警惕！一場無人倖免的浩劫即將到來！

版權：來源 綜合 蜜財富（ID：WJCF99） 作者 蜜姐、 櫻桃小房子（ID：cherryhouse2017） 作者 櫻桃、鳳凰財經 社科院國家金融與發展實驗室副主任 張曉晶

2017年，註定是不尋常的一年。

在這一年裡，全球局勢波雲詭譎、變數迭起，無論政治還是經濟，均是動蕩不安、黑天鵝頻出。

就在昨天，一場戰爭打響了。

川普突然向敘利亞動手！

據五角大樓發言人稱，目前已有59枚戰斧巡航導彈對敘利亞飛機、跑道、石油物流貯存地區、彈藥供應掩體、防空系統、雷達系統等發動打擊。

不得不說，川普此次動手，成功地轉移了公眾的視線、緩解了他在「通俄門」等問題上的困境，而且塑造一個強硬、利索的形象，可謂一舉兩得。

如果說川普的這個決定只是針對敘利亞的局部戰爭，那麼昨天（4月6日）美聯儲的一個動作，則是對全世界所有國家的一次洗劫。

這就是美國的縮表。

前兩天，美聯儲在 「3月會議紀要」明確提到了今年晚些時候將啟動縮表，並提及數位聯儲官員認為目前美股虛高。

所謂縮表，就是要賣出國內資產，然後收回市場上流通的美元。放在央行的職能上，就實際就是貨幣緊縮的一種調控措施。

簡而言之，就是十倍放大版的加息！

加息畢竟是政策手段，政調整是相對較為容易的。縮表則是直接調整到了央行的資產負債表，央行的資產負債表不是一兩天增上去的，更不可能一兩天減下來，一旦確立縮表那麼其持續時間就會更長，影響範圍和持續周期都會更大、更長。

與川普的軍事打擊能夠緩解自己的困境相同，美聯儲的縮表，也是有利於轉嫁自身危機的。

如果美國縮表，就可以拉高美債和美股，將美國的高價金融資產拋售給跟風買入的其他國家散戶，然後再等美國債市和股市泡沫破滅以後，聯儲通過印錢再低價接回。

而這，對於其他，尤其是新興國家經濟體來說，無疑是一場浩劫！

當美聯儲收緊流動性，美元就「變少」、「變貴」了，全球資本會加速迴流美國，而新興國家則會因為美元減少而導致債務危機發生，甚至可能出現貨幣匯率大貶的情況。

尤其是，美國是最重要的貿易夥伴，雙邊投資規模巨大，經濟依存度相對較高，美聯儲貨幣政策勢必對經濟產生巨大的溢出效應。

而一旦美國縮表，將承受巨大的資本外流壓力，而人民幣匯率，以及樓市、股市等資產價格，都將受到嚴峻的挑戰。

此時的經濟，在內憂外患之下，正面臨前所未有的挑戰。

在外，有美國磨刀霍霍，似乎不得不跟隨加息，採取緊縮的貨幣政策。

但是，貨幣政策突然收緊的代價，是承受不起的。

M2大幅減少、人民幣突然加息，則會刺破一切高高漂浮在空中的資產泡沫，還導致市場上出現「錢荒」，屆時，債務危機將大面積出現，企業大量倒閉，失業率也會飆升。

回顧過去十年的「錢荒」歷史，雖然背景不同，但都是貨幣政策由放水到收緊所致，遵循著同樣的經濟周期輪迴——

經濟下行—貨幣放水—刺激房地產、房價暴漲—貨幣脫實向虛，金融市場過度繁榮—房地產投資觸底回升—宏觀調控收緊-錢荒、債災、股災、貶值—一地雞毛。

然而，若是繼續大水漫灌、依靠投資拉動經濟增長，經濟勢必更加岌岌可危。

的錢是越印越多，目前貨幣總量已經超過歐元區，也超過了美國。再這樣高速增長下去，將超過「歐洲+美國」。也就是說，如果人都拿著錢換美元，不僅我們的外匯儲備遠遠不夠，全世界的美元都不夠換的！

在貨幣大放水之下，推高了各種資產的泡沫，光是房地產，已經達到了GDP的250%，遠超美國次貸和日本危機時候的水平。

而實體經濟卻是越發艱難，作為衡量實體經濟投資的一個重要指標，民間投資增速在2016年遭遇了斷崖式下跌。

可見，經濟已經出現了嚴重的脫實向虛，股市大起大落，債市大起大落，樓市亂象迭生，匯率貶值也越來越快。

4月5日，有央行官員透露了重要信號。

在中央黨校主辦的《學習時報》，人民銀行金融穩定局局長陸磊發表了一篇頭版頭條位置的文章，第一次披露了最高領導的指示：要把防控金融風險放在更加重要的位置，堅決管制貨幣總量，摸清風險隱患，著力防控資產泡沫。

再結合周小川此前的發言——3月26日，周小川行長在海南博鰲的演講上表態：貨幣政策寬鬆已到達周期的尾部。

這意味著，經濟要發生巨大的轉向！

央行大水漫灌的時代宣告結束，管理層現要改變打法，走「寬財政、緊貨幣」的路線，以此來拯救實體經濟、促進經濟轉型。

站在現在的時點，我們突然意識到，此前發生的一切都是暗中註定、自有安排。每一次戰略的背後，都有國家的良苦用心。

而我們個人，也要讀懂國家意圖、順遂國家戰略，方能在這亂世飄搖的資本戰爭之中，為自己爭得安身立命的守家之財。

首先，為什麼樓市接連祭出大殺器？為什麼國家對炒房是一再打壓？

無論縮表還是加息，中短期而言，對於全球的風險資產來說，都將會是一個挑戰。而資產價格的調整一定從風險敞口最大的地方開始。

樓市的泡沫顯而易見，也是最易被資本下手的突破口。有人測算過，按照的房價和匯率計算，僅僅賣掉北上廣深建成區的土地，就可以買下半個美國。

如此看來，史無前例的房地產調控，其實也是為了應對美國的加息和縮表而採取的未雨綢繆之策，以便為未來留足應對空間。

在這種情況下，你難道還要加槓桿炒樓嗎？

恐怕這兩年，樓市的形勢都會非常兇險，政策對於炒房者都不會姑息。在嚴厲的調控之下，短期內，一些熱點城市價格出現回調也不是不可能。

第二，雄安新區為什麼會橫空出世？相關概念股為什麼會接連爆炒？

要想留住資本，長遠之計當然是發展實體經濟。現在國內對於樓市是嚴防死守，那麼國內那麼多閑散資金怎麼辦？

這時候，新區作為一隻長線大白馬股閃亮登場，自然會吸引大筆資金的流入，不僅有助於支持實體經濟的建設，也能有助於防止資本外流，從而實現一個良性循環。

而雄安概念股的爆炒，則隱喻了股市的慢牛行情。此前，在兩會上，周小川行長就說過「要鼓勵企業發展直接融資」，這說明，國家是希望盤活存量資金，引導資金從樓市流向股市，以支持實體企業的發展。

不過，既然是慢牛，那就勢必需要足夠的耐心。尤其是局勢動蕩的現在，全球市場很可能會出現劇烈波動，下跌將是大概率事件，所以近期蜜姐建議大家還是輕倉躲避風險。

第三，為什麼國家要加大對外貿易，為什麼要推行「一帶一路」戰略？

要應對資本外流，就需要增加人民幣需求和減少美元需求。這樣才能降低美國貨幣政策、美元流動性變化對經濟和金融市場的不利影響，這樣才能夠有效防止資本流動風險的跨市場傳染。

如何才能增加人民幣需求？

一是增加對外貿易，二是讓人民幣實現國家化，這樣才能讓更多的國家在貿易結算中使用更多的人民幣，以減少對美元的依賴。而推行一帶一路的目的正在於此。

國家主席習近平在達沃斯出席世界經濟論壇演講時宣布，今年5月，將在北京主辦「一帶一路」國際合作高峰論壇。

其實本次論壇，也是在美聯儲加息、縮表的步步緊逼之下，號召新興國家抱團取暖的禦敵之策。美聯儲縮表，是要給新興市場釜底抽薪，而東南亞這個集中了眾多發展家的地區自然是最主要的對象。

因此，我們可以預見「一帶一路」的計劃一定會受到這些新興國家的大力支持，這對於的外貿企業無疑是一個巨大利好，而對於我們個人投資者而言，也許就是提前布局「一帶一路」板塊的絕好機會。

在這全球動蕩之中，我們就像航行在大海之中的乘客，不可避免地會受到外界風雨的影響，個人安危全繫於國家這艘巨型航母之上。國強才能民強、國富方能民富。

自改革開放30餘年以來，關於經濟崩潰的預言總是不絕於耳，但每次都讓那些唱空者深深失望。

雖然現在仍然面臨巨大的挑戰，然而我們相信，不確定才是機遇的前夜、亂世方能成就真英雄，一定會在風雨飄搖之中，砥礪前行！

過去20年，實體經濟一直處於加槓桿態勢。但這一趨勢目前得到了初步扼止。2016年實體部門槓桿率為227%，比上年略降一個百分點。其中，政府部門與非金融企業部門微弱去槓桿；居民部門加槓桿迅速，僅2016年槓桿率就上升了近5個百分點，其風險值得關注。

2015年，實體部門利息支出已達到當年增量GDP的兩倍，儘管這一趨勢在2016年有所緩解，但利息負擔還是達到增量GDP的1.4倍。換句話說，每年增量GDP用於支付利息還遠遠不夠。過高的利息負擔已經成為經濟前行的重負，是經濟持續健康發展的絆腳石。

未來看，去槓桿在短期內難有突破性進展，而美國又處在加息周期導致加息壓力增大，從而導致國內利率上升較難避免，以上兩個因素共同作用，導致利息負擔有進一步加重的風險。如果經濟增長率還有所下滑的話，利息負擔占增量GDP比重仍會上升。

從利息支付角度，未來利息負擔可能有所加重，從而不利於債務的可持續性。從政府債務率看，中期仍然處在一個不斷上升的態勢，也意味著債務風險在上升。但結合國家資產負債表，一方面，政府資產也在不斷上升，另一方面，如果政府創新配置資源方式，即通過大幅度減少政府對資源的直接配置，更多引入市場機制和市場化手段，提高資源配置效率和效益，則政府應對風險的能力在上升，從而債務的可持續性得以保障。

一、實體部門去槓桿略見成效，但仍然任重道遠

過去的20年，的槓桿率總體都是上升的。本輪國際金融危機，槓桿率攀升尤為迅速。不過，值得強調的是，經濟加槓桿的態勢在2016年得到了初步扼止。我們的最新估算表明，2016年實體部門槓桿率為227%，比上年的228%略降一個百分點。可以說，實體部門去槓桿略有成就，但未來看，仍然任重道遠。

（一）居民部門加槓桿迅速，僅2016年槓桿率就上升了近5個百分點。近兩年，居民部門加槓桿迅速。其中，僅2016年，居民部門槓桿率就上升了近5個百分點；就規模而言，居民部門債務比上年增加了6萬多億。國際比較來看，發達經濟體居民部門槓桿率都遠高於，這也是為什麼危機以來，發達經濟體居民部門去槓桿明顯。而在，居民部門加槓桿還有較大空間。不過，居民部門如此迅速加槓桿，也面臨較大風險。特別是，儘管以居民部門債務與GDP相比，處在相對較低的水平，但考慮到，居民部門凈財富僅佔全社會凈財富的40-50%，遠低於發達經濟體70-90%的水平，因此，從居民債務占居民凈財富的比重來看，居民部門的槓桿率水平就非常高了。這是我們在討論居民加槓桿空間時值得格外重視的方面。

（二）非金融企業部門槓桿率上升暫時中止，但企業去槓桿仍是重中之重。非金融企業部門去槓桿一直是重中之重。根本原因在於非金融企業的槓桿率在可資比較的國際樣本中，一直是處於最高的。根據最新估算，2016年非金融企業部門的槓桿率比上年下降一個百分點（這裡的企業槓桿率包含了融資平台）。也就是說，處於不斷攀升趨勢的企業槓桿率得到了暫時的扼止。隨著新《預演算法》的出台，自2015年起通過融資平台借的債中央不再承認，這可能也使得一些平台債務從地方政府剝離，變成了企業部門的債務。這是我們在進行部門槓桿率估算和風險評估時需要注意的。

（三）政府部門微弱去槓桿，恐非趨勢性變化。我們的估算表明，2016年，政府部門債務41.4萬億，佔GDP比重55.6%，政府部門槓桿率比上一年下降1.2個百分點。考慮到數據的一致性與可比性，這裡政府部門的債務包含了融資平台債務。如果剔除融資平台債務，政府部門的槓桿率就會有大幅減少。雖然新預演算法的出台，使得融資平台債務與政府債務完成了法律上的「切割」或分離，單從數字上，政府債務比以前「好看」了，但「后融資平台時期」地方政府新的或有債務風險需要格外警惕。這主要體現在，地方政府通過設立各類政府性投資引導基金，規避新預演算法的有關規定，並與PPP相結合（特別是財政資金槓桿率有的竟高達16倍），或成地方債務的新風險點。從國際比較看，政府部門加槓桿是危機以來的基本趨勢。就而言，儘管地方政府債務問題是較大隱患，但中央政府仍有加槓桿空間。如果分部門看，在企業部門去槓桿的同時，政府部門需要加槓桿以維持相對穩定的總需求。從這個角度，當前政府部門微弱去槓桿只是暫時的現象，並非趨勢性變化。未來看，政府部門仍可能是一個漸進加槓桿的過程。

二、實體部門利息負擔高出增量GDP很多

資料圖

我們將居民、非金融企業、中央政府和地方政府所支付的利息加總，就得到整個經濟實體部門的債務水平和利息支出。其中，2016年底，實體部門債務餘額（剔除地方融資平台重複計算的部分）168.8萬億元，實體部門槓桿率為226.9%，實體部門的利息支出為8.24萬億元，佔GDP的比例為11.08%。

將2008年以來歷年的實體經濟部門利息支出總額和每年增量GDP進行對比，可以發現，在2011年之前，實體部門利息支出總額均小於每年的增量GDP。從2012年開始，隨著經濟增速的進一步下滑和槓桿率的攀升，新增GDP已低於每年所需支付的利息總額，且這一差異正在進一步擴大。2015年，實體部門利息支出已達到當年增量GDP的兩倍，儘管這一趨勢在2016年有所緩解，但利息負擔還達到增量GDP的1.4倍。換句話說，每年增量GDP用於支付利息還不夠。過高的利息負擔已經成為經濟前行的重負，是經濟持續健康發展的絆腳石。

三、多維視角下的債務可持續性

考察債務的可持續性，我們選擇了以下三個維度：一是考察實體部門利息負擔，特別是它與增量GDP的比重，剖析較高的債務能否持續「滾動」下去；二是考察政府部門作為債務危機的「最後貸款人」，其本身的債務持續性如何；三是從主權資產負債表的角度，討論主權資產可否覆蓋不斷增長的政府債務。

（一）實體部門利息負擔視角。首先，高儲蓄不能保證利息負擔較低。當前儲蓄率仍然很高，從而保證了充足的資金供給。如果將利率看作是資金供求的價格，未來利率不會大幅攀升。但僅有儲蓄率高並不能保證利率水平較低，因為從儲蓄到投資，經歷了許多鏈條，如果層層鏈條層層加碼，最終融資成本就會大幅上升，從而利息負擔加重。這正是當前金融體系的問題存在。其次，去槓桿在短期內難有突破性進展，而美國又處在加息周期導致加息壓力增大，從而導致國內利率上升較難避免，以上兩個因素共同作用，導致利息負擔有進一步加重的風險。第三，如果經濟增長率還有所下滑的話，利息負擔占增量GDP比重還會進一步上升。

（二）政府債務可持續性視角。任何金融危機本質上都是債務危機，而政府在危機中負有最後貸款人的責任。儘管我們分別考察分部門的槓桿率並剖析其隱含的風險，但顯然，政府部門槓桿率的動態演進最值得關注，因為這直接涉及到政府有沒有能力來應對債務增長過快而引發的危機。我們對政府部門槓桿率的動態情景模擬表明：在未來的20年，政府部門槓桿率還是會逐步攀升，並未出現收斂。收斂時間的長短，既取決於初始的政府槓桿率，也取決於實際增長率與實際利率之差。而在悲觀和中性情景中，政府部門槓桿率會持續走高，出現爆發性增長。

（三）主權資產負債表視角。2000-2015年，主權負債從19.3萬億元上升至126.2萬億元，上升5.5倍；的主權資產也同步增長，從35.9萬億元上升至229.1萬億元，上升了5.4倍。這樣，政府所擁有的資產凈值在該段時期顯著上升，從16.5萬億元上升到102.9萬億元，上升了5.2倍。這表明，雖然作為「最後貸款人」的政府，其負債在不斷累積，但同時，政府資產也在不斷增長。重要的是，無論寬口徑還是窄口徑（主要估算易變現的資產），的主權資產凈值始終為正。這意味著相當長時期內，發生主權債務危機的可能性極低。但包括養老金缺口、銀行顯性、隱性不良資產，特別是「后融資平台時代」地方政府新的或有負債風險值得關注。

綜合以上三個維度，從利息支付角度，未來利息負擔可能有所加重，從而不利於債務的可持續性。從政府債務率看，中期仍然處在一個不斷上升的態勢，也意味著債務風險在上升。但結合國家資產負債表，一方面，政府資產也在不斷上升，另一方面，如果政府創新配置資源方式，即通過大幅度減少政府對資源的直接配置，更多引入市場機制和市場化手段，提高資源配置的效率和效益，則政府應對風險的能力在上升，從而債務的可持續性得以保障。

千萬房產遭腰斬，海南炒房啟示錄 ......

溫暖的冬日裡，一家人躺在海邊沙灘上，沐浴著陽光，吃著椰子，打著鬥地主，最愜意的假期莫過如此....

這樣的畫面，時時浮現在溫州人楊先生的腦子裡。

海南，國際旅遊島，日後絕對是的夏威夷，值得炒作！

2010年1月，在看完三亞最貴樓盤鳳凰島后，楊先生迅速回溫州召集了幾個同伴，大家湊足錢一起殺向售樓處。

楊先生以公司名義，認購了一套131平米房子，九百多萬，房票花了一百多萬，還有大幾十萬的稅，總成本接近1200萬左右。

親朋好友之間相互擔保的民間借貸，曾是支撐溫州和浙江炒房團大量資金的後盾，就像人難測生死一樣，2011年，溫州大批製造業破產，資金鏈條開始斷裂，溫州爆發金融危機，沉澱在房子上的資金需要快速拋售套現。

而隨著政府調控，2012年開始，海南的房地產開始降溫，全賴外地炒房需求支撐的三亞高房價，瞬間崩塌，海南沿海城市的房價紛紛腰斬。

2013年楊先生急於用錢，只好將三亞的房子，以500萬元拋掉，不止虧了700萬，還有每年的資金成本一兩百萬。

他後來反思自己，錯就錯在，不應該在大家都失去理智時，高位跟風炒房，完全不顧基本面。

這兩年全國各地的炒房熱，又讓我想起了2010年的海南，那時候搶房，猶入搶錢之境。

今年，新的一批接盤俠又開始培育完進入海南，不過暫時還沒有成功解救7年前的投資客。

今日重溫海南的故事，是因為我認為明後年會有很多城市將重蹈海南的覆轍。均是異地投資，以求增值，沒有剛需支撐，都是擊鼓傳花的遊戲。

（一）瘋狂的炒作

楊先生是我在2010年1月底去三亞採訪時碰到的。

09年12月國務院批複海南國際旅遊島后，掀起了一股海南購房熱潮，全國各地資金聞風而動，幾乎全是現金購買，導致海南房價一天一個價，在不到一個月時間內均價翻倍，一周之內，地價翻三倍。

三亞給我印象最深的是鳳凰島，在那碰到很多浙江和東北的投資客，開發商想捂盤惜售，要等2010年春節后才開盤，當時提前認購的三棟公寓大樓起始價為8萬元/平米，並要求一次性付款，不接受按揭貸款，搶一個房票還得花一百多萬。最貴的一套海景房單價賣到15.8萬，這價格直接秒殺北上深現在的豪宅，不過瘋狂的時候，也沒人覺得貴。

開發商為了賣個最高價，又搞起了捂盤惜售的老路子，還號稱趙本山已在那買了兩套上億的海景房，弄得一個個楊先生，均以為拿到房票就是撿到了寶。

之前鳳凰島已售出的兩棟樓內部認購價最低為3.5萬元/平米，而在1月11日開盤當天，從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米，700套房一天內被搶光。

章子怡代言的三亞鳳凰水城2009年3月才賣6000多元/平米，但我去看時已經飆升至2.7萬元/平米。

三亞的北部天澤湖畔，從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元，每天放兩套出來吊買房者胃口。

位於機場的山水國際項目到南部的時代海岸城，再到三亞灣沿岸，幾乎所有的樓盤全是無房可售，海景房起價均在3萬以上，而三亞城北、城東無山無海的新房，均在2萬以上。

就連三亞市區的小產權房都賣到五六千元。

海南東部的文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高，不到一個月，普遍漲幅在一倍以上；連深居海南內地的保亭黎族苗族自治縣2個月前還是3000多元，也漲到六七千元。

我當時踩了很多盤，在各處樓盤碰到的購房者來自全國各地，從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來搶房，很誇張的是，有的樓盤還只是一張圖紙，房子就被搶光了。

當時碰到的另一個溫州投資客告訴我，他2009年下半年在三亞灣國際公館買了套220平米的房子，當時價格為3.3萬元/平米，2010年1月漲到6萬元每平米，每天租金達1600元，所以又去看鳳凰島和清水灣兩個樓盤，尋找剩下的投資機會。

不過他看完鳳凰島后，算了一筆賬，放棄了，鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬，2012年8月才能交房入住，中間3年房價如果不漲3萬一平米，就不能保本，550萬存銀行，三年利息都夠每年來住五星級酒店了。

但當時像他這樣理智的投資客很少見，我跟他們提起1991年，海南房地產第一次泡沫破滅的歷史時，都感覺今非昔比，90年代的人哪像2010年那麼有錢，4萬億一出來，錢都沒地方去，像海南這種天然的養生島，國內任何一個城市都無與倫比。

後來採訪完，我在機場還碰到寧波的王瑰琦律師，因為海南文昌、瓊海等地開發商收取客戶定金后反悔不賣，她替寧波投資客的幾十套房過去維權。

只要我肯與陌生人搭訕，真是隨處可見的炒房客。

2010-2012年，三亞的房價長期排在全國前五名，2012年2月，三亞成交均價突破27000元/平，僅次於當年的上海、北京。

（二）房價普遍腰斬

隨著調控起作用，2012年後，海南房價一路走低。尤其是三亞，從2009年下半年到2011年初在海南樓市高潮時進去的投資客，目前大多數人已深度套牢。

還是說說典型的三亞鳳凰島，楊先生房子當時賣了不到500萬，不止虧了700萬，算一算1200萬的資金成本，就是按5個點算，一年也有60萬啊，就算1500元一天的五星級酒店，在三亞天天可以住五星級總統套房了，鳳凰島在2012年8月才交房，租一年也就24萬。

更何況，溫州當時的民間借貸資金，至少都是1-2分利息，1200萬每年利息都是一兩百萬。

可惜房價瘋狂上漲的時候，沒人去算細賬，以為買到的是穩穩升值的資產，結果是一個底褲都輸光的累贅。

當時鳳凰島規劃有住宅、酒店、商業、遊艇，實際上後來建了五棟樓，其它配套就沒下文了。

2012年-2016年，三亞房價基本上都處於低谷。三亞均價在2012年達到27070元/平方米后，2016年，在1.7萬徘徊，一直到年底才慢慢回升。

聽說今年3月份，三亞房價漲了40%，但漲了也還是套死在裡面。遠遠沒有回到2010年的高峰。

現在鳳凰島的房價，也就是4萬5，今年以前都是3萬左右，相比2010年的高峰，每平米降了5萬元，降幅超過60%。

不止是鳳凰島，整個三亞的房子，在2012年時，基本上都腰斬了，但大部分都是外地的投資客，誰也沒空專門飛過去砸售樓處，而且砸了也沒用，泡沫太大，該跌還是跌。

像現在一樣，政府明確引導「房子是住的不是炒的」，如果你是炒房，虧了自負，到時候割腕自殺跳樓都沒人同情你。

山水國際項目2010年賣2.8萬/平米，去年價格才1.3萬；天澤湖畔，2010年從開盤的6000元/平米漲到2.8萬元，現在2.3萬。

看看整個海南的房價，找了張舊圖。

海口因為有本地的常住人口，所以泡沫沒有其他城市大，成交均價2011年為8934元/平方米，此後開始走低，2014年有所回升，達到8999元/平方米，近三年來整體較為穩定。

有個寧波的投資者告訴我，她2006年去瓊海買了一套房給父母養老，當時價格很便宜，2000塊，10萬總價，後來09年漲到一萬，很多人也沒賣，指望著漲到兩三萬，但2011年後開始下跌，這兩年維持在4000元/平米。她2015年賣了18萬，11年賺了8萬，如果算機會成本，幾乎是沒賺錢，而09年之後進去的，基本都被套住了。

（三）後記

最近跟三亞的中介了解，又說現在新盤二手房都沒什麼房源了，又是老現象。

關於短期供應緊張的，我認為不應該看作未來漲跌的一個參考因素。

就像海南每次泡沫一樣，短期都是因為外度需求量激增，造成了短期的供不應求，價格飛漲，致使短期積攢的泡沫太大。

但結果呢，調控后，需求立刻萎縮，過兩年，供給量上來，價格就撐不住，又是庫存量過大的問題來了。

此外，還有土地供應不夠的問題，也不足以作為房價不會跌的理由，上面說了吧，2010年，海南暫停土地出讓，那時候多緊張啊，但後面該賣地不還是繼續賣嗎，否則政府吃什麼。

還有針對房價大跌，銀行破產，政府財政受不了的言論，也該歇歇了，海南房價腰斬，天又沒塌下來，溫州金融危機，也沒見銀行破產啊。

房價不能跌的各種理由，在泡沫該破的時候，都被證明是謬論，站不住腳。

也許你會說，海南不一樣，需求都是外地的，擊鼓傳花，接盤俠也要依賴外來人，所以泡沫大。

呵呵，你對照一下現在飛漲的各個城市，有多少投資水分，你天天想著買房保值增值，不也是投資嗎，現在都流行異地投資，當地的剛需有多少？

三四線城市依賴於農民工進城，這部分人的購買力，想過沒有，高於五六千以上，他們還能不能買的起？你炒高到一萬以上，誰來接盤？

即使是一線城市，單價五萬以上，60平米，就要300萬，首付約一百萬，剛需要多少年才能攢夠，農村出來的年輕人，是沒法拼爹的，父母幫不上忙。當接盤者接不起的時候，遊戲很快就玩不下去了。

別看現在好像遍地是錢，無處可去，真以為都是真金白銀嗎，大部分投資客還不是靠寬鬆的銀行貸款套現出來？

當這個源頭開始收緊時，上漲也就到頭了。

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