金九銀十又來了，你還在考慮買房的事嗎？

「又到了金九銀十的季節，空氣中瀰漫著房子的味道……」

最近這些天，人們對房地產市場「金九銀十」的討論愈發激烈，各路媒體和各位行業大佬頻頻發聲，很多朋友也從後台給北哥發來留言，詢問買房的事宜，彷彿空氣中再次瀰漫起了房子的味道。

今天，北哥就來說說房地產「金九銀十」的那些事兒。

何謂「金九銀十」？

「金九銀十」原指過去農耕時代，九月和十月是秋收時令，是收穫的季節。而按照人們的普遍心理，秋收除了會帶來財富上的豐收，也會帶來心情的愉悅和放鬆，從而刺激消費和投資明顯增加，衍生出了投資和消費行業的一波「金九銀十」的季節性行情。

金九銀十的另一個優勢是天氣條件比較理想，在大部分地區這兩個月份都是一年當中最好的季節，天氣不冷不熱，正適合外出購物，而且這個季節買入一些投資或者消費品，正好可以迎接農曆新年的到來。當然，近些年還有十一國慶長假的因素，這對於各路商家來說都是一年當中不可錯過的黃金促銷旺季。

房地產市場就是一個典型代表，為了應對金九銀十行情，很多開發商會選在九月、十月開盤，他們認為這個季節人們的消費意願相對比較高，比較容易引發較高的購買量。

今年的房地產市場會有金九銀十嗎？

答案是不會！

原因有三

一、調控打壓需求

以往的樓市調控政策，基本都是「一波流」，一套固定動作打完就收工，房價基本上也就控制住了。但是這一次的調控政策就截然不同了，去年9、10月份打了一套固定動作，本來以為房價能被摁住，結果消停沒幾天又創新高，於是個地方大員們坐不住了，各地紛紛出台更嚴格的措施，可以說是「一波未平、一波又起」。如果你關注房地產市場，每個星期都可以聽到不同的地方出台不同的調控政策，而且力度是一個比一個大。這裡北哥不一一列舉了，有興趣的朋友自己去網上搜一下就可以查到跟自己所在城市相關的調控政策。毫不誇張地說，目前的調控政策絕對是歷史上力度最大的，而且按照現在這個勢頭，下一步可能還會更嚴，因為老大說了「房子是用來住的，不是用來炒的」，誰沒執行到位，那就是失職。

有人粗略統計了一下，光是今年上半年出台的調控政策里，就包含了至少15種以上的限制措施，包括：限購(一二手住宅、商住、公寓、平房、產權酒店)、限貸、限房價、限地價、限簽、限售、限轉售、限樓盤銷售套數、限面積、限精裝、限戶型、限購買對象、限外資、限搖號、限自持等。這些多如牛毛的限制政策產生了兩個直接的後果，一是直接拍死了市場上一半左右的購房需求，二是嚇死了剩下的另一半購房需求。

除了政策層面的限制之外，銀行在這次調控過程中也扮演了非常關鍵的作用。以前銀行只是落實央行的利率調控政策，自身對房貸發放還是很開放的，但是這次調控各大銀行都被要求限制房地產放貸的數量，達到額度就不再發放，這也直接影響了市場交易量，抑制了部分人的購房需求。在需求被大規模抑制的情況下，「金九銀十」幾乎沒有可能。

二、量價齊跌持續

國家統計局發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續全部回落，其中有10個城市環比下降或持平。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續10個月回落。二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續8個月回落，二手住宅價格同比漲幅連續6個月回落。

安居客房產研究院的數據顯示，8月份，除上海新建商品房均價環比7月微漲以外，北京、廣州、深圳三個一線城市的新房均價都有不同程度的下跌。其中，北京新房價格環比下跌13%居前。

除了價格疲軟之外，房地產市場的成交量也處於持續低迷中。以北京、上海為例，據中原地產研究中心統計，8月北京二手房成交量已連續三個月低於萬套，市場持續低迷；新建商品房共簽約1786套，較去年同期下降了56%。上海方面，易居房地產研究院報告稱，8月上海新房成交面積46萬平方米，環比減少31.2%；二手房成交面積866萬平方米，同比跌64%，創近四年同期成交面積新低。

從以上這些數據可以看出，國內一二線城市房地產市場量價齊跌的局面已經形成，並且這種低迷的局面可能還將持續下去。在這種情況下，居民的購房意願肯定不會太高。

三、預期正在改變

關注投資指北的老朋友們可能還記得，在3個月前，北哥做個一個小調查，其中有一道題目是關於未來房價走勢的判斷，當時的結果顯示超過六成的讀者認為未來房價依然會上漲，還有兩成認為房價將會持平，加起來總共有超過八成的人認為未來房價不會下跌。轉眼三個月過去了，北哥也非常想了解一下大家對樓市的看法有沒有發生變化，所以今天我們再來做一個同樣的調查，題目是：在經歷了這段時間的瘋狂調控之後，你認為未來房價走勢如何？

這次投票的結果如何，北哥現在無法預料，希望大家都來投一票，投的人越多，數據就越有參考性。另外，投完以後你就可以看到所有人的投票結果了。（請有興趣的朋友去微 信平台投票和查看投票結果）

在這裡北哥不妨大膽預測一下，雖然近期身邊有一小部分朋友對房地產市場的預期有所改變，但是我相信大部分人依然會認為房價是不會下跌的，不過這個比例可能會較之前有所降低。

不管這次的投票結果如何，從北哥身邊的情況看，確實已經有一部分人正在改變對樓市的看法，或者說他們對未來房價走勢的預期正在慢慢發生改變。當然，這要感謝各地政府接二連三地出台各類調控政策，同時也要感謝宣傳機器不辭勞苦的宣傳吶喊，讓更多的人開始慢慢相信「房住不炒」了。

基於以上三個原因，北哥斷言今年樓市不會出現「金九銀十」的行情。

下面來回答一個大家更為關心的問題。

現在可以出手買房了嗎？

當然不能！（剛需除外）

一直關注「投資指北」的人都知道，北哥從今年年初就開始呼籲大家不要買房，並且在數篇文章里反覆重申了這個觀點，但還是有不少人在後台留言諮詢買房的問題。所以今天再統一回答一下，現在真的還不是出手買房的最佳時機。

首先，調控雖然已經是史上最強，但還未完全結束。相信大家還記得，之前北哥說過一句話，調控是否見效最主要不是看房價下降了多少，而是看人們對房價的預期是否改變，也就是說調控最終調的是人們的預期。雖然我現在不知道這次投票的結果，但是顯然大部分人的預期還沒有完全改變，所以調控還沒到結束的時候。如果哪一天後台沒有人問我買房的問題了，調控的效果就差不多達到了。

其次，今年還有一個很大的政治風險，那就是「十九大」。在之前的一篇文章里北哥曾經預測過，十九大對房地產市場的影響偏負面的可能性很大，現在我依然堅持這樣的觀點。為什麼呢？因為今年是換屆年，政治上以穩定為主，對於最高領導人來說，緩解民眾對高房價的擔憂和抵觸是比經濟增長更為重要的事情，何況現在經濟增長勢頭還不錯，短期內不存在太大的保增長壓力，經濟對房地產市場的依賴也不那麼強，因此政策調控上還是有一定的空間。

第三，房價雖然已經見穩，但是還有下調的空間，最重要的是一旦放鬆調控，房價很有可能立刻反彈。從目前的數據來看，房價比最高峰時期有了明顯的回落，但是比起去年的漲幅，這樣的回落幅度是很小的。以北京為例，在今年3月的鐵血調控之前，這一波漲幅最高几乎接近翻倍的水平，現在回落的價格也就是10%到 20%，對於整個市場來說，這樣的幅度是完全可以接受的。注意我說的不是官方統計數據，因為貸款和評估價等問題，房價的統計數據跟實際數據相比是偏低的。如果現在政策鬆口，房價肯定會立刻反彈，所以要不斷給市場施加壓力，才能壓制住房價蠢蠢欲動的上漲趨勢，而這樣的壓力可能會繼續將房價壓低。當然，也不要指望房價會一下子回歸到之前的水平，那是任何一方都不能接受的。之後我會專門寫一篇關於房價為什麼不能大幅下跌的文章，歡迎大家持續關注。

現在不適合買房的理由還有很多，特別是在操作層面，比如現在的利率水平很高，貸款政策也不友好，改善型需求操作空間很小等等。

總之，關於什麼時候才是買房的好時機，我還是那句話，等明年再看，今年基本不用考慮。當然，剛需除外。

關於買房，您還有什麼問題，歡迎留言，我盡量回答！