「一房二賣」案例解析

2012年，郭某與濰坊某投資有限公司簽訂了「團購協議」，雙方約定：郭某購買濰坊某投資有限公司開發的位於友愛路與卧龍街交叉口某小區4號樓2單元401室，面積86.35平方米，團購價2800元/平方米，正式的購房合同待甲方取得項目預售許可證后雙方簽訂，另協議中對購房款的支付時間及方式、配套費、儲藏室等附房、車位、維修基金、契稅、交房日期、交房標準、雙方權利義務及違約責任等都有明確的約定。

協議簽訂后，郭某向濰坊某投資有限公司交納了房款，濰坊某投資有限公司於2012年12月22日為郭某出具了收款收據，載明濰坊某投資有限公司收到郭某房款241780元、其他5772.25元，共計247552.5元。後房屋漲價，2013年6月3日，濰坊某投資有限公司又將上述房屋出售給了第三人邱某，濰坊某投資有限公司與邱某簽訂的《商品房預售合同》中約定，邱某所購房屋為4號樓2單元401室，房屋面積為90.45平方米，單價為3720.36元/每平方米，總金額為336507元，其中主房價款323811元、地下儲藏室價款12696元。

郭某將濰坊某投資有限公司起訴至法院。濰坊高新技術產業開發區人民法院作出判決，判決如下：解除郭某與濰坊某投資有限公司簽訂的購房協議；濰坊某投資有限公司返還郭某購房款247552.25元及利息；濰坊某投資有限公司賠償郭某148531.25元的損失；駁回郭某其他訴求。

這是一起典型的由開發商「一房二賣」引起的糾紛，在接受郭某的委託后，對此糾紛涉及的主要事實、法律關係進行了詳細的梳理，並歸納出如下問題：

（一）郭某與濰坊某投資有限公司簽訂的《團購協議》的性質及效力問題。

團購協議中明確具備房屋價款、支付方式、交房時間、雙方權利義務及違約責任等內容，從內容上看，該團購協議已經具備了房屋買賣合同的內容，因此根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣合同解釋）第五條的規定，該團購協議實為購房協議。

此外，根據《商品房買賣合同解釋》第二條的規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。團購協議簽訂時，濰坊某投資有限公司尚未取得預售許可證，但在起訴時已經取得，故郭某與濰坊某投資有限公司簽訂的團購協議有效。

對團購協議性質及效力的認定直接決定了郭某的訴求是否可以得到支持，通過上述分析，團購協議實際為購房協議且具有法律效力，郭某可依據團購協議請求開發商賠償損失。

（二） 「一房二賣」案件中，購房人的損失及開放商賠償責任的認定。

根據《商品房買賣合同解釋》第八條的規定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任。

購房者的損失。本案中，郭某主張的損失為開發商二次賣房的差價、中介費和擔保保險費用三項，但是在判決中上述三種損失均未得到法院支持，理由為上述損失並非開發商給購房者造成的直接損失。結合法院的判決，不難看出，法律規定的購房者可以獲得的損失僅為開發商給購房者造成的直接損失。

開發商的賠償責任。本案中，起訴時郭某主張要求開發商承擔房款一倍的賠償，而法院判決濰坊某投資有限公司賠償郭某購房款的60%，即148531.25元的損失。法院的判決理由是：「關於被告（即濰坊某投資有限公司）應承擔的不超過已付購房款一倍的賠償責任，結合本案被告違法情形、被告獲利數額、對原告（即郭某）的影響、原告簽訂協議時未審慎等因素，確定被告承擔房款額60%計148531.25元的賠償責任。」由此可見，法官結合案件雙方的過錯程度，通過行使自由裁量權，最終確定了開發商承擔已付購房款60%的賠償責任，也通過賠償彌補了郭某的損失。

在房價上漲的市場環境中，「一房二賣」的糾紛經常發生，購房者須持有合法有效的購房合同主張自己的權利，並且購房者有證據證明其已經交納了購房款，自身不存在違約的情形，以及「一房二賣」遭受的直接損失，並提前固定證據，以維護自己的合法權益。

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