買房時怎麼選房子？如何選好房？

買房前首先需要「做預算」，評估家庭財力，確定一個可承受的價格範圍。可以分清各項需求要素的主次關係，明確哪些是必須滿足的剛性需求，再確定哪些是可以捨棄的柔性需求。在預算內，先決定房子所在的城市，再選擇區域商圈，再選擇小區和房子。

一、買房怎麼選城市？

買房首先要選擇房子所在的城市，北上廣深有嚴格的限購政策，想買可能買不到，三四線城市有嚴重的庫存，房子的升值空間不大，選擇一座值得購買的城市可以大大降低置業風險。選擇城市時可以參考以下幾個因素：

1.城市概況

選擇城市前要研究城市的地理位置、交通、人口、發展規劃等城市概況。一般來說，行政中心、商業中心城市或者距離行政中心、商業中心交通方便的城市要優於其他區域， 人口數量持續增長、高收入人口比例較高的城市可置業性優於其他城市。此外，還要注意城市未來定位和發展規劃。

2.樓市政策

選擇城市要看城市樓市政策及政策走向，包括有無限購，首付、利率政策，有限購的城市你可能沒有購房資質。城市的貸款、利率等金融政策直接影響了你買房的成本及可選擇的空間，買房前一定要持續關注目標城市樓市政策走向，在最恰當的時機出手。

3.房價走勢、成交量

購房者要密切關注目標城市近半年乃至一年的房價走勢和成交走勢，可以去各房產網站搜索城市房價和成交量，一般來說，選擇房價和成交量保持平穩上升的城市更好。

買房用於自住的話就省去了選城市這一步，直接在居住城市選擇合適的即可。

二、買房怎麼選區域商圈？

選擇城市后，再根據上班近、長期在某區域活動積累的生活習慣，在買房前首先確定一個房子的大方向，位置可能是市區或者郊區等，再把範圍縮小到商圈，考慮學校、醫院等，這樣就能把將來購房的大致區域確定了。

選擇值得買的區域、商圈範圍，主要參考因素是地段。地段好並不是專指市中心的位置，政府支持的新規劃區域、區域中心的位置，以及商業中心，都可以看做是地段好的區域。地段好的區域一般交通也方便。

三、買房怎麼選小區？

選擇好購房區域后，再在區域內選擇值得買的小區，選擇時參考以下幾個因素。

1.學校

購房者特別是家中有孩子或者計劃生寶寶的，選擇小區時要考慮小區是否有學校，在預算範圍內，離學校越近的小區越值得購買。

2.交通

如果是公共交通的話考慮是否有公交站牌、捷運站，如果是開車多，就考慮周圍是不是有堵車的路段，道路的出入口是否合理、離小區遠近等。在預算範圍內，臨近捷運、公交，交通方便的小區比交通一般的小區更值得購買。

對於自住的購房者來說，交通發達意味上下班可以節省更多的時間。此外，交通方便的地方人流量大，小區的周邊建設及經濟發展都會快於交通不便的區域。

3.配套

配套包括商業配套、基本生活配套、醫療配套、養老配套等。基本生活配套保證你的日常生活可以有序進行；商業配套，如超市、餐廳、銀行等滿足你的購物、娛樂需求；醫療配套、養老配套，如醫院等，對老人更重要。在預算範圍內，配套設施完善的小區比配套一般的小區更保值，更值得購買。

4.物業

物業管理水平直接影響小區的居住品質和房子的升值。社區環境的保持。綠化區域維護得好，設施設備無不良問題，運行正常，社區衛生清潔，樓面和走廊安靜整潔，小區治安人力充足等等，這些都無形中增加了居住的舒適度，安全性。

購房人群中，在首付款相同的條件下，第一志願是環境好，物業有保障，管理規範的小區。一般來說，小區物業費在3元以上算是優，2元~3元區間為良， 1元~2元的小區物業質量不太好。

5.綠地率和容積率

（1）綠地率

綠地率是指居住區內各類綠地面積的總和與居住區用地總面積的比例，包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用。有關規範規定：新建居住區綠地率不應低於30%。

（2）容積率

容積率是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度，容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2。

四、選房子應注意什麼？

選擇小區后，再在小區內部選擇值得買的房子，選房時應注意房子本身的幾個要素。

1.戶型

根據自身需求確定廳室數量，然後進行戶型的選擇。選擇戶型時應注意房屋朝向、室內動靜分區是否合理。

（1）房屋朝向

房屋朝向影響房子的光照和通風。一般情況下，房屋應該有至少保證3個小時的日照和至少5個小時的通風，受地理原因影響，優先選擇南北朝向且南北通透的戶型。廚房和衛生間優先選擇有向外的窗戶的，防止污濁的氣體進入室內。

（2）功能分區

還要注意各功能區應該是比較獨立，並且有一定的功能劃分，避免居住時的互相打擾，優先選擇動靜分區、乾濕分明的戶型。

2.樓層

哪些樓層屬於好樓層，與住宅樓的總層數有關。一般來說，樓層越高，遮擋越少，採光越好，且能避開低樓層樓內外嘈雜環境及臨街的交通雜訊和粉塵污染，特別適合中青年人居住；樓層低，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增加其戶外活動的機會。

3.質量

工程質量輕則影響日常使用功能（如漏雨、維修），重則可能危害業主生命和財產安全（如抗震不合格）。

預知一個樓盤質量的一個重要方法是看樓盤的施工方是誰，合格的建築材料供應商是個樓盤質量加分項。

4.得房率和公攤面積

一般多層得房率在80%以上，高層由於電梯間和消防通道面積大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公攤如果太小，生活舒適度會降低，電梯空間狹小，樓道也會黑暗狹窄。 一般來說，高層樓房的公攤係數要大於多層的公攤係數。高層公攤係數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤係數則在0.11～0.16之間。

5.樓間距

樓間距指兩相鄰樓的外牆面距離，樓與樓之間的距離越大，品質就越高，私密性就越好。普通小區居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計算。一般來說，多層（4-6層及以下）與多層建築間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

6.車位

現在基本每家每戶都有車，因此停車位也成了戶主的標配。車位越多，建設越完善，越不必為車位歸屬犯愁。

五、如何結合自身的需求選擇房子？

了解了選房的基本方法及各參考要素后，更重要的是結合自己的購房目的來對各個要素進行權重的排序。好房子需要滿足的標準很多，但是對於現實中的購房人來說，哪一個因素是你目前最重要的考量，就相應的把這項因素的權重提高，其他因素靠後，最終選擇符合自身購房目的，最值得買的房子。

1.剛需購房

區域、小區價格是最為重要的考慮因素，其次是房子面積、戶型、交通等。

2.改善型購房

價格已經不是最為重要的考慮因素，居住體驗才是最為重要的。對以改善生活為目的的購房者，通常應優先考慮諸如交通、環境、配套、戶型、鄰居素質、物業等關乎生活品質的因素。

3.以孩子上學為目的的購房

此類需求通常應優先考慮樓盤所在區位的教育資源問題，比如是否有中國小校，甚至是幼稚園。

購房目的不同，各項需求要素的主次關係也不同，明確哪些是必須滿足的剛性需求，再確定哪些是可以捨棄的柔性需求。這樣才能在有限的財力之下，買到符合置業期望的最值得買的房子。