華夏幸福連續三天漲停，九張圖帶你了解這個雄安「大地主」| 圖說

近幾日，有關雄安新區的新聞佔據了各大媒體頭條，炒房團們更是火速到達現場。除了房價飆升，雄安新區的設立還帶動了雄安概念股的快速上漲。華夏幸福也是最火的那批股票中的一支。從其股票趨勢來看，已經連續三天開盤即漲停，可見股民們對這家房地產企業的預期也是甚高。

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此前，媒體盛傳的雄安幾大「地主」，包括了華夏幸福、京漢股份和榮盛發展等，而又以華夏幸福被稱為其中最大的「地主」。

從地圖可以看出，雄安新區由容城、雄縣和安新三個縣組成。根據規劃，其起步區面積約100平方公里，中期發展區面積約200平方公里，遠期控制區面積約2000平方公里。相對於深圳特區1996平方公里、浦東新區1210平方公里和北京通州新城907平方公里來說，可開發和建設的空間更大。

圖片來自百度地圖

《華夏幸福關於媒體報道的澄清公告》顯示，根據華夏幸福2014年和保定市人民政府簽署的《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議》及《關於整體合作建設經營白洋淀科技城合作協議結算資金來源專項補充協議》，保定市人民政府就建設白洋淀科技城的開發等事項和華夏幸福進行合作，委託區域面積約為300平方公里，先期開發區域約為35平方公里。根據《合作協議》約定，位於清苑區的委託區域為109.7平方公里；位於蓮池區的委託區域約為3.5平方公里。

據華夏幸福2015年與雄縣人民政府簽署的《整體合作開發建設經營河北省雄縣約定區域的合作協議》及《關於整體合作開發建設經營河北省雄縣約定區域的合作協議的專項結算補充協議》，雄縣人民政府將以河北省雄縣行政區開發事項與華夏幸福合作，委託區域面積約為181.2平方公里。

可見，如果華夏幸福此前和當地政府簽署的協議始終有效，意味著其獲得委託開發的土地面積接近500平方公里，佔據新區遠期規劃的四分之一。不過，華夏幸福在澄清公告中強調，截至2016年年底，「白洋淀科技城」和「雄縣產業新城」項目尚處於規劃階段。公司尚未接到相關政府就協議後續合作變動的通知，但協議實施可能存在政策變動和合同履行期限較長帶來的不確定性風險。

另外，據華夏幸福昨日晚間公告，其與河北涿鹿縣簽署了補充協議，新增合作開發範圍。新增區域面積約53平方公里。地域四至為東至洋河，南至大北外環及延長線，西至工業園區，北至下花園界。可見其在京津冀區域的業務範圍又一步擴大了。

雖然關於「地主」的說法有些誇大，但不妨礙我們藉此機會來了解一下這家房地產企業。在2016房企500強榜單中，華夏幸福位居第九位。排在前三的是萬科、恆大和綠地控股。華夏幸福年報顯示，截止2016年12月31日，其營收為538億元，凈利潤為65億元，同比增長35%。

為了更清晰地了解華夏幸福的業績情況，我們會在某些數據上將其和其他房地產公司進行對比，比如萬科、綠地控股和保利地產等。

營收和營收同比增長

從華夏幸福的營收來看，其營收目前基本位於500億人民幣級別，超過2000億人民幣的業界老大萬科大概是其四倍，不過二者的營收同比增長趨勢卻顯現出驚人得相似。從2011年至2014年，二者營收呈現緩慢增長，營收增長逐漸下降，到2014年營收同比增長到達低谷。到2015年營收增長開始有所反彈，到2016這一增長速度又有些放緩。

盈利情況

從體現公司賺錢能力的毛利率來看，華夏幸福的毛利率基本在30％到40％之間，比業界老大萬科還要高。而且，二者的毛利率水平有越拉越大的趨勢。從2016年的數據來看，二者的毛利率差距超過5％。

從二者2016年凈利潤情況來看，華夏幸福的凈利潤大約是萬科的三分之一。從華夏幸福凈利潤整體趨勢來看，其凈利潤處於緩慢增長。從其凈利率整體情況來看，其凈利率基本比萬科高出4％到5％左右。從發展趨勢來看，其凈利率2013年前處於緩慢下跌，到2014年後基本維持不變。到2016年，其凈利率大約在12％左右。

負債情況

從華夏幸福資產和負債情況圖可以看出，其四個重要數值從高到低的排列順序分別是：流動資產、流動債務、非流動債務和非流動資產。圖表顯示，其流動資產一直遠高於非流動資產，且近幾年來二者的差距越拉越大。同時，其流動資產高於流動債務，二者的差距在緩慢拉大。不過，其非流動債務高於非流動資產。

償債能力

流動比率是企業流動資產和流動負債的比率，它反映了一家公司的短期償債能力。流動比率越高，意味著企業資產的變現能力越強，短期償債能力也越強。

對比華夏幸福、萬科、綠地控股和保利地產等幾家房地產公司的流動比率可以看出，整體來看，幾家房地產公司的流動比率基本在1和2之間，極少有超過2的。其中，華夏幸福的整體流動比率低於另外三家房地產巨頭，和萬科的流動比率較為接近。這意味著，其短期償債能力低於另外三家公司。不過在2015年和2016年，其流動比率超過了萬科。

從反映企業資金使用效率的現金周轉周期（現金周轉周期是企業在經營中從付出現金到收到現金所需的平均時間）來看，華夏幸福的現金周轉周期大約在1000天到1500天之間，高於另外三家公司，這意味著，其企業資金使用效率低於其他三家公司。這一數值最低的綠地控股，現金周轉周期甚至低於500天。

通常來說，現金周期縮短是企業效益提升的一個關鍵指標。不過，對於房地產行業來說，因為開發周期很長，綜合開發一般需3到5年的時間。同時，房地產資金占用在未完工產品上的數量很大，佔用期也很長，導致資金周轉速度比較緩慢，現金周轉周期也比較長。

註：萬科2013年、2014年和2015年數據缺失，綠地控股和保利地產2016年數據缺失

市值

從華夏幸福近幾年的市值情況來看，雖然和房地產大牛萬科還是有所差距，不過市值已經進入千億人民幣俱樂部。