惠州樓盤備案價新規 每棟樓價差不超7%

  上周四晚些時候，惠州市發改局發布進一步完善商品房價格監製(備案)的工作通知，這是繼4月1日發布拿證三年內限售政策后，今年第二次發布相關政策。此次通知，針對樓盤備案價做出明確的規定，要求每棟樓的備案價差不能超過7%，同一棟樓不同樓層的備案價差不超過8%，且重申樓盤備案價只能降低不能上漲，避免房地產開發企業將前期監製價格低的房源通過重新監製提高價格。業界人士表示，政策出發點是好的，但對於有資源做依託的項目開發商來說，不同樓棟之間價格差被限制死，或許會讓項目放緩進度。

  新規

  A每棟樓之間備案價格差不能超過7%

  通知規定，同一樓盤需新申報監製(備案)時，每棟房源的監製均價與該樓盤本期的監製均價的價差不得超過7%。例如新盤同時申報3棟房源，該樓盤均價1萬元，則每棟的均價不得高於10700元，也不得低於9300元。

  解讀

  望江住宅與其他住宅

  價差幾乎拉平

  惠州市發改局價格監督檢查分局局長吳偉明在受訪中稱，在此前的價格監製中重點限制樓盤均價，而沒有過多關注房源間的價差問題。惠州世聯行惠灣片區總經理程笑表示，去年開始的限價關注更多的是樓盤的均價，「只要是加權均價在政府價格紅線內就可以，部分開發商認為備案價還是可以調整的。」

  惠州世聯行副總經理胡光宇表示，這就意味著此前開發商在同一樓盤中不同樓棟根據景觀面以及園林，戶型的定價權喪失，「最受影響的還是有資源做依託的項目，比如惠東濱海的公寓，一線海景和二線海景的價格差被控制在7%左右，如果二線海景賣13000元的話，一線海景的備案價最高只能到13910元，這幾乎沒有區別，此前一線海景和二線海景的價格差至少在2000元-3000元/平方米上下。」

  一位要求匿名的操盤手劉先生稱，一般情況下，一個項目內能看江或者園林中心的樓王所在樓棟的價格與路邊上，以及不能看江的樓棟價格差基本在20%-30%左右。

  惠州地產評論人祝先峰表示，這個影響比較大的還是資源型的盤，政府的主要目的，還是避免開發商備案低價銷控，然後高價賣給購房者，但對於購房者而言，可能是好事，這意味著你會用比以前便宜很多的價格買到景觀更好的房子。

  開發商反應

  可操作的漏洞完全被堵上

  來自東平的購房者劉先生稱，東平一項目兩棟樓都拿了預售證，都可以查到備案價，但是備案低的那一棟房源，到售樓處詢問總是賣完了，「但網簽又沒有記錄。」

  此前政府的限價更多的時候則是關注樓盤均價的限價，在實際操作過程中，留給了部分開發商可乘之機，一位要求匿名的開發商銷售經理稱，其自己銷售的樓盤加許可權價12000元/平方米，「但我們的操作方式是，一次申請備案4棟樓的話，可以兩棟樓備8000元，另外兩棟備16000元，然後樓盤的整體價差拉下來，但是開發商會只賣16000元，然後在賣完之後，下一次備案的時候再把兩棟8000元的算進去，平均其加權均價。」上述銷售經理還稱，現在這個政策出來，這樣操作的漏洞就完全堵上了，「再也不能一棟備8000元，另外一棟備16000元了。」

  B同一棟樓層價差不超過8%

  發改局的通知指出，為了防止樓盤出現不合理的價格差，對同一樓盤同一棟樓的房源的備案價格也做出了規定。規定指出，同一棟樓的房源的監製價格與該棟樓的監製均價的價差不得超過8%。如同一棟的房源，若該棟樓的均價是1萬元，則最高房源的價格不得高於10800元，最低的價格不得低於9200元。

  對於在規範細則之前已經實現高低價差備案的項目，若存在較低價房源申請重新備案價格的局面，惠州市發改局明確要求，重新備案的每套房的監製價格只能降低不能提高。通知還指出，不能用新開盤的項目作為參考，而應以舊入市的樓盤為準。在項目3平方公里以內找不到3個樓盤的，若需要找區域之外的項目則只能找低價樓盤作為參照標準。並要求各縣區價格主管部門嚴格按程序進行合理性審核。

  解讀

  中低層的銷售可能會受影響

  相對於規定樓棟之間的價格差7%，樓層價格差8%認為相對合理，但是對於開發商的定價給出了嚴峻的考驗。榮燦置業副總經理楊霖稱，以前即便規定了備案價，但是樓層的價格差還是可以做得相對大，「我可以通過把低樓層價格拉得相對較低，而中高樓層拉高，讓加權價平衡，但現在規定的價格差在8%以內，這種操作方式肯定就沒有辦法進行下去，以1萬元均價為例，每一層樓一平方米可能只有30元錢左右的空間。」

  胡光宇表示，中低層的銷售可能會受影響，「以前很多人買低樓層價格低是很大一部分原因，現在規定了這個價差后，以1萬元的備案均價計算，100平方米最好的戶型和100平方米最差的戶型只差15萬，大部分房源的價格差可能都在7萬-8萬元，但意味著相對較低的價格更好的景觀、視野以及房型、採光，肯定不去買中低樓層或者較差的戶型。」

  市場反饋

  部分景觀樓盤延遲推盤或壓縮工期

  購房者憂開發商「內部認購」倒手賣

  博羅沿江路某項目營銷總監在本周一下午受訪時稱，樓棟價格差不超過7%，實際上對有資源的項目是極大的傷害，「現在我們在研究，是否減緩工期，因為你江景和沒有江景資源的價格只有7%的溢價空間，這遠遠不夠。」上述開發商還稱，好東西賣不出好價格是令人糾結的事，開發商以後的心思就是想著如何繞開這個樓棟價格差，而不是升級品質，這對行業並不是好事。

  但在部分購房者看來，這是利好，「政府強行執行加權平均價，讓開發商不漲價，尤其是一些有資源景觀的房子，買到就是賺到。」在江北隆塬地產帝景灣分店一位看房的客人說，還有另外一個擔心，即好景觀面的房子，開發商都不賣，或者通過內部認購的方式倒一手，「類似於東江學府這樣的，說抵給承建商，然後加價出來賣是有可能的。」

  程笑解釋，實際上這個價格差不僅僅是對部分有景觀資源的項目，「每個樓盤都有相對靠園林中間的樓棟，也有靠馬路的，這樣的強行限制價格差，肯定會打擊開發商入市的積極性，有江景的江邊的先不建設行不行，或者乾脆不拿施工證，計劃建設的樓王，也可以慢一點動工，我們預計市場供應量的壓縮將是大概率事件，實際上7%的價差，資源、景觀都已經沒有意義了，對於希望靠部分資源景觀好的樓棟溢價的可能性已經不存在了。」

  金山湖片區某有江景的樓盤職業經理人王先生稱，開發商現在的思路就是放緩開工，「慢慢賣，不著急。」惠州世聯行副總經理胡光宇預計，惠東濱海線至少有20%在7月份的新增海景公寓單位，將會延遲工期以及開工速度，「這20%可能就是想賣海資源作為主打，想賣高一點價格的，但對於惠灣以及城區的影響暫時看不出來。」

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