深度：鐘樓這塊地，7497元/㎡的樓麵價，最後還要競建保障房，究竟值不值得買？

現在常州的土地市場無論對於開發商、購房者都是躁動不安。拿到地的開發商，焦慮如何做出高溢價、房子是否能賣出去？沒拿到地的開發商，變得更加饑渴、惶恐不安。正在考慮買房的購房者，迷失自己，陷入恐慌。暫時還買不起房的年輕人，放棄了奮鬥的夢想……想起了一句歌詞：只是為什麼眼淚會流，我也不懂。

今天來說說這塊地，編號JZX20170301丁香路、中吳大道東南側地塊，地塊位於常州鐘樓區，隸屬城西板塊，位於丁香路與中吳大道交叉口，西側中吳大道向北連接梧桐苑、楓逸人家、御源林城、景瑞曦城等成熟居住區，東側可快速到達青楓公園、鐘樓區政府，交通便捷。

8.23日上午9:30，經過9分鐘的激烈角逐，共有37輪出價，丁香路、中吳大道東南側地塊達到了最高限價213000萬元，樓麵價為7497.4元/平，溢價率為46.9%。

地塊雖屬鐘樓新城新興板塊，但資源、配套豐富。東北部配建常州市一院鐘樓分院；東南部配建常州市第五中學、國中、國小各一處，打造功能完善的公共服務設施功能的片區。地塊南部后塘河景觀綠廊，塑造良好的濱河界面。

從規劃上來看，城西的鐘樓新城確實比不城東的天寧新城、東經120板塊、以及新北的北部新城要差，而且基於青楓公園這個常州頭號公園的名頭，慕名而來買房的人群確實不在少數。還有一些鐘樓老城區的居民，他們的改善需求終究會落地在這個板塊，這裡的板塊優勢是十分明顯的。

而從土地價格上來看，又是另一番景象，從經過測算的樓麵價來看，與6月份常州土拍誕生的常工院東部及九洲鋼材市場地塊是基本上相似的價格，同樣都是新城，地塊價值當然也比較接近。問題就出在，這塊地，最後還要竟建保障房，土地限價、配建保障房，看起來「麵粉」便宜了，但實際上，如果加上配建保障房的成本，其實地價並不低，甚至創了新高。原本的樓麵價在加上建築成本等費用，預計未來保本售價在13000元/㎡左右，加上配建保障房的成本，可能要更高。

已知的目前一些周邊的小區，例如保利公園九里的帶裝修住宅，銷售單價約為14000元/㎡，待推出的河楓御景，毛坯均價預計在11000元/㎡附近。有一些附近的二手房（精裝毛坯都含）基本也在12000-13000元/㎡之間，豪裝的價格會更貴一些。總體看下來，這塊地未來的毛坯售價可能會高於這個板塊如今所有住宅產品的價格，這究竟值不值得買呢？我們假設未來可能的售價是15000元/㎡（毛坯）

先來想想：誰會花1.5萬元/㎡去買待發展區域的毛坯房？

來分析一下買房子的需求：剛需、置換、學區是最大的三個需求。

1、剛需族的目的就是解決基本的居住問題，客群是來常州打拚的年輕人，暫且不說經濟實力如何、是否買得起，先要考慮的就是方便與否。對於居住在常州的年輕人來說，公車、電動車是常有的出行方式，青楓公園板塊公車的覆蓋率目前還不算高，優勢明顯的就是BRT2號線以及正在建造的捷運2號線，捷運都成為了房價附加值中的一員，所以這個區域的升值潛力是有的，並不能否認。

2、置換族，希望更好的居住環境，一般都是改善類住宅，在加上一些特殊的景觀要求。暫且我們就算青楓公園是這類獨特的景觀要求吧。在加上這個板塊進駐的一些全國出名的開發商，在產品設計方面，應該不會差於其他板塊，精巧設計的住宅類產品配以優質的景觀資源，在這樣的市場環境下，也算優質的改善選擇區吧？

3、學區，為了孩子上學買房。說到學區資源這裡還真的不算豐富，說到底都是一些教育集團新建的學校，不過光從噱頭上面就可以算高人一等了。看看龍錦國小這兩年的發展，再看看那周邊的二手房房價，覓渡集團冠英國小過兩年也許也會與之不相上下，教育公平倡導不是一年兩年了，既然這些學校的官方網站願意承認分校的存在，總要付出一些努力去提升分校的名聲吧。

所以，究竟什麼樣的人會去買那邊的房子，我想大家應該會心中有數了吧。不論是橫向比較還是縱向比較，這裡都還是一個不錯的居住板塊，再加上房價隨時水漲船高。未來究竟能有多高的溢價我不清楚，這要看拿地的開發商怎麼操作，至少虧本是不太會出現的一種狀況。讓購房者心裡不爽的無非就是價格實在難以接受，但這就是市場。

另一個方面，開發商已經看破紅塵，買地熱情不減

作為鐘樓區2017年首宗招拍掛土地，丁香路、中吳大道東南側地塊吸引了碧桂園、雅居樂、弘陽、金地、保利、路勁、華潤、金科、萬科等多家房企參與競拍。說淺顯一點，沒有價值的土地，根本不會吸引這麼多大型開發商來競拍。

然而很多人也有一個疑問，高價拿地，開發商的溢價能力究竟如何？按照業內人士的說法：「拿地就是一場賭局，是否能賺到錢，誰知道呢？」但不拿地呢？連賺錢的機會都沒有。

所有來常州的開發商都苦於：沒有地！據很多開發商朋友吐槽，如果再拿不到地，年終獎就要泡湯了，甚至常州團隊可能解散了。這毫不誇張，地對於開發商的意義就等同於飯對於人的意義，對於沒有轉型布局的開發商，無米下鍋，終究是要餓死的。

從前幾次土拍，包括今天的競價中可以看得出不少大型開發商都是饑渴難耐，在去年到今年一波行情里賺到錢的雅居樂、弘陽、保利等大型開發商以及新進入常州的金科、華宇、美的等在外圍城市深耕多年名企。已經在常州的開發商會搶地，外面的很多開發商想進來常州市場，僧多粥少，不饑渴才怪。

有些饑渴的開發商，只能在下一輪土拍中更加饑渴、無理性。尤其對於那些沒有地的開發商，拿地就更加重要，就是生命。對於有些資金實力雄厚的開發商，礙於品牌形象，希望搶佔市場份額，不惜血本高價拿地，至於能否賺到錢，也許不那麼重要。畢竟，對於開發商來講，有地，證明有存在感。

土地市場都這樣了，你還在等崩盤么？

在房價上漲的檔口，總會有人操著「崩盤論」來混淆視聽，說這些言論沒有一點道理是蠻不講理。我認為常州全面崩盤可能性不大，但是可以聊聊降溫，降溫起碼要同時滿足四個條件：

1、政府加大土地供應。從今年的計劃來看，供地量並不算大，再從供地的頻次上看，也沒有達到很誇張的境地，甚至還有點緊縮的感覺，慢如便秘。常州是一個人口流入城市，購房的需求活生生的擺在那裡。只有供應與需求達到基本平衡，房價才有鬆動可能，而現如今的市場，供小於求將持續很長一段時間。

2、大眾購房觀念改變，轉向租房。改變供需關係：供給加大、需求減少，讓那隻無形的手來調控把！現在人的觀念還停留在買房，認可一輩子當房奴、降低生活質量買一套房子，可是在國外，甚至在香港，年輕人根本不買房，都是租房。租房逐漸成為年輕人追求的趨勢，越來越多的地方政府在公租房、保障房供應方面不遺餘力，如果大眾能從買房的觀念中解脫出來，當租房成為一種潮流，潛在需求降溫，那房價自然不會那麼堅挺。

3、限購+限貸政策與供需關係共同起作用。可以說現在所有對於樓市調控的新政目的都是為了抑制投資性需求，減緩樓市風險，穩定房地產市場。投資客對房價的影響是間接的，而產生直接影響的還是供需關係，當投資客發現沒有那麼多人接盤的時候，自然就減少投資。所以限購+限貸政策配合供需關係，才能發揮理想的作用，單純的限購+限貸可能作用不會很理想，畢竟十年來經歷了n多次調控，房價還不是越限越高？

4、土地限價政策、限漲令。麵包賣多少錢，當然要看麵粉的價格，如果政府控制麵粉的價格，才能限制開發商無理性加價。另外，麵包做好了，能賣到什麼價格？如果實施限漲令，限制開發商拍拍腦子漲價，也能起到抑制房價的作用。

當然，再回到前面的問題，你要是問我會不會崩盤，我還是那個答案，房價漲上去了，總體趨勢從來就沒降過。不過，你要問我現在的市場是否健康，我的答案是否定的，常州目前是一個平均工資5000元，房價一兩萬，月供四五千的城市，越來越不平衡的房價與工資成為不少人落戶的一道天塹，尤其是年輕人，所以，還是那句話，且買且珍惜吧。不然只能跟常州揮淚告別。

常州樓叔

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