多地銀行收緊個人房貸 上海樓市調控政策加碼

【摘要】有消息稱，近期北京有8家銀行將二套房基準利率上浮20%，北京、蘇州等地首套房貸恢復基準利率，廣州首套房利率上調至基準利率。「上海的房貸政策自去年以來就非常嚴格。」上海某股份制銀行的相關人士對證券報記者表示。(老錢莊財經)

多地銀行收緊個人房貸 銀行放款周期最慢需要6個月

有消息稱，近期北京有8家銀行將二套房基準利率上浮20%，北京、蘇州等地首套房貸恢復基準利率，廣州首套房利率上調至基準利率。「上海的房貸政策自去年以來就非常嚴格。」上海某股份制銀行的相關人士對證券報記者表示，信貸是決定短期房價的關鍵因素，房價調整的壓力越來越大。

房貸額度緊張

2016年11月28日，上海市發布《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展 進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，其中最具殺傷性的政策是，有房貸記錄的需要首付七成，非普通住宅首付五成。也就是說，夫妻雙方只要在銀行有過貸款記錄，不論房貸是否已經還清，再買房首付就要七成。而上海市區目前總價在300萬元以下的房子已難覓，許多在2016年賣房置換和離婚購房的人也享受不到首套優惠，沒有首套優惠再加上首付比例提高，這也把一大部分改善型需求都擋在門外。

當前，首套房貸款9折以下利率優惠基本沒有，申請條件也有諸多限制，除了個人信用狀況、收入狀況等條件外，一些中小銀行還會要求了解房子的具體狀況，以及貸款人的財力狀況等，也在銀行的考察範圍之內，甚至有的銀行只對有合作的新房項目，才提供首套房9折利率優惠。

此外，上海地區各家銀行在房貸額度方面都比較緊張，放款時間相對以往也要更長，大多數銀行目前放款周期都在2個月以上，最快的在1個月左右，最慢的可能也需要6個月。據記者了解，有銀行人士表示，申請個人住房貸款的購房者仍需要排隊，很多在去年11月和12月申請房貸的購房者，目前都還沒有放款。

房貸利率提高

北京銀監局調查顯示，樓市新政策實施后，4月以來北京地區商業銀行個人住房貸款投放優先支持「剛需」購房需求，符合政策導向。4月第2周至4周，北京地區商業銀行發放個人住房貸款共153.28億元，周均環比下降20%，其中11.85億元貸款為新政策實施后完成網簽的房貸。在這11.85億元貸款中，有9.76億元為首次貸，佔比達82%，政策落地效果明顯。

重慶暫停受理主城區範圍內非首套住房的公積金貸款申請，全國多城市房地產信貸出現了收緊現象。對此，中原地產首席分析師張大偉認為，首先，3月份開始的樓市調控主要政策是恢復認房又認貸，各地樓市快速降溫，市場成交降溫后，房地產信貸收緊逐漸使得市場成交繼續回落。各地樓市調控的原則基本都是打擊投資、抑制改善、保護剛需，市場信貸發放比例中首套房比例明顯上升。

其次，從銀行的資金情況看，最近資金成本明顯上漲，房地產調控政策持續收緊。在陸續出台的調控政策下，北京房價出現調整可能性大大提高。在這種情況下，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計後續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格。

在限購限貸政策作用下，一些熱點城市新房和二手房交易都出現意料之中的冷清。「在今後一兩年內，像北京和上海這樣的一線城市，二手房月均交易量為1-2萬套將常態化。」某知名房地產數據提供商對記者預測。二手房交易量下降衝擊最明顯的是房地產中介機構，包括鏈家在內的大型房產中介已開始應對。不過，業內人士認為，從整體政策來看，5月份政策的密集程度會下降，但重點會放在「抓落實」上。考慮到市場、政策等諸多因素，房企在土地拍賣市場的動作會更加謹慎。

上海買房要公證搖號

5月4日，上海市住建委下發《關於進一步加強本市房地產市場監管 規範商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房採取由公證機構主持的搖號方式公開銷售;嚴格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，新政出台的背景是目前新房和二手房價格倒掛，以及由此引發的亂象。由於調控因素，目前上海房地產市場上新盤入市價格比周邊次新房低，當前樓市利益出現重新分配：由原先開發商獨佔變為讓利部分給買家。在「買到就是賺到」的心態下，儘管上海樓市整體成交疲軟，但個別新盤仍出現「光碟」現象。為了買到房，買房者不惜托關係，付「茶水費」、「排號費」等。變相增加了剛需購房人的負擔，也讓新房銷售有了更多尋租空間。

一位不願透露姓名的房產分析師指出，其實開發商對於有關係的「條子」購房者也頭疼：這些人仗著有關係，要求開發商低價賣房或者挑選好的樓層、房型，擠壓了部分開發商的利潤。現在隨著新政的推出，開發商也有理由拒絕「條子」購房者。

盧文曦認為，上述舉措對普通買房者而言是件好事，至少在公證處的監督下，有公平買房的機會。其次，市場得到進一步規範。現在開盤造氣氛是常用營銷手段，無形之中給真正買家帶來心理壓力。現在購房姓名從開始到簽約就不能更換，不給炒房者機會，市場的水分逐步被擠干。

一位總部位於福建的開發商介紹，福建開發商很早就通過搖號賣房，主要是因為供不應求，但是通過公證機構主持的搖號方式還沒有採用過，上海推出的做法更加規範。不過，盧文曦認為，也不要過於誇大「搖號」的市場效果。上海樓市今年前4個月，除了1月供求平衡外，其餘均顯示供小於求，3月更是為0.5：1。畢竟供求關係決定價格，在供求關係沒得到逆轉的情況下，價格暫時不會有大幅下滑可能。

交易持續低迷

上海中原地產數據顯示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面積16.5萬平方米，環比減少12.8%。上海新房供應在5月1日至5月7日也出現回調，為8.1萬平方米。市場已經連續兩周出現低於10萬平方米的入市量，而且有個別項目推盤量不足100套，說明對市場仍有惜售心態。基於供應始終無法放量，成交也沒有太多表現機會，「金三銀四」落空更是影響到市場信心。調控加碼城市逐漸增多，在借鑒一些城市政策經驗后，現在出台的政策力度越來越強，並且不僅僅著重出政策，更強調執行以及可操作性。

易居數據顯示，4月份有44個市縣出台了47次調控政策。如果再加上山東、杭州、南寧等省市的專項執法，多地發出的調控收緊相關信號已經超過50次。4月份不僅調控頻率有增無減，執行力度也越來越大。截至4月末，已有18座城市執行限售政策，範圍也不僅限於一線城市周邊。濟南、西安、成都、廈門、揚州、長樂等二三線城市也都加入調控行列。

隨著限購、限貸、限售等政策的持續密集出台，調控效應在4月份開始顯現，市場流動性因此出現下降。4月份二手房市場交易延續一季度的頹勢，而二手房的持續低迷也逐漸影響到一手房市場。

具體來看，4月份一線城市僅深圳成交量環比增加，但主要還是由於3月份基數較低所致，4月份深圳成交量同比依舊下滑24%;二線城市成交明顯環比下降，就初步統計數據來看，如廈門、長沙、天津等市成交量環比下降均超過4成，大多數二線城市成交量環比下跌，僅合肥、瀋陽二市成交量環比上升超過10%。

二手房市場繼續降溫，4月份北京、上海、杭州等地掛牌量價都出現不同程度調整，以上海為例，4月二手房均價較2月份下滑約1500元/平方米。三四線城市方面，常州、東莞等部分城市成交量依舊保持高位，不過地方政府也都顯現出了高壓調控的決心。以常州為例，月初政府出台了「兩年限購」新政，4月份常州成交量達到68萬平方米，環比上漲6%，環比漲幅已經被控制在了較小範圍內。

易居數據顯示，土地市場方面，4月份土地成交205宗，環比下降22%。成交建築面積2056萬平方米，環比下降17%，平均溢價率39%，較3月份下滑10個百分點。不過，從具體地塊來看，土拍熱度似乎還在延續。易居()企業集團CEO丁祖昱認為，現在的土拍熱度主要還是政策「托底」所致，因為大多數熱點城市都設定了地價「上限」，因此調控影響在短期內還沒有顯現。

中介業務收縮

中原地產首席分析師張大偉認為，從整體看，2017年房地產市場進入調整期已經明確。從房價變動的角度看，市場會在二三季度出現明顯的價格調整。

某房產數據提供商認為，目前樓市成交低迷的狀態在今後一兩年或將成「常態」。這對房產中介而言，可能是致命打擊。在上海內環，證券報記者走訪發現，房產中介門店內門可羅雀，以往店內至少有五、六個客戶經理，現在空蕩蕩的只有一兩個工作人員。

「大多數人都沒有購房資格，有購房資格的又大多買不起。」某房產分析師指出，有些擴張過快的房產中介，尤其是在樓市火爆時期進入市場的，門店和客戶經理都是按照樓市交易高峰時配置的，現在沒那麼多交易需求，自然要關閉一些門店。「不過，有傳聞說鏈家在北京關了300家門店，我倒是覺得還沒到那個程度。」該人士分析。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產中介公司目前出現了小部分關閉門店的現象，主要原因是政府整治街鋪，整頓過去的「開牆打洞」做法。另外，違規代理商住項目、學區房的門店也有部分關停。整體看，這也體現了本輪調控政策的力度。但因為市場進入調整期才1個月，大規模的行業關店現象還未出現。「在嚴格執行政策6-9個月後，不排除出現這種現象的可能性。」張大偉認為。

對於未來市場發展趨勢，易居()企業集團CEO丁祖昱認為，首先，從整體政策來看，5月份政策的密集程度會下降，但重點會放在「抓落實」上，少數成交數據仍然較好的城市，如重慶、東莞等有可能繼續出台調控政策。其次，對於政策敏感性更強的二手房市場，短期走勢還會繼續保持低迷，掛牌與成交會進一步下調;一手房受政策影響會逐步顯現，供求規模回升的可能性不大;隨著調控進一步升級，將會有更多的三四線城市面臨銷售壓力;接下來，土拍市場會進一步出現分歧，考慮到市場、貨幣政策等諸多方面因素，房企在土拍市場的動作會更加謹慎。

當社會科學院城環所的《房地產藍皮書》新聞稿被扔到媒體群里，一直沉寂的成員們立刻活躍起來，除了問在哪裡召開，索要報告全文，更多同行開始尋找新聞稿裡面的關鍵詞——房價。

「在貨幣政策保持『穩健中性』的環境下，預計2017年70個大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大。」仔細閱讀新聞稿后，筆者發現這句話可以作為報告的核心結論，但明顯很中性，不夠吸引眼球啊。所以群里的同行紛紛詢問會議直播鏈接，於是有了「2017年商品房均價將增長不超1%」這樣數字明確的結論性標題，並且一下子就掛在了主流財經網站的頭條位置上。

在這個新聞變成搬磚，唯點擊與轉載是瞻的時代，筆者不由得為同行的機智手動點贊。

事實上，在經歷實施限購等升級版調控政策后，最近幾天關於房價的討論又多起來了，尤其是統計局發布70個城市住宅價格數據之後，有業內人士直接表示，這一結論與感官不符。統計局發布的3月份數據顯示，5個一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降。

對此，不少業內專家撰文分析認為，這一數據只是表象。原因在於，其一，受制於不斷加碼的限購限貸政策，具有資格和能力的購房群體在收縮，這是房地產成交在下降的主要因素;其二，土地一級市場仍然炙熱，中原地產研究中心統計顯示，今年以來，拿地最多的25家企業合計拿地達到了4942.56億元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合計拿地2549億元上漲了94%。這是房地產開發商在用實際行動表達自己對房價走勢的預判。

前述《房地產藍皮書》預測，2017年房地產業的宏觀經濟地位繼續回升，但同比增速將明顯下降;2017年城鎮固定資產投資增速繼續下降，房地產投資增速小幅回升，住宅投資將基本持平。

滬深兩市上市公司2016年年報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，剔除數據不全企業，A股130家上市房企利息支出總計高達596億元，直逼600億元，同比上漲15%，即2016年平均每家房企利息支出超過4.58億元。

值得一提的是，上述130家上市房企歸屬於母公司股東的凈利潤合計1370億元，由此可見，接近600億元的利息支出占其凈利潤總額高達43.5%。

對此，易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，利息支出很大程度上和企業的融資規模和成本有關，其背後就是企業為了擴張而選擇了高桿杠運營的發展模式。從當前很多房企的拿地投資節奏來看，2016年融資規模快速膨脹，直至第四季度才有所收緊。

利息支出攀升

根據Wind數據統計，2016年度，上述130家房企，平均每家利息支出4.58億元，2015年度則為4億元，同比有所上升。

具體來看，利息支出1億元以下的企業又58家，佔比為44%;利息支出在1億元-5億元之間的企業有45家，佔比為35%;利息支出在5億元-10億元之間的企業有12家，佔比為9%;利息支出在10億元-20億元之間的企業有6家，佔比為5%;利息支出20億元以上企業有9家，佔比為7%。

其中，利息支出在20億元以上房企為萬科、首開股份（行情研報）(11.160, -0.13, -1.15%)、陽光城(5.410, 0.15, 2.85%)、金融街(10.750, 0.06, 0.56%)、中南建設（行情研報）(6.840, -0.01, -0.15%)、綠地控股(7.460, -0.04, -0.53%)、泛海控股(8.520, -0.11, -1.27%)、保利地產（行情研報）(9.320, -0.01,-0.11%)和金地集團（行情研報）(10.860, -0.18, -1.63%)，分別為55億元、43億元、40億元、30億元、28億元、22.7億元、22.5億元、22.2億元和21億元。這9家企業利息支出佔130家房企利息支出總額的47.7%。

不過，不同企業的利息支出走勢有所不同。

以萬科為例，2014年以來，其利息支出分別為68億元、49億元和55億元，占其歸屬於母公司股東的凈利潤分別為26%、27%和43%;另以首開股份為例，2014年以來，利息支出則分別為37億元、41億元和43億元，占歸屬於母公司股東的凈利潤分別為226%、195%和222%。

對比來看，萬科對三項費用的控制能力較強，尤其融資渠道多樣化，且由於公司財務數據較為健康，在資本市場有融資優勢。據記者了解，2016年，萬科有息負債為1288.6億元，融資成本僅約為4.3%。

而對於首開股份來說，其融資成本則相對較高。據中銀國際分析師盧驍峰表示，2016年，首開股份採用了包括公司債、資產支持票據在內的多種融資工具，並完成定向增發40億元，資產負債率達79.9%。債權融資方面，2016年，公司累計發行公司債60億元，加權平均利率為3.85%;發行永續債50億元，加權平均利率5.22%，公司目前整體平均融資成本為6.43%。

「在財務費用明細表中，利息支出佔比很高，這不僅考驗一家企業找錢的能力，還是其綜合實力的體現。」有業內人士向本報記者直言，評級較高企業，往往在融資成本方面更有話語權，對保證企業利潤率方面助力較大。

侵蝕利潤空間

事實上，130家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額穩中上升。數據顯示，130家上市房企2016年、2015年及2014年歸屬於母公司股東的凈利潤分別為1370億元、975億元和883億元;同比增長率分別為40%、10%及0.6%。

另據Wind數據顯示，上述130家上市房企近三年的利息支出也在逐漸攀升。數據顯示，130家房企2016年、2015年及2014年利息支出分別為596億元、520億元和418億元;同比增長率分別為15%、24%和20%。

據此計算，近三年來，A股130家房企利息支出總額與當年凈利潤總額的佔比分別為43.5%、53.3%和47.3%。

毫無疑問，相對而言，儘管2016年，上市房企的利息支出仍舊幾乎佔到凈利潤的半壁江山，但已經明顯好於2015年和2014年，對凈利潤的侵蝕程度有所降低。

對此，有業內分析師稱，2015年以來，公司債發行放開，且成本較低，利率水平一般在5%左右，多數企業選擇大規模發行公司債以替換以前的高息債，因此融資成本有所降低，導致企業財務管理成本提升，控制了三項費用提升。

華創證券分析師袁豪也在一份研究報告中表示，2016年，由於三項費用率改善對沖，推動凈利率提前低位回升。但資金收緊導致財務費用回升以及少數股東損益或再次提升將沖抵凈利率回升力度。

更重要的是，目前來看，2016年，行業銷售回款大好、補庫存力度較弱。尤其2015年-2016年，地王頻現奠定了中長期毛利率的下行趨勢，而去年11月份以來，融資趨緊，公司債難以放行，已經有不少企業選擇海外融資，其成本相對較高，未來會進一步侵蝕企業的利潤。

嚴躍進也認為，預計後續一些大規模融資企業將會面臨各種壓力，比如銷售業績不如預期時，利息負擔會增加。另外，隨著銀行等金融機構借貸成本的提高，包括債券在內的兌付壓力也將增加，由此將導致利息支出成本上升，進一步壓縮利潤空間。