一波三折行業大併購誰是贏家

圍繞著萬達、融創、富力三家併購發布會的傳聞可謂五花八門：摔杯子、變動的交易價格……外界紛紛評論，三方達成的協議最終呈現共贏的局面。毫無疑問，萬達是最大的贏家，但是富力和融創也不吃虧，三方各取所需

萬達、融創、富力三家的併購發布會可謂一波三折。摔杯子的聲音、印表機的出現、變動的交易價格……儘管紛紛擾擾的聲音絡繹不絕，最終結果是共贏的局面。毫無疑問，萬達是最大的贏家，但是富力和融創也不吃虧，三方各取所需。

萬達回籠現金「過冬」

此次協議的簽訂讓萬達回收600多億的現金，不僅讓萬達商業已走上「輕資產」品牌經營之路，萬達文化旅遊也走上「輕資產」品牌經營之路。

萬達、融創、富力地產最終簽署的轉讓協議顯示，萬達將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力，將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創。兩項交易總金額637.5億元。這一次，擅長酒店運營的富力接手酒店資產包，而擅長中高端物業開發銷售的融創接手文旅項目。

此前萬達和融創公布的631.7億元資產交易，是由融創獨家收購萬達13個文旅項目及76個酒店，其中有295.75億元來自萬達給它的委託貸款。

在新的交易下，富力地產獲得萬達酒店項目，並且比之前多了一家，由76家變為77家，但整個酒店資產包的交易價格由此前的335.95億元降為199.06億元，降低了136.89億元。交易對價折讓部分由融創承擔，因此，融創接手的文旅項目資產包由此前的295.75億元上升為438.44億元，上調了142.69億元，比酒店資產包多出5.8億元。

按照此前的協議，萬達需要給融創提供借款，但富力加入后，融創無需增加負債。無疑，萬達是這場併購最大的贏家。

「本次轉讓后，萬達商業決定清償大部分銀行貸款。」萬達集團董事長王健林稱，萬達商業還有1300億元銷售物業存貨，全部賣掉也可以收回幾百億元。到年底，萬達商業持有3300萬平方米商業物業，2018年租金超過330億元。今後5年，預計萬達商業租金年均增長20%左右。

據王健林透露，本次轉讓后，萬達商業的貸款加債券總計接近2000億元。萬達商業的賬面現金1000億元（不含13個文旅項目賬面現金300億元），加上本次轉讓收回現金680億元（含回收往來款），現金共計約1700億元。

近日結束的全國金融工作會議釋放出更多信號。國家對金融的監管已經從房地產、酒店，轉到了影城、娛樂業、體育俱樂部等領域。國家對金融業的監管也很明確：杜絕非理性海外投資，保證國家的金融安全。

萬達一直處在風口浪尖。對此，王健林回應說：「大家都很關心萬達商業的負債問題，絕大多數是真關心，但也有極個別是真造謠，唯恐天下不亂。萬達商業全部平台直接就業近200萬人，間接就業超一千萬人，每年新增就業佔全國2%，成語講損人利己，我實在看不出造謠者損萬達利在何處！」

「萬達商業究竟經營得好不好，大家可以自行判斷。」王健林說。

富力撿了「大便宜」？

表面上看，富力地產低價收購77個酒店，撿了大便宜。以199.06億價格的拿下萬達77個酒店項目，相較於10天前萬達與融創335.95億的交易對價，富力地產以近6折的價格拿下萬達77個酒店項目。

目前，富力已在25個城市擁有眾多高端酒店，包括柏悅酒店、君悅大酒店、麗思卡爾頓酒店和假日酒店等。這次交易后，富力將持有超過100家高端酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。

難怪富力地產集團董事長李思廉坦言：「這次我們一口氣拿到77個酒店，對富力來說我們是贏家。」

10天前交易的76個酒店臨時變成77個，第77個酒店項目究竟是什麼情況？

資料顯示，臨時加入交易的煙台萬達，餘下30%的權益由煙台日櫻擁有的一間控股公司所持有，煙台日櫻擁有萬達向富力地產出售煙台萬達70%權益的優先購買權。如果煙台日櫻行使優先購買權，煙台萬達70%的權益將從協議中剔除，將從交易對價中扣除2.5億元代價。

77家城市酒店擁有總建築面積328.6萬平方米，共23202間客房。至2017年12月31日，包括2間未開業酒店的估計成本，77家酒店資產凈值預期不少於331.76億元。

李思廉說，這是一次三強聯手的成功典範，三方互利互惠，通過合作，富力將進一步擴展旗下的酒店業務，增加優質的投資物業經營收益，實現多元化的產業布局。

融創或實現戰略轉型

此次併購后，融創的土地儲備量有望躋身行業前三甲。

資料顯示，融創本次取得的13個萬達文化旅遊項目，分佈在一二線城市的熱點區域板塊，總建築面積合計為5897萬平方米，其中可售面積約為4970平方米。據機構測算，即便加上項目貸款，以融創收購價格438.44億元折算，可售面積每平方米土地成本也不超過2000元。未來融創合併財務報表合併后，收入和利潤將大幅增長。

融創土地實現規模大幅提升。截至2016年底，融創擁有土地量7912萬平方米，同期國內土地儲備前三強分別為恆大22900萬平方米、碧桂園16600萬平方米和綠地13654萬平方米。隨著融創此番接盤萬達超過5900萬平方米土地，融創的土地儲備量有望躋身行業前三甲。

不過，由於富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權，此前融創公告中，這部分資產的價格是335億，而融創收購13個文旅城91%股權的價格一下子從295億變為438.44億。

融創董事會主席孫宏斌在當天的發言中沒有對溢價進行過多解釋。王健林稱：「融創不收萬達酒店並增加一定交易金額，但整體交易還是划算的。表面上看，融創是加了錢，但這部分價格的上調分攤到文旅城近5000萬平方米的可售物業中，相當於每平米增加了200多元。」

以這樣的方式讓融創減少負債壓力，又把不擅長的酒店業務剝離，讓融創有更好的流動性。

孫宏斌說：「這個調整對融創而言降低了我們的負債水平，同時我們也承擔了原酒店交易對價的折讓部分，對於我們和萬達合作的文旅項目資產包，這也是可以接受的價格，這種交易安排三方都很滿意，是三贏的方案，我們也相信富力承接的這部分酒店資產有一個非常合適的價格，未來也會有很好的經營結果」。

對於先後投資樂視、萬達城，融創現金是否吃緊的問題，孫宏斌表示，截止2017年6月30日，融創賬面有900多億現金，下半年7月份回款也將超過200億，其他月份回款都會超過300億元，全年將有超過3000億的銷售額，保證了充足的現金流。

即使是這樣，很多機構並不看好。國際評級機構惠譽、標普均不看好本次交易。日前，兩家機構先後對融創和萬達兩家公司的相應評級進行下調處理。

也有券商看好這次融創此次併購。富途證券認為，融創戰略轉型意圖明顯。通過融創，樂視和萬達將在影視合作方面快速推進。融創通過對萬達和樂視的兩次收購，基本完成對內容、屏幕、院線、場景的大娛樂布局。萬達有院線、電影的入口；樂視有電視、手機的入口，且雙方的內容生產能力都很強，通過收購，獲得了規模龐大的影視產業基地。這樣，萬達和樂視通過融創，將形成一個大屏＋小屏＋內容的大娛樂生態，甚至可能改變影視產業的格局。