廣州出台40條新規向「三舊」要地 「築巢引鳳」推動產業轉型

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

對一線城市來說，城市更新是彌補新增建設用地缺口的唯一路徑，自2009年以來，廣州已出台了幾輪城市更新的支持政策。6月16日，廣州市政府網站公布了《關於提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》（下稱《實施意見》），頒布了40條措施，期望通過加快盤活存量建設用地、促進經濟轉型升級。

跟過去相比，廣州此次的城市更新政策更注重產業的集聚，城市更新部門被要求會同發改委、工業信息、國土規劃、商務、科技創新、環保等部門共同研究城市更新產業，形成「築巢引鳳」的政策優勢，在未來吸引更多大項目落戶廣州。這需要土地原業主的配合。

廣州市城市更新局相關負責人表示，《實施意見》的亮點之一便是優化了土地權屬人自行改造條件，這將極大提升土地權屬人參與城市更新的積極性。例如，對於屬於同一企業集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的，企業可以將一部分土地交由政府收回，另一部分允許協議出讓、自行改造。廣州市政府一位土地顧問對房地產報記者表示，這一措施對大型國企很具吸引力，能大幅提高他們盤活旗下工業用地的主動性。「還允許國有舊廠房不改變土地屬性發展新產業、新業態，5年後再決定是否變更土地屬性。集體用地轉為國有用地的，參照國有土地舊廠房政策實施改造。總體來說，玩法比以前多了很多。」

為三舊改造鬆綁

從整體政策基調來看，《實施意見》中對土地權屬人參與城市更新的門檻有所降低，形式也更為多樣。例如，明確允許自然村作為改造主體申請全面改造，極大的提高了改造效率。據了解，此前廣州只有「行政村」才有資格申請舊村改造。由於行政村面積大，自然村分佈較為分散，申請整體改造的難度頗高。而且，審核流程上也明顯縮短，舊村莊全面改造基礎數據經區政府審核公布后，即可通過招標方式引入合作企業，招標時間不能少於45天。與舊規相比，引進合作企業的時間提早了近一年。

舊廠的改造條件也較過往鬆動不少。對於屬於同一企業集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低於12萬平方米），可整體策劃改造，應將不少於42.5%的權屬用地面積交由政府收回，按同地段毛容積率2.0商業市場評估價的40%實施補償；剩餘非商品住宅規劃用地可以協議出讓、自行改造。自行改造地塊非住宅規劃權益建築面積分不同區域差別化計算。

對於150畝以上集體土地舊廠房，鼓勵自行改造；由區政府統一招商、用於產業發展的成片連片集體舊廠房、村級工業園，可單獨改造。其中，集體用地轉為國有用地的，參照國有土地舊廠房政策實施改造。

廣州市城市更新局相關負責人表示，「三舊」改造要統籌兼顧各方利益，合理分配村集體、村民、土地權屬人、市場參與主體的利益和政府公共利益，確保國有、集體資產保值、增值，引導、激勵相關利益主體積极參与改造，實現利益共享共贏。

具體到利益分配，《實施意見》明確，在土地增值收益方面，政府和土地權屬人基本是對半分。其中，工業用地改為居住用地由土地儲備機構收購的，按規劃毛容積率2.0以內計算補償款。改為商業服務業設施用地並由土地儲備機構收購的，按規劃毛容積率2.5以內計算補償款。二者均按照土地公開出讓成交價款的40％計算補償款，按時交儲還可以獎勵10%。

這個補償比例，基本遵循的是2015年公布的《廣州市城市更新辦法》里的相關條例。但當時就已有專家指出，土地權屬人獲得的收益比例比過去明顯減少，擔心影響改造主體的積極性。根據2012年的《關於加快推進三舊改造工作的補充意見》，規劃容積率在3.0以內的，按土地出讓成交價款的60%計算補償款，按期交儲的，按成交價10%追加補償比例。2014年，廣州鐵路南站地塊以86億元成交，按規定，土地權屬人廣州鐵路集團最高可獲得土地成交價的70%。

「幾年前的地價和現在已經完全不是一個水平，當初廣鐵南站地塊的單價才1.7萬元/平方米，現在拿出來拍的話至少4萬元/平方米。所以，適當調整補償比例也是合理的。」廣州一位業內人士如此認為。

推進產城融合

6月21日下午，廣州城市更新局副局長張麗在一個論壇上表示，實施城市更新改造是破解城市發展瓶頸，提升城市功能和品質的重要選擇。城市更新就是要通過存量用地的開發利用、存量空間的有機修補，實現從物質空間層面到非物質層面系統更新，為城市可持續發展注入新動力、新生機，城市更新已經成為廣州城市發展的一項基本策略。

對廣州來說，當下的城市更新已經是個系統工程，《實施意見》提出，市城市更新部門應會同市發展改革、工業信息、國土規劃、商務、科技創新、環保等部門，加強城市更新產業研究，通過城市更新推進產業項目聚集，引導產業高端化、低碳化、集群化、國際化發展。

而在具體的措施上，《實施意見》也很注重引導土地的權屬人發展新產業。例如，對於納入城市更新年度計劃的國有土地舊廠房項目，屬於利用現有工業用地，興辦先進位造業、生產性及高科技服務業、創業創新平台、現代服務業等國家支持的新產業、新業態建設的，經市政府批准，可允許不改變現有工業用地性質自行改造，過渡期為5年。5年過渡期滿后，經市政府批准，允許按新用途辦理用地手續。

「也就是說，給了這些國有企業一段實驗期，讓他們在不增加土地性質變更費用的基礎上，進行產業轉型和創新。5年後再根據轉型的實際效果，決定是否申請變更土地性質。這是很優惠的政策，在一定程度上減輕了企業的經濟壓力。」廣州市政府一位土地顧問表示。

實際上，目前正在推進的城中村改造項目也開始加入了產業的規劃元素。位於廣州蘿崗區的火村舊改項目，便將根據「產城融合」的總體要求，引進現代科技和服務產業，打造成人居環境優美、配套服務設施齊全、產業形態多元的現代化社區。該村計劃在融資區配建6萬平方米的產業用房，引進現代服務業，打造高端企業總部聚集區。

有數據顯示，經過2009年以來的實踐，城市更新帶動廣州城市建設和發展的初步成效已經顯現，推動了250個現代產業投資項目落戶，已帶動固定資產投資906億元。

當然，出於盤活存量的目的，《實施意見》大部分的細則都是為了提升土地權屬人即國有企業、村集體的積極性。因此，有開發商抱怨：「對開發商來說，政策並沒有太實際的改變，城市舊改的緊箍咒依然沒有鬆開。」