政策變了 你願意租房嗎？

今年3月以來，樓市調控席捲全國，據《國際金融報》記者不完全統計，已有近60城出台超150次調控政策。

上海：房租十年首降

上海二手房交易從去年下半年開始萎縮。數據顯示，今年1月份跌入低谷，成交僅76.9萬平方米。4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環比下滑20.89%。成交凍結，部分業主開始轉售為租，一些地區租賃房源供大於求，帶動租金小幅下行。上海房屋租賃指數辦公室最新數據顯示，上海房租結束了該指數連續90個月的上漲行情，從今年1月開始延續了下跌的態勢。事實上，今年前5個月，上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。4月份中原(上海)租金指數月報顯示，4月中原(上海)租金指數為238.2點，環比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大，全市租金均價77.7元/平方米/月。

北京：推租賃住房試點

3月中旬，北京「十日九政」(連續10天內九次出台樓市調控政策)，樓市調控以一種「速凍」的方式收到預期效果。據我愛我家統計，4月份，北京二手房成交價下跌6%，結束了自2015年12月份以來的持續上漲，網簽套數下滑超三成。5月25日，記者從北京市住建委獲悉，北京市利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點項目——海淀區唐家嶺集體建設用地建設的927套租賃住房近日正式面向海淀區保障房家庭開展現場選房、簽約入住工作。

一線售轉租情況增加

上海、北京非個案，廣州、深圳的租金也在下降。據第三方機構測算，一線城市租金回報率已經降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段，即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結對租金的影響將持續顯現。成交凍結下越來越多的房屋轉售為租。中原地產的掛牌數據顯示，去年年底至今年年初，在樓市調控新政加強后，「由售轉租」的情況大幅度增加，佔據掛牌量的一成以上。

租賃市場亟待規範

鏈家研究院近期發布報告指出，2017年，房屋租賃市場規模為1.1萬億元，僅占房屋交易市場規模的7%。在發達國家，這一比例一般在30%-50%。鏈家研究院認為，未來5-10年，租賃市場將進入快速發展階段，2020年，房屋租賃市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

從2016年10月拉開的本輪調控，特別是2017年3月底幾乎是「休克療法」的房地產調控，加之雄安新區徹底凍結房地產市場的示範效應，使得此輪調控力度空前。那麼，目前調控是否出現效果?效果又如何呢?

國家統計局發布的70大中城市房價數據顯示：4月份重點監測的15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲全部回落、9個城市房價環比下降或持平。一線城市中上海進入負增長區間(環比下降0.2%)，深圳持平，北京環比漲幅收窄(環比上漲0.2%)，廣州環比漲幅儘管超過1%(環比上漲1.4%)，但也比3月收窄1個百分點以上。

最為關鍵的是，幾乎全國所有城市的投機、投資性需求都被擠出了市場;土地市場秩序正在恢復;恐慌性購房行為得到有效抑制;房地產市場亂象得以整治;城市居民購房預期正在趨於理性。

最喜人的是城市住房市場的一個良性循環局面已經顯露跡象，即：房價理性后，租房市場價格也開始下降。近日，一個在中原某省會城市從事住房租賃的親戚突然跟筆者說：過去火爆的租房市場已經不再，自己手中幾套房租金一再下調，但至今無人問津。

已經有數據顯示，在政策調控下，熱點城市房地產市場量跌價穩，漲勢暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場不活躍的情況下，房屋租賃價格也開始出現下滑。上海房租十年首降。上海二手房交易從去年下半年開始萎縮。成交凍結，部分業主開始轉售為租，一些地區租賃房源供大於求，帶動租金小幅下行。北京推租賃住房試點。

3月中旬，北京「十日九政」(連續10天內九次出台樓市調控政策)，樓市調控以一種「速凍」的方式收到預期效果。部分二手房交易受到影響，會轉售為租，帶來此類市場房源的增多和租金的下調。購房市場降溫以後，租賃市場也會隨之下調。

據第三方機構測算，一線城市租金回報率已經降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段，即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結對租金的影響將持續顯現。只要控制住暴漲的房價，一抓就靈、一招制勝。其結果是，整個住房市場的供給、需求、房價、房租等各個環節都會迅速回歸理性，回歸到百姓買得起房、租得起房的狀況。

在這輪調控中也有需要注意的一些問題:

首先，絕不能誤傷剛需。房地產調控的目的一是防止泡沫風險，二是實現百姓住有所居的目標。使用幾乎是休克療法來擠出投資投機需求，一個目的就是力保剛性需求。而如果連剛性需求也傷及了，豈不背離了調控初衷嗎？這就要求一邊「高壓」調控，另一邊力保包括在住房信貸、住房稅收等對剛需優惠的政策，應該繼續不折不扣實施落實。

其次，房地產長效機制應該儘快建立。目前以限購限貸禁售禁貸為主的、行政色彩過濃的房地產調控政策必定是權宜之計。這個政策短期或立竿見影，長期的弊端就會暴露出來而且會越來越大的。

長效機制應該是在有效抑制過度投機炒作基礎上，建立起「市場歸市場、政府歸政府」的住房機制。這裡特別要注意「過度投機炒作」的「過度」二字。投機，也是市場配置資源的一種有效方式，適度的投機對於一個健康市場是不可或缺的。筆者認為，在房地產市場存在10%以內的投機都是合理的。

一個完善健康的住房租賃市場是住房長效機制的重要組成部分。2017年，房屋租賃市場規模為1.1萬億元，僅占房屋交易市場規模的7%。在發達國家，這一比例一般在30%-50%。研究機構認為，未來5-10年，租賃市場將進入快速發展階段。2020年，房屋租賃市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

迅速發展與規範住房租賃市場已經迫在眉睫了。一定要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化住房租賃企業發展，加強住房市場監管和整頓，規範開發、銷售、中介等行為。

本文首發：懶人俱樂部

懶財網特約作者：余豐慧

➤華中科技大學兼職教授

➤ 博鰲金融研究院副院長

➤央廣財經特約評論員

➤ 著有《互聯網金融革命》《互聯網金融100問》等

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