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在紐西蘭購買期房的要注意些什麼?| 海外

在紐西蘭購買期房的要注意些什麼?| 海外

隨著越來越多奧克蘭人對公寓的熱度增加,「期房」這個概念也正在逐漸地被紐西蘭市場所接受。

不過,紐西蘭的公寓市場還不算太成熟,在這裡買「期房」還是會冒一定風險的。近日,行業人士Maria Slade就在她出版的新書「紐西蘭購房指南」中,專門提到了在購買「期房」前,12個你不得不知的問題,一起來看一下!

1、搞清楚開發商背景

如果你對紐西蘭的開發商並不熟悉的話,可以登錄這個官方網站 ,上面每家公司的情況都一清二楚。

還有一些網址也請記住, 查是否有破產的,

.這個網頁上可以搜任何出現在法庭上的名字。

你是可以查哪些工程指導是被禁了的,只要掌握到那個director的名字,就可以去Insolvency and Trustee Service去註冊查看他們有沒有被捲入什麼案件工程。

當然,也不要省了在google上大肆「人肉」這些開發商的步驟,各種相關的新聞報道都留意一下,看看他們有沒有什麼項目是失敗的,或者進入了破產進程的……

2、查清楚他們拿到consent沒有

你可以去查一下開發商到底有沒有拿到建築許可,因為有時候有些開發商在沒有resource consent的情況下,就會打廣告,拿著一個空空的圖紙開始賣樓。

一般來說,一個合法的contract幾乎都會說,必須要在多少棟公寓已經「預售」掉以後,樓盤才會開始施工。這是因為出資人必須要在開發商接收到一定程度的「預售」之後,才會給項目放款。

3、知道合同上的Sunset條款

一定要保證自己的合同上有一個利於自己的Sunset條款,這個條款會允許你在開發商沒有在一定時間段內完成相應工程量的時候,進行取消並把你的押金給拿回來。

有些開發商故意要避免給你這個條款,因為他們不希望誤工給他們造成任何損失。

4、首付交給第三方

一定要確保你給的資金是給第三方的信託賬戶(比如律師)放著的,而且這筆錢的利息是你的。

5、小心「Entire agreement」條例!

合同裡面有一個叫做「全部同意Entire agreement」的條款,這些條款基本上的意思就是說,這個合同已經包含了你和開發商之間的所有問題,你們都已經同意了。這個條款就是被設計用來避免你後來跟他們扯皮的。

6、知道所見並非所得

大多數合同,都能使開發商在未經你同意的情況下,就直接對工程進行改變。

什麼直接把你的公寓的size提高個5%了,或者改變布局,使用不同的建築材料,改變車庫的位置……簡直不要太多見。

你在樓書上看到的那些漂亮得不得了的效果圖……真的就只是效果圖而已,那個效果是很難如實落地的。

根據房產律師的說法,如果你的公寓最後的樣子真的變得太厲害,那麼在你合同裡面應該是有條款,可以讓你減少付款的。

7、清楚自己有Cooling-off期的權利

在資源管理法案中,有一項規定,就是期房買主有一個14天的「冷靜期」權利。也就是說,在你簽了合同后的兩周內的任何時間,你都可以改變主意,取消協議。

8、寬頻、水電、物管問題誰管?

這些問題事先都要搞清楚!因為有些開發商會和一些公司說好,只允許業主使用某一家公司的供電、供網等等,你想用別的根本沒辦法安。

還有開發商會來一個長期協議,指定某一家物管公司。

為了讓業主心甘情願的接受他們的「霸王規定」,一般業主可能會得到一些價格上的好處。不過這肯定還是損害了你的自主選擇權啊。

9、等到CCC,善用維護期!

一定要保證你最後一筆款,是在公寓拿到了CCC(建築合格證)之後。這才能夠保證開發商有動力去敦促施工過程。

CCC實際上就是在建築法之下,確認工程施工按照建築許可的原計劃進行的一項聲明。在交房后的維護期(maintenance period)內,業主如果發現單元有任何問題,可以告知開發商並要求他們付錢來修好。專家表示,這個維護期至少應該是90天。

10、要把以後花的錢考慮進去

開發商給你說的每年的物管費會是多少,往往並不表示你要交的錢也就這個數了,因為他們給你說的這個數,往往是沒有包含長期維護費用的。每家物管公司都有一個長期維護計劃(LTMP),而這個計劃裡面的維護費,到時候還是會你們業主去攤的。

雖然你的物業費一部分每年會放入一個長期維修基金(Long Term Maintenance Fund)裡面——這樣等到有大項目的時候,還是有錢去修的,但反正你的開發商應該不會主動去跟你說得這麼細,因為不想讓你覺得買了公寓每年要交這麼多錢,嫌貴。

另外還有以下兩點是大家應該心裡有數的:

信息不透明的問題需要改善

在工程完工以後,開發商是應該要提供一個叫做Turnover Disclosure Statement的聲明,上面會列清楚建築相關的維修建議,各種warranty的細節,以及使用產品的擔保期等等信息。但這個東西是給物管公司的,不是給業主看的。

房產律師專家表示,這種聲明通常技術性很高,一般人都看不懂的。現在他們已經在呼籲開發商去出一個簡單版本,並給每一個業主都發一份,而且還應該寫清楚物管的LTMP會花多少錢。

信息越公開 購買期房信心越強

現在專家們還在要求對「提前公開聲明」進行修改,給買家一個更為清晰的未來藍圖。

不過,房子還沒蓋就要給業主報告,這確實有點浪費時間。

在這方面你要知道的是,已經有各種努力在進行,來增強人們購買「期房」的信心。比如,已經有團體向政府提出了一系列建議,其中包括,在給業主的「提前公開聲明」中應該包含以下內容:

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