北京樓市哪裡來的歷史大頂？

做新聞報道一定要點標題黨，做評論一定語不驚人不罷休，這都是社交化時代的套路；但是，這樣的東西讀多了「傷身體」，因為安慰劑太多，雞湯太多，誤導你的成分更多。

比如說，有專家在列舉了北京樓市遭遇了三大利空之後，結論就直接到了「歷史大頂或已形成」，這樣的預測說是基於理性分析，但卻完全定性不定量，給出一個貌似合理的邏輯關係，就能得到一個價格判斷，真不知道這是哪裡來的自信，其實專家也沒有太多的自信，但凡看到「或已」的字樣，以後就不要太信以為真好了。

價格是無法預測的東西，股價如此，房價也是如此。

所謂的三大利空，第一就是限購限貸限售，抑制需求；第二就是加大供地；第三就是雄安新區引發的對北京購買力分流的想象力。三個對北京二手房價的利空都是確確實實的利空，尤其第一項抑制需求的辦法那是一道接著一道，不把房價摁住不罷休；至於第二項加大供地，我以為短期有效，長期難以持續，畢竟北京的目標是限制城市變大；而第三項分流北京購買力的想法，非常有想象力，但是也是只有在長期才能起到效果的，你看現在雄安新區的房子就是根本買不到的，以後也不一定買得到。

所以，所謂的利空，真正能得出的結論只能是北京二手房價漲不動了。還在3月份的時候，北京認房又認貸的辦法出來之後，我就認為這才是真正抓住了房價上漲的要害，那就是真正的降槓桿。

而我們的分析也只能是這樣的：「北京的二手房還漲不漲？現在看起來，政策制定者們是採取了定格處理的手段了。在加大供給的長期措施之外，嚴鎖短期需求成為了一道又一道的購房門檻。我們能感覺到的是，在如此的房價之下，如果在二手房購買上貸款認房又認貸，再加上預防假離婚措施的認離，北京這樣的一線標杆城市的購買力真的已經被透支了，短期再難有折騰的餘地，而這一輪相對漫長的房價暴漲期，終於有了一個走到頭的可能。」

無論限貸限購還是限售，都是從抑制需求上來穩房價的辦法，還有北京明確未來5年全市計劃供應住宅用地6000公頃以保障150萬套住房建設的辦法，這是加大供給，但是這些還是不夠用的，面對北京的房子幾乎是遠遠沒有盡頭的需求，從長遠來說，把對北京中心地區的需求轉移出去，才是千年大計；所以，雄安新區才是解決北京房價的終極方案。

「戛然而止，這是一個大概率事件。」但是，沒有人能夠分析出一個所謂的歷史大頂來，歷史大頂要用歷史來證明。英國學者馬丁·雅克在他的《大國雄心》一書中預測：紐約的全球地位是在1945年之後形成的，1900年第一波全球化浪潮之時，世界之都是倫敦，而在50年內，北京將極有可能確立事實上的全球之都的地位。而這種預測，也是一個大概率事件。

樓市什麼時候會有一個所謂的大頂呢？我也不知道，但是通過抑制需求的辦法是不會打造出一個歷史大頂的，真正的歷史大頂可能來自於這樣一個時刻，那就是所有人都不把房子當作首選的資產配置方向了，也就是說對房子的偏好發生了逆轉。

真正意義上的房產稅可能起到這種效果，當然可能還有一個更市場化的結局，那就是預期房價下跌而導致繼續下跌，一旦房價真正開始下跌，導致房地產實際投資回報為負，也會扭轉這種對房子的偏好。但是，在房價真正下跌之前，我們是不可能預見到所謂大頂的出現的。換句話說，頂是跌出來的，不是預測出來的。