二套房「組合貸」上限縮至25年

買二套房商業貸款年限縮短，能不能用商業貸款加上公積金貸款的「組合貸」方式來延長貸款年限？2月8日起，北京各銀行陸續對二套房商貸設置年限限制后，不少購房人轉而想到了「組合貸」。據記者了解，目前針對二套房「組合貸」的貸款年限也調整至最長25年。

名下有一套房的侯先生，是為了孩子上學而選擇再置業，看中了東城區的一套二手學區房。「你也知道，學區房的價格不低，大面積的戶型實在夠不著。」思來想去，侯先生決定留下現在這套二居室居住，買套50平方米的一居留作兒子上學的「指標」。需要申請商業貸款的侯先生，原先是想申請30年的最長年限，320萬元的貸款總額，每月月供已達17000元。經中介機構介紹后，他才發現，最近銀行已經調整了二套房貸的貸款年限，最長不得超過25年，月供也得跟著提高到近20000元。為緩解壓力，侯先生想到了「組合貸」，即120萬元申請公積金貸款，剩下的200萬元申請商業貸款，「如果貸款30年的話，每月月供就還能維持在接近17000元的水平。」

來自個貸機構「偉嘉安捷」的監測顯示，2月上旬，「組合貸」的需求量相比春節前有明顯提高，環比上月上漲了15%左右，而「組合貸」的需求主體人群為二次置業人群。 「在純商業貸款年限縮短的情況下，『組合貸』確實可以節省一部分利息。」「偉嘉安捷」分析師吳昊給記者算了一筆賬，以貸款200萬元為例，購房人如果使用純商業貸款，25年後總利息約為164.5萬元，而使用「組合貸」的總利息約為139.8萬元，比純商業貸款節省了約24萬元。在月供方面，組合貸款也比純商業貸款每月少還823.04元。年初，由於銀行整體貸款的辦理速度有所提升，「組合貸」的最快辦理周期在二個月左右。

不過，需要提醒購房人注意的是，按照規定，「組合貸」的貸款年限以兩者最短為標準，因此在商業貸款年限調整后，「組合貸」的最長貸款年限也相應調整為25年。吳昊解釋，影響購房貸款年限的主要因素有三個：購房人的還款能力 、所購二手房的房齡和貸款人自身的年齡。

具體說，從還款能力看，銀行在發放貸款時會對借款人及其家庭的收入水平進行評估，銀行要求的月供水平不超過家庭月收入的50%。所以，在貸款年限縮短的前提下，購房人可以夫妻雙方共同申請房貸，將還款能力好的一方設為「主貸」，用兩個人的流水提高還款的能力。房屋房齡上，購買二手房的人在申請貸款時，銀行會根據房屋剩餘產權綜合計算貸款年限，儘管每家銀行的計算標準都不同，但原則是房齡越短的貸款年限也就越長。另外，借款人的年齡也是非常重要的審核因素。一般而言，申請商業貸款時銀行要求購房人的年齡加上貸款期限不得超過65年，因此購房人年齡越小，可以申請的貸款期限也就相對越長。

文章來源：北京晚報