在三四線買房，錢可以變成房子，但房子卻難變成錢！

易居研究院8月29日發布的最新數據顯示，在其監測的80做城市中，至少有30個三四線城市的庫存商品房可供銷售周期不足12個月。

數據還顯示，截至7月底，三四線城市新房庫存量為1.35億平米，同比減少11.1%，而在更關鍵的住宅庫存方面，同比更是大減20%。

對比過去幾年的數據，我們發現，三四線城市商品房庫存水平甚至已經低於2012年的水平。

自2015年開始的這輪去庫存，本質上是為三四線城市準備的，但從實際軌跡來看，一二線城市反而率先爆發，而後在2016年之後開始修正策略，提出「因城施策」，重點發力三四線城市，所採取的措施就是「擠壓」，管住一二線城市的供需，讓資金流向三四線城市。

隨之而來的就是環一線的三四線城市爆發，那一輪以廊坊、崑山、嘉興、惠州、佛山等城市為代表。

今年則終於迎來了三四線城市的大規模爆發，但總體來說算是趕了個晚集。不過隨著一二線城市的強力抑制，三四線城市總算是搶到了一波紅利。

總體來看，目前三四線城市去庫存明顯發力過猛，已經出現了一些新的問題。

首先是三四線城市房價被人為地拉高了，這種拉高除了便於出售庫存商品房，沒有任何益處，即使是針對投資客來說也是如此，他們買了房子也找不到買主。從這個角度來說，三四線城市當前去庫存所取得的成績其實是非常虛的，因為只是將庫存的主人換掉了，以前由開發商拿著，現在則是由購房者拿著。

其次是去庫存到目前可以說，已經算是過頭了。目前房子賣得最好的大多數是人口凈流出城市。這從邏輯上是說不通的，人都跑了，房子還在大賣，誰來住？要知道後續還有更多的房子被造出來的。上半年業績井噴的開發商們已經在三四線城市完成了補貨，這些都是負擔，成本更高的負擔。

最後一點，我認為是最不合理的，就是三四線的房價還得繼續拉高。雖然我們不願意看到這個結果，但沒辦法，房地產有其慣性。本輪樓市已經接近尾聲，一二線樓市基本上定型了，樓市不會有什麼大的風浪，而且隨著租房市場的快速發展，一二線樓市會愈發平穩。但三四線樓市屬於後起的那一波，人家想迎頭趕上，分食最後的紅利。

所依賴的關鍵招數就是棚改和貨幣化補償。

貨幣補償的比例，2015年不足30%，但今年相當多的城市已經提高到了85%以上。也就是說你的老房子拆了，不會給你蓋新房子，你得自己去市場上買房子。

這樣做雖然從一定程度上滿足了居民的個性化需求。但貨幣補償實際上就是槓桿，因為這筆錢也是從國開行借來的，拿到補償的居民自然可以直接去買房，但那些沒有補償的人呢，他們作為購房者，實際上是被「剪了羊毛」。

不過漲歸漲，除了都市圈的三四線樓市，其他大量三四線城市總體上是不具吸引力的，錢可以變成房子，但房子卻很難變成錢了。

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