這個城市首判"炒房合同"無效！怎麼判定是炒房？

最近，天津判了個案子

案子本身不大，意義卻很特別

這應該是首例因中介以炒房為目的

而被判購房合同無效的案子

據天津媒體報道，2016年3月，尤某某與吳某某簽訂房屋買賣居間合同，約定購買吳某某的一處房屋，並約定買方在辦理房屋手續時房子可以過戶給第三方。後來吳某某發現尤某某是從事炒房的房產中介人員，就要解除合同。隨後，尤某某把吳某某起訴到法院。天津濱海新區人民法院塘沽審判區經審理認定，雙方簽訂的買賣合同不成立。

實際上，塘沽審判區最近已經對17件類似的房屋買賣合同糾紛案件依法認定為合同不成立。

坑完賣家坑買家的中介

在瘋狂的樓市裡，「不食差價」的中介可不好找

房產中介這種「加價再賣」的問題一直存在。這相當於一種「自我代理」，受著賣家的委託，去坑買家。

之前，也有地方判定，中介的這種行為違背居間合同義務，必須返還「差價」，但很少有判買賣合同無效的。

針對這種現象，上海市專門出台過「禁止中介利用職務從事房屋轉讓」的規定。北京市也集體約談過主流中介公司，明確禁止中介機構參與炒房。

什麼樣的合同是「炒房合同」？

第一，從法律上來看，代理人對被代理人應當誠實守信、勤勉盡責，中介機構做的是一單子買賣，一定要對買賣雙方如實披露信息，充分尊重買賣雙方的知情權、選擇權和公平交易權。「自買自賣」，同時代理買賣雙方，在代理法上是不被允許的，這一點，《民法通則》和《合同法》都有明文規定。

第二，該合同並沒有完全體現賣家的真實意思，賣家是要把房子徹底賣給一個買主，沒想到中介還不是終端買主。這也是違背法律的。

另外，這種行為有違誠實信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，因此依法不予保護。

這篇新聞發出后，引發了一些誤解，有人認為這意味著所有的房屋買賣只要找出「買房是為了炒房的借口，就可以推翻合同重來」，這種想法有沒有可操作空間呢？

在天津這次的判決中，有四個關鍵點：1、買家是中介從業人員；2、約定合同可轉讓給第三方；3、支付首款之後出售人需要馬上搬走；4、買家的目的是為了炒房。

在正常的交易中，能實現的一般是第二條、第三條，因為常規的合同中一般會有可轉讓給第三方的條款。

第一條和第四條，才是法院認定買家「炒房」的關鍵。中介人員會不會為了一套房子的利潤鋌而走險來當這個角色，還不好說。而如果要找「炒房」的借口，能否被法院認定，也不好說。

最關鍵的是，此事是賣家反悔引起，法院判決不予支持買家。而如果是炒房者自己主動提出，恐怕法院是不會做出有利於炒房者的判決的。

其實，中介人員買房，跟短期或長期持有的炒房客還不一樣。由於中介人員的資金少，在炒房的過程中，跟房主簽訂的合同一般會約定交付定金后便騰空並移交房屋。

不僅如此，中介還會在合同中要求約定允許過戶給第三方，以保證賣房人為實際買房人辦理過戶。如果賣房人發現陷入中介的炒房圈套，拒絕履行合同，炒房中介就會以違約為由起訴，並索要高額違約金。

人民大學商法研究所所長、消費者協會副會長劉俊海表示，賣房人一定要對買房者進行調查，要睜大眼睛不要被中介的花言巧語所迷惑，要明明白白簽合同、明明白白交鑰匙。爭取在源頭上做到自我保護，這比通過法院打官司確認合同無效來的更快，而且更踏實。