綠地布局京津冀 押寶特色小鎮每年百億增長空間

7月18日，綠地控股(600606.SH)發布2017年半年度業績快報，上半年實現營業收入1248.2億元，利潤總額82.7億元，同比分別增長15%和30%，半年末總資產7453億元。

綠地控股認為，大基建等多元產業繼續保持了良好發展態勢、產業之間互為支撐的協同效應進一步增強，是公司上半年保持平穩較快增長的主要原因之一。

在房地產經歷深刻調整與變革的當下，轉型和多元化是房企在競爭中突圍的主要路徑。對於以超高層和商辦樓宇見長的綠地而言，在豪宅競爭激烈、商辦項目受到嚴格調控的北京，一場攻堅戰擺在眼前。

轉型、多元化、商辦新模式……破解這一系列問題的密碼是什麼？以綠地集團京津冀區域管理總部為例，探索綠地集團的發展之道。

綠地希望特色小鎮成為其未來在京津冀地區新的增長點，圖為天津綠地盤龍谷項目實景照。

成立京津冀區域管理總部

力推多產業協同

京津冀是綠地集團戰略布局的重要板塊，綠地深耕這一區域已長達10年。截至2017年5月，綠地集團京津冀事業部開發項目超過30個，已進入北京的9個區，以及天津靜海、薊州和河北石家莊、保定, 以及廊坊管轄的香河、大廠等區域，初步完成環北京區域布局。

6月6日，綠地集團京津冀區域管理總部正式揭牌。按照規劃，區域管理總部將整合綠地集團旗下房地產事業部、綜合產業集團、社會戰略合作商等資源，實現區域內多產業統籌管理、協同發展，形成產業鏈價值聯動，以增強綠地在京津冀區域的整體競爭力。

綠地集團京津冀區域管理總部、京津冀房地產事業部總經理歐陽兵表示，從2017年開始，綠地在京津冀區域將實現「一主三大」產業協同局勢，即以房地產建設開發為主業，發揮「大基建、大金融、大消費」多元產業協同發展優勢。

「過去在總部層面才能調配的金融、基建、消費等資源，現在以區域總部就能夠全面協同，對市場競爭力有特別明顯的提升。」綠地集團京津冀房地產事業部品牌總監康尼舉了個例子。投資拓展工作是開發工作的第一環，也是最重要的一環，土地儲備量直接影響公司後續的發展。以前綠地在跟地方政府和一些資源方洽談投資合作的過程中，土地規劃、利潤、配套等都有可能成為阻礙合作成功的因素，部門之間也只是以分享投資信息為主。成立區域管理總部后，房地產、基建、金融、商業等部門可「協同作戰」，核心競爭力變強，獲取資源的能力倍增。加之企業文化的一致性，互相之間的信任度高、目標高度一致等因素，項目的執行效率、效益將會大幅提升。

在實際運作中，這種模式已初見成效。如綠地在河北保定的特色小鎮項目，房地產和大基建板塊就進行了充分協作，首先由大基建板塊將項目原址的露天污水處理廠進行升級改造變成地下的污水處理廠，地上打造成一片生態濕地公園，同時全面地根據規劃進行小鎮的建築建設。「統籌管理、協同發展，比單兵作戰成功幾率更大。政府也歡迎這種模式，對接成本也會降低。」康尼說。

在綠地集團京津冀區域管理總部揭牌的同時，原綠地京津房地產事業部也更名為「京津冀房地產事業部」。綠地表示，通過一字之變，希望向外界傳遞一種信息：在保持對北京和天津開發力度的同時，會加速、加大在河北區域的戰略布局，與兄弟單位一起積極整合更多戰略資源，實現綠地集團在京津冀區域的戰略規劃。

隨著管理架構的變革，企業文化和組織體系層面也開始有深度轉型。綠地內部人士介紹說，歐陽兵來京津冀事業部任職的兩年多時間裡，在內部創建了管理變革小組，聚焦「產業協同」。這些管理變革給綠地帶來了非常顯性的價值，包括對京津冀區域發展布局進行調整，加大了天津和河北的投資力度。同時，優化了綠地的產品結構，在近兩年新投資項目當中，住宅和產業的比例顯著提升。

業績新增長點：特色小鎮加速轉型

發揮多產業協同的效應，「特色小鎮」無疑是個重大機遇。「我們年初開始就強調產業協同、產業運營，實際上是在為特色小鎮的開發建設和後期運營做組織結構和集團內部協同上的準備。」歐陽兵表示，「綠地京津冀地區未來業績新的增長點，呼之欲出的就是特色小鎮。」

按照綠地京津冀區域特色小鎮的戰略，2017年綠地將在北京等一二線重點城市遠郊及周邊儲備多個特色小鎮大盤項目；以石家莊、保定、廊坊、張家口等京津冀一體化受益區域為突破口，積極跟進獲取相關土地項目資源。

6月6日，綠地公布，目前已簽約的河北保定、河北大廠特色小鎮項目相關規劃已經完成。

自2016年7月份相關部門聯合下發通知，提出到2020年，將培育1000個左右特色小鎮以來，特色小鎮迎來了一波建設高潮。與傳統的房地產項目不同，特色小鎮開發周期較長、前期資金投入巨大，對建設者的綜合運營能力是個考驗，盈利模式也有待發掘。

綠地在京津冀運營的特色小鎮將如何盈利？歐陽兵告訴記者，「簡單概括起來就是，我們以自有資金投入，但要在規定的開發建設周期內，將自有資金的投入賺出來；後期，特色小鎮的產業需要通過扎紮實實的招商、運營來拿到利潤。」

歐陽兵直言，「如果只有房地產開發建設能力，沒有產業的策劃、招商、運營能力，是賺不到錢的。只有兩者具備，我們才有可能把特色小鎮項目打造成功。」

據介紹，河北保定直隸文化藝術小鎮項目，以直隸工匠文化所代表的服、飾、藝、居、禮等五大板塊作為小鎮的支柱產業，籌備與百家企業形成聯盟；位於河北大廠的出版傳媒融合發展特色小鎮，則致力於建設成為國內一流的數字文創產業園。

綠地表示，集團正從房地產開發商向開發商、服務商、運營商三位一體的城市運營商加速轉型。對於特色小鎮，將採用滾動開發模式，其間綠地「大金融、大基建、大消費」板塊均將介入，為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支持。

「轉型升級無疑是痛苦的，不是一蹴而就的。」歐陽兵對記者說，「但我們認為它是很有意義的。我們今年落實幾個特色小鎮項目，從明年開始可以預見的未來，它會為事業部每年貢獻幾十億，甚至上百億規模的成長動力。」

綠地還寄望特色小鎮項目能承載一些先進的建築理念。近年來，綠地集團在綠色建築方面投入了非常多的精力，2016年度綠色建築總量在行業中也名列前茅。目前，綠地集團綠色產業化中心已經著手關於特色小鎮生態方面的研究，並提出循環小鎮、節能小鎮、海綿小鎮三個概念，把海綿城市、節能城市裡一些節能技術跟特色小鎮規劃充分結合。

綠地還希望將無障礙設計嵌入特色小鎮中，打造以無障礙為主題的特色小鎮做示範基地。2016 年10 月17日，綠地與清華大學無障礙發展研究院簽約合作，並啟動「清華無障礙校園環境建設研究」和「綠地無障礙通用設計指南」兩個項目。「綠地集團有責任和義務為行業的發展進行深度思考和規劃，不僅是企業社會責任的體現，也是為了綠地未來產品品質的提升。」綠地方面表示，未來會堅持不懈從全齡化角度予以研究，大力推動無障礙環境建設的進步及相關行業標準的建立健全。

政企聯手創獨特商辦模式

自今年3月北京市住建委等多部門聯合發布公告，對商辦類項目進行限購以來，北京的商辦市場陷入低迷。而被譽為「商辦之王」的綠地將如何應對這一局面，成為業界關注的焦點。

綠地集團京津冀事業部一位內部人士坦言，商辦項目限購后，綠地也感覺到了壓力。

「其實我們前兩年已經在著手提速產業運營，取得了一些效果。無非之前我們是按部就班做的，現在政策逼著我們提速。」歐陽兵告訴記者，過去，產業發展部負責整個京津冀事業部所有的招商、規劃、運營，今年新成立了產業發展二部，重點聚焦河北區域以特色小鎮為代表的新產業落地。

事實上，過去10年，綠地京津冀事業部儲備了大量的商辦項目，歐陽兵到任后的兩年多，已經開始著手增強商辦物業的運營能力，綠地房山文創產業園項目就是一個案例，在綠地集團內部被稱為「房山模式」。

「房山模式」的核心，是利用綠地在二級市場獲得的商業金融用地，結合項目所在區域的產業定位，通過政企聯手、招商引資，實現產業聚集。據悉，房山綠地文創產業園目前入駐企業已達300餘家，其中包括光合文創、青創動力、北大青訓營等企業，以及國家千人計劃項目、歐美同學會海外留學人員歸國創業項目等項目，預估2017年創造稅收將超億元。

通過多元產業的全方位介入，綠地實現了與地方經濟轉型方向和整體戰略的高度契合，成為第一家落子房山的大型房企，被授予房山區文化創意產業協會副會長單位。

「長期來看，商辦限購新政的發布更有利於未來商辦市場的健康發展，綠地的核心競爭力將更加凸顯。」綠地集團京津冀事業部一位內部人士對記者表示。