美元加息能刺破中國樓市泡沫？

美元加息，會不會刺破樓市的泡沫？這個問題，是當前投資者關注的一大焦點問題。
要回答這個問題，我們不妨回顧一下歷史。看看在過去30多年裡，美元加息周期的時候，樓市發生過什麼。
自1980年以來，到本次加息之前，美元有過5次比較明顯的加息周期，它們分別是：
第一輪加息：1983年3月至1984年8月，基準利率從8.5%上調至11.5%。
第二輪加息：1988年3月至1989年5月，基準利率從6.5%上調至9.8125%。
第三輪加息：1994年2月至1995年2月，基準利率從3%升至6%。
第四輪加息：1999年6月至2000年5月。為了防止經濟過熱和通貨膨脹，1999年6月美聯儲開啟新一輪加息周期，通過6次升息使聯邦基金利率累計提高175個基點。2000年科技股泡沫破滅后，美聯儲停止加息，並於次年年初開始連續大幅降息。
第五輪加息：2004年6月至2006年6月。2003年下半年美國經濟強勁復甦，拉升通脹預期。2004年6月30日，美聯儲啟動新一輪加息周期。通過連續17次加息，聯邦基金目標利率從1%上調至5.25%。
前兩輪加息的時候，只在個別城市出現了商品房。那時候沒有「樓市」的概念，也無從考察美元加息對樓市的影響。
第三輪加息的時候，正值遭遇嚴重的通脹，是在1993年5月啟動的加息，早於美國。而且當時加息力度非常猛，一次就可以提高2個多百分點的利率，力度相當於目前的8到9次加息。
1993年到1995年，出現了房地產泡沫的破裂，其中海南、惠州、北海等城市非常慘烈。在上海，商品房價也接近於腰斬。不過說實話，當時並沒有形成真正的樓市，按揭政策也沒有出台，有能力買商品房的是極少數先富階層。正因為土地財政對地方政府無足輕重，所以調控起來下手非常重。
那一輪暴跌的確跟第三輪美元加息出現了重疊，但的確跟美元加息無關，而是跟92年南巡之後引發的建設熱潮、和由此產生的大通脹的治理整頓有關。
不過從國家統計局後來公布的90年代商品房平均價格來看，1992年、1993年、1994年的全國均價卻是平穩向上，看不出來「樓市泡沫破裂」的跡象。
國家統計局公布的平均房價出現第一次下跌，是在1999年，那一年全國商品房平均價格是2053元，上一年是2063元。而1999年，恰逢第四輪美元加息。
這一輪美元加息非常短，只維持了一年時間，加息6次，提高了利率175個基點。的房價下跌真的跟美元加息有關嗎？
完全沒有關係。事實上，當時正處於1996年到2002年的降息周期中。由於1992年到1993年的大通脹，央行曾大幅加息。1996年以後，開始降息。1997年前後，亞洲爆發金融風暴，經歷了一段時間的通縮。為了應對通過，央行不斷降息。這期間，美國一度加息。
所以，1999年房價的下跌，主要跟亞洲金融風暴輸入的通縮有關，跟美元加息無關。
第五輪美元加息維持2年，加息17次，利率從1%提升到了5.25%，可以說是一次典型的加息周期。
這輪美元加息啟動之後，央行在2004年加息一次，2006年加息兩次，2007年加息6次。也就是說，在美元加息周期里，跟隨著加息了3次，但真正發力加息是在2007年，那時候美元加息已經結束了。
2004年、2005年和2006年，雖然央行跟隨美元加息，但那三年卻是樓市第一輪真正的全國大牛市，官方的數據是三年分別上漲了18.7%、12.6%和6.7%。可見，即便是央行跟隨美聯儲加息，也不一定帶來房地產熊市，至少在2004年到2007年，樓市是大牛市。
第二次全國性的樓市下跌出現在2008年，當然這是全球金融風暴爆發引發的，而且此前剛剛在2007年加息了6次。後來的事情大家都知道了，2008年下半年央行5次降息，2009年出台四萬億，當年全國房價暴漲了24%。
從上面的歷史回顧，我們可以發現以下幾個規律：
1、隨著經濟總量越來越大，美元的加息、降息周期對影響越來越大，央行越來越需要順應美聯儲的貨幣政策。事實上，日元、歐元也是這樣。也就是說，美聯儲加息降息對樓市的影響，正在慢慢變大。
2、人民幣匯率的高估、低估，是重要的因素。在人民幣匯率低估時期，美元加息很難對樓市構成利空，因為低估會招來熱錢套利，對沖加息的影響。反之，如果人民幣高估，再遇到美元加息，則加息可能會對樓市產生更大的影響，目前就是這樣。
3、城鎮化率，也是重要因素。在城鎮化率偏低，城鎮化如火如荼的時候，由於有國內真實的需求，美元加息很難抑制樓市。如果城鎮化率達到70%或者以上，則美元加息的影響就會變大。
4、相比之下，全球金融危機對房價的影響，遠遠超過美元加息、降息。兩次年度性的房價下跌，都跟金融風暴有關，而跟美元加息無關。但隨後都引發了國內政策的博弈，房價反而大漲。
結論：
這一輪美元加息，對來說是史無前例的。首先，經濟對外依存度達到了歷史高點；其次，人民幣存在貶值壓力，而不是升值壓力；第三，的槓桿率達到了歷史高點。在這種情況下，自己的確存在緊縮的需求，或者說跟隨美元緊縮的需求。
但另一方面，由於經濟沒有實現轉型，緊縮太厲害又無法忍受。所以，央行跟隨美聯儲的加息動作，很難持續下去。美元和人民幣很快就需要拉開距離，或者階段性分手。美元加息對樓市的抑制作用，將在達到一定壓力的時候，就很難繼續發揮作用。
美元加息刺破的樓市泡沫，至少在這一輪加息中是不可能的選項，那對於來說接近於自戕，而政府仍然具有強大的掌控能力。但樓市理應在美元加息期間（2017年到2020年）保持穩定，繼續大漲是不明智的，可能引發金融風險。如果爆發金融風險，則需要用人民幣貶值來買單，但這樣會引發中美貿易戰，引發更大的不確定性。