只租不售，上海樓市驚現新玩法！背後有何動機？

一、上海樓市驚現新玩法：只租，不售！

7月4日晚，上海市規劃和國土資源局掛出位於浦東新區和嘉定區的兩宗地塊，「只租不售」的運營模式在上海尚屬首次。

公告顯示，浦東新區地塊為張江南區配套生活基地A3-06地塊，總土地面積6.5萬平方米，保證金1.45億元。嘉定區為嘉定新城E17-1地塊，總土地面積2.85萬平方米，保證金8480萬元。

值得關注的是，上述兩宗地塊土地用途均為租賃住房，所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

按照上海規土局網站的信息，此次共出讓2幅租賃住房地塊，其中一幅地塊為浦東新區張江南區配套生活基地A3-06地塊，另一幅地塊為嘉定區嘉定新城E17-1地塊，兩幅地塊合計出讓面積93521平方米，兩幅地塊的出讓年限均為70年，共計將推出租賃住房1897套。

張江地塊方面：

按照地塊預合同上的要求，浦東新區張江地塊涉及租賃房項目建設的租賃住房套數下限為1226套，同時要求全裝修租賃住房建築面積應佔總租賃住房建築面積的100%以上。

在運營管理方面，由受讓人建立統一的管理及服務平台，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規定的行為。租約原則不超過6年。

嘉定地塊方面：

此次掛牌出讓的另一幅全自持地塊為嘉定區嘉定新城E17-1地塊，該地塊要求租賃住房項目建設下限為671套。

在禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規定的行為的基礎上，該項目的租約相對張江地塊較短，原則不超過3年。

二、國務院支持租賃住房建設，租售結合是大趨勢？

去年6月3日，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出：支持租賃住房建設。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造后出租。

《意見》還指出，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

由此來看，上海此次的土地出讓可以看做是對中央支持租賃住房建設政策的響應。

不只是上海，其他城市也在陸續跟進這一政策。廣東、貴州、江西等地先後發布文件，允許商業用房改為租賃住房。

今後，租賃住房土地出讓會否成為一種大趨勢呢？

對此問題，同策諮詢研究部總監張宏偉向鳳凰網表示，租售結合肯定是趨勢，土地應該未來的出讓量里肯定有一部分是租賃運營的模式。這個現在是探索嘗試，未來還會加大這樣的土地供應量。

針對此次上海出讓的兩塊土地，他還指出：直觀上來講，這兩個區域是購房需求的熱點區域。如果說出售滿足不了的話，那就通過租的形式。租售結合，這個是一個理由。第二個來講，我覺得這兩個區是試點，我覺得接下來應該會全市做一些推廣的。整體來講市場上，未來就土地出讓會出現租售結合的方式，這個我覺得上海應該未來會繼續嘗試。

三、背後又有什麼動機？

這是上海首次推出租賃住宅用地，而在這個節點入市，背後又有什麼動機？

要回答這個問題，先來看一組數據。

一項全球購房者平均年齡的調查報告顯示，北京的年輕人以27歲名列這個調查報告的榜首；而印度、加拿大人首次購房的年齡在31歲；英國、美國人是35歲；德國、日本人則在41歲左右，是首次購房年齡最大的。

不穩定的房地產市場、不斷上漲的房價是置業人群日趨年輕化的首要原因。不斷上升的房價造成一定的恐慌情緒，迫使年輕人舉全家之力趁早出手買房，「晚買一年房，十年白奮鬥」並不是一句玩笑話，而是活生生的現實。

然而，長租公寓的興起，開始緩慢改變這種現象，延緩8090后的購房需求。

「我們調查了100組租客，發現退租的有一半以上是由於工作變動。現在的年輕人工作機會很多，變化也快，這樣的居住方式可以在保證居住舒適的前提下，最大可能地實現自己更多夢想。」上海萬科的丁潔告訴記者。

當這樣一個規範、便捷、有著充分選擇空間的房屋租賃產品興起時，也許可以改變年輕一代的居住習慣和置業觀念——40歲之前不急於買房，而是通過租房解決居住需求，體驗更多人生，收穫更多可能。

所以，長租公寓自然而然成為房地產市場長效機制建立的重要組成部分。它最大的意義不僅在於解決安居問題，它或許可以延緩甚至大幅降低購房需求，由此讓樓市健康平穩發展。

實際上，2016年上海出讓的住宅性質的土地，基本上都要求20%的面積要求開發商全部持有，所以在那個時候開始，不少開發商都會對持有一部分住宅類房子有了心理準備。

此前，北京、佛山等地在土拍中均出現全自持地塊，但這些地塊大多採取「限地價、限房價、競自持面積」等方式出讓。土地競拍方式的轉變，讓開發商不得不從之前的純開發模式向「開發＋持有」的模式轉變。

鏈家研究院院長楊現領表示，國際經驗表明，新增土地開發將越來越多的用於長租公寓，美國90%的新增公寓用於租賃，日本這一佔比也有36%。在國內，這一佔比則需要通過開發、持有、運營模式為更多人提供品質租賃來實現。

而在另一些人看來，只租不售正是眾多的樓市調控手段中的關鍵一環。

中原地產首席分析師張大偉分析說：「樓市調控從2016年9·30開始，全國很多城市已經執行了租售並舉的政策，其中包括北京、上海、天津、蘇州等。廣州這些城市也有一些地塊在標書中被約束。從房源數量來看，目前為止，北京大概有八宗地總共一百萬平米，全部用作出租的。」

對於政策的延續性，張大偉表示，「要想讓房屋回歸居住的屬性，未來這一政策有可能成為房價長效調控機制的重要組成部分。一是租售並舉是樓市長效體制的一個方面，增加開發商手中持有型的出租房源，可以平穩增加市場租賃房源、平穩租賃價格；二是跟土地調控有關係。整體而言，從只租不售的市場來看，現在在逐漸增加，核心政策邏輯是房子是用來住的，不是用來炒的，減少交易屬性，增加居住屬性比例。」

而此次上海在土地出讓中，直接明確了土地用途為租賃住房，想要引導房企發力租賃住房市場意圖更明顯。「完全自持」後續可能形成獨立租賃和完全租賃型小區，開發商可能迎來新的開發模式。

2017年已然過半，當多家開發商陸續交出驕人的業績之際，國內主要城市房地產市場的收縮卻為行業下半年埋下一絲隱憂。

指數研究院的研究數據顯示，該機構2017年上半年監測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，一線陣營中的北上廣深同比降幅較高，其中深圳同比降幅超過50%，北京、上海降幅高於30%，二線陣營的南京甚至創下6年來同期最低交易額。

一份《百日調控全景速覽》報告顯示，3月17日後的100天內，北京鏈家的二手房百日成交量下降70%，核心500盤年化換手率下降62%。5月，北京二手房核心500盤0成交佔比達到1/4；上海鏈家二手房成交量環比下降25.6%，均價下跌0.2%；深圳鏈家二手房成交量繼4月環比下降23.1%后又環比下降9.5%，均價與4月基本持平；廣州鏈家二手房成交量則環比減少17.5%。

隨著開發業務進入天花板，房企也意識到不能夠只依靠住宅銷售來提高自己的產能，因此越來越多房企選擇拓展更多的渠道。

長租公寓、特色小鎮、PPP模式等模式開始流行，房企都從單一項目開發轉向存量資產運營管理。

長租公寓作為未來房企多元化業務的一個盈利點，也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發展潛力來看，一方面基於政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點一二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。

克而瑞統計發現，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。今年來，龍湖將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，通過冠寓品牌發布三條產品線。碧桂園上海區域5月也開始了長租公寓管理部、商業管理部等組織架構的搭建。

易居(企業)CEO丁祖昱表示，目前房企作為支柱產業的一個主體，已經進入到了各個相關領域。隨著未來在房地產行業增量的市場空間變小，企業還將加強對於這些相關領域的探索來尋求新的業務增長點。

看起來，今年對於開發商來說，將是一個極為不平凡的一年。