時數據顯示，目前在深圳，除了招商銀行外，民生銀行的首套房貸利率也是9.5折，而廣州銀行的利率已調至基準。除此外，銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行等多數銀行的利率保持9折，能做到8.5折的只有恒生銀行。5月以來，房貸收緊的現象愈演愈烈。

  繼京滬之後，廣州近日也收緊了房貸政策。從5月8日起，廣州四大國有銀行首套房貸利率全面上調，全部按照基準利率執行。而在深圳，銀行方面雖沒有明確政策出台，但在具體操作中優惠利率已難以通過審批。

  至此，四大一線城市已全部上調房貸利率，提高購房資金成本以達到去槓桿、調控樓市的目的。

  北京信貸政策最嚴格，首套房執行基準利率，二套房貸款利率為基準利率上浮20%；

  上廣深二套房按首付七成、1.1倍基準利率執行；

  海部分中小銀行首套房優惠利率從9折上調至95折；

  廣深首套房利率已普遍按基準利率執行。

  綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴第一財經：「利率上調符合國家整體調控需求，是去槓桿的需要。此時，銀行資金鏈吃緊，也惜貸，故提高利率以求自保。」

  如今，國內整體樓市格局正發生「逆轉」。從主要城市看，因調控政策持續施壓，五一小長假是15年來一二線城市實際簽約最冷清的假期。以北京為例，4月上半月，北京二手房網簽環比3月下半月下降5成多。另外，近日有消息稱，包括鏈家、房天下等中大型中介企業都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。據統計，僅4月份一個月，鏈家成交數就下降七成。

  有業內人士認為，主導本輪房地產市場持續走高的核心動力已衰減跡象，房貸收縮可能是樓市調整「拐點」到來的導火索。

  房貸利率緊縮，雖一定程度上可抑制炒房，但真正有買房需求的人也會受影響。不僅如此，今後，若你想靠抵押房產從銀行借錢，難了！

  靠抵押房產從銀行借錢難了

  8日，銀監會發布了《商業銀行押品管理指引》，明確將押品管理納入全面風險管理體系。這意味著，想要靠抵押房產從銀行獲取貸款不再容易。

  最重要的核心內容是：商業銀行發放貸款時，應該全面評估債務人的償債能力，避免過度依賴抵押物，而應當以現金流作為第一還款來源。

  該指引還要求將押品分為金融質押品、房地產、應收賬款和其它類別，並確認抵質押率上限，並根據實際情況進行動態調整。

  上海中原地產市場分析師盧文曦分析：這是一個信貸收緊信號。這樣做一個是防範市場風險，保護抵押物安全，另一個是對市場規範操作，以防首付是融資，或者做虛假信息等，擾亂樓市。

  知名投資人黃生認為，在以往，只要有房地產抵押，銀行貸款基本會發放，不過是抵押率多少的問題。這就導致銀行忽視第一還款來源，更多風險靠抵押物的處理，使得銀行風險加大。同時又導致了另一個嚴重的後果，那就是銀行資金大量湧向房地產領域，導致房地產泡沫堆積。

  公眾號周知客認為，放棄以抵押擔保為主的風控評估模式，轉向「以全面評估債務人償債能力為前提」的現金流，能有效限制樓市槓桿，避免銀行資金大量流入樓市。這對於當前的擠泡沫和防風險，可謂意義重大。

  房價將何去何從？

從目前種種跡象來看，2017年，房貸市場再出現2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

  房價短期看政策、中期看土地、長期看人口。

  首先來看政策。我們知道，任何政策的起效，都不是立竿見影，而是有時滯的。從歷年調控結果來看，我們也能發現這一點。真正的影響還在後邊，政策的見效大概要到明年左右。

  再來看看土地。房價漲還是跌，看開發商拿地的熱情高不高。

  上海：2017年春節后的上海第一場土拍，共有7宗地塊出讓，出讓總面積約20.12萬平方米，總起始價約10.3億元。

  蘇州：今年蘇州首宗出讓的地塊為蘇地2016-WG-76號地塊，總面積40894.4平方米，地塊起報總價17.08億元，起拍樓麵價17066元/平方米。

  此外，北京、福州等多地出現樓麵價接近限價的市場表現。搶地風潮在全國一二線城市、衛星城市泛濫。對此，專家表示，房企在調控期大肆拿地主要是基於三方面因素考慮，一是彌補土地庫存不足；二是中型房企拿地謀發展將企業做大做強；三是大型房企謀划轉型升級。

  開發商現在大量的囤地，就是在為將來升級或者是轉型做基礎，否則，行動晚了的話，估計就會被樓市給淘汰出局。

  最後則是人口。

  以前我們也經歷過調控，但之所以見效不大，其實是有人口在支撐的。過去的50年來，有過兩次大的「嬰兒潮」，一次是50年代，一次是80年代。峰值出現在1987年，然後新生兒數量見頂。而前幾年的調控，正好發生在80后成家立業、買房剛需爆發的時候，因此調控只能延緩需求，而不能遏制房價。

  但現在呢？

  從90后開始，新生兒人口數量開始下降，90后比80後人少，00后比90後人少。買房的主力軍都減少了，那麼多房子賣給誰呢？

  前段時間，滙豐銀行對全球9個國家約9000名「千禧一代」搞了一個調查。結果顯示，「千禧一代」，也就是90后的有房比例最高，達70%。為數不多的主力軍都已經有房了，剩下的房子該怎麼辦呢？